商業銀行房地產信貸政策取向

【摘要】根據目前房地產市場現狀，結合房地產信貸風險的新變化，商業銀行應當重新審視房地產信貸政策，從貸款客戶選擇、貸款項目篩選、經營策略和內部管理等方面，重新定位房地產信貸政策；適度控制房地產貸款規模，采取有效措施壓縮存量，優化增量，改善貸款結構，抵御貸款風險。

【關鍵詞】商業銀行；信貸；政策

（一）客戶定位及貸款選擇

目前，商業銀行所發放的房地產類貸款主要有個人住房貸款、房地產開發貸款和土地儲備貸款。信貸產品不同，適用對象也不相同。商業銀行要根據各個信貸產品特點，重新定位貸款支持對象。

1、個人住房貸款

重點支持有一定的事業基礎、收入穩定、以購買自住房的個人客戶貸款需求。首先，有一定的事業基礎、收入穩定，是按期償還貸款的保證。第一還款來源，是考察貸款風險的重要依據，銀行發放貸款的最終目的是為了收回貸款本息，獲得收益。商業銀行個人住房貸款支持對象主要是預期收入能夠按時償還貸款本息的客戶群體，對于收入低、收入來源不穩定的家庭住房需求，應通過政府提供的保障性住房解決。貸款擔保作為第二環款來源，只是一種貸款風險緩釋措施，不能過分依賴。通過執行擔保人或擔保物收回債權，對商業銀行來說并不專業。其次，自住房貸款風險相對較小。舉債購房用來自住，借款人會更加珍惜個人信用，非迫不得已，借款人一般不會冒住房被強制執行的后果而賴債不還。第三、支持合理的消費型住房需求，符合房地產調控政策要求。本輪房地產調控的目的是遏止房價過快增長、抑制不合理的住房需求，而對居民合理的消費型住房需求，商業銀行仍可給予優惠的信貸政策予以支持。

2、房地產開發貸款

重點支持資金實力強、資信良好、開發資質高、具有一定規模優勢的全國性大中型房地產開發公司和具有明顯區域優勢的本土開發公司。要高度重視房地產開發商資質、業績和信用度，加強對開發商資本充足率和自有資金的審查，在全行實行開發商企業名單式管理，對存在土地閑置超一年以上的，商業銀行應暫停發放新開發項目貸款；對土地閑置超兩年和有炒地行為的，商業銀行對已發放的貸款應當調減并采取保全措施，并在全行客戶名單中反映。

3、土地儲備貸款

審慎發放土地儲備貸款，土地儲備貸款要重點支持經濟發展穩定、區域風險較小的大中城市的土地儲備中心。貸款主體應為市級（含）以上人民政府批準成立、具有獨立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統一承擔本行政轄區內土地儲備工作的事業單位。要重點支持法人組織機構完善，資本金充足、經營管理規范、處于壟斷經營的直轄市、省會城市及中心城市行所在地的土地儲備機構。發放土地儲備貸款，要結合地方政府融資平臺貸款情況，合理測算本級政府債務負擔能力，根據本級政府信用和財政收支狀況，采取區別對待政策，合理確定授信額度。

4、個人住房貸款

商業銀行要選擇資質良好、位置優越的優質普通商品房項目開展個人住房貸款合作，重點支持購買首套自住普通商品房的家庭貸款需求。積極開拓保障性住房市場，可聯合當地公積金中心，支持中低收入階層購買中低價位、中小戶型普通商品住房、“雙限”商品房、經濟適用住房等的貸款需求。

5、房地產開發貸款

要重點支持普通商品房和保障性住房建設項目。住宅類項目原則上投向房地產市場發展較為平穩、房價收入比相對較低、潛在需求較大的大中城市、地級市，對縣及縣級市審慎發放房地產開發貸款。對非住宅類項目重點投向經濟較為發達的直轄市、省會城市、計劃單列市及其他區域經濟中心城市。對列入國家《限制用地項目目錄》的房地產項目，應審慎發放貸款。嚴禁對列入國家《禁止用地項目目錄》的房地產項目、特別是別墅類項目，發放貸款。

6、土地儲備貸款

土地儲備貸款要重點支持地理位置優越、增值潛力較大的商品住宅、商業、旅游、娛樂等四類經營性用地儲備項目，原則上不得對工業用地項目發放土地儲備貸款。儲備項目應符合當地經濟和社會發展計劃、土地利用總體規劃、城市總體規劃、土地利用年度計劃，并列入年度土地儲備計劃，要提供當地財政部門的貸款規模批準文件及同級人民政府批準的項目實施方案等書面材料。

（二）經營策略

要適度放慢房地產信貸增速，控制房地產信貸規模增長；提高房地產貸款價格，增強貸款收益覆蓋風險能力；降低貸款成數，提高貸款第二環款來源的安全性。

要適度放慢房地產信貸增速，控制房地產貸款規模增長。加強對客戶和市場分析，細分市場和客戶，根據客戶抗風險能力的強弱，把客戶分為優先支持、審慎支持和壓縮退出三類，分別適用不同的信貸政策。新增貸款投向優質客戶和優質項目，保證新增貸款質量。對審慎支持類客戶維持或適度壓縮存量貸款規模，嚴格控制增量。對壓縮退出類客戶，嚴格執行借款合同約定還款期限，確保到期收回。通過控制增量、壓縮存量，優化貸款客戶結構，提高貸款抗風險能力。

（三）加強內部管理

不斷加強內部管理，提高規范操作水平，以規范防風險，以規范促發展，是商業銀行經營管理工作的永恒主題。商業銀行要通過持續強化內部管理，提高內外部政策、制度執行水平，有效抵御和防范經營風險。

1、認真貫徹各項監管規定，切實落實差別化的房地產信貸政策

認真貫徹落實“國十條”規定，以房為限、以家庭為單位，對首付款比例審慎管理。商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民，暫停發放個人住房貸款。此外，對個人商業用房貸款應實行更高的首付款比例和利率要求。

要認真徹落實銀監會“三個辦法”“一個指引”，做到了解客戶、了解客戶交易背景、了解貸款用途，做好貸前調查、貸中審查和貸后檢查工作，從嚴審定借款人信用狀況，落實和完善抵押手續，真正防患于未然。

2、進一步完善內部各項操作制度，從制度上堵塞管理漏洞

認真梳理現行各項制度，查找制度缺陷，填補管理真空。進一步完善貸前、貸中和貸后等各項制度，堵塞管理漏洞。通過制度梳理，完善制度，形成管理有制度、操作有規范、業務全覆蓋的制度體系，建立用制度管理人、用制度約束人、以規范方風險、以規范促發展的運行機制。

3、加強員工合規教育，提高規范化操作水平

加強員工合規教育，強化員工合規經營意識，增強員工遵章守紀的自覺性，提高員工規范化操作水平。嚴格按照制度規定受理和審批各類房地產貸款，認真落實貸款發放條件，切實加強對各類房地產貸款資金的監管，防止借款人擅自改變貸款資金用途。做好貸后檢查工作，定期檢查客戶生產經營情況，及時更新客戶基礎信息；認真分析客戶生產經營情況變化，發現貸款風險苗頭，及時采取有效措施消除風險隱患；定期重估抵押物價值，抵押物價值發生變化，及時要求債務人補足缺口。督促員工認真履行崗位職責，嚴防“假按揭”等各種形式的騙貸行為。加強監督檢查，防范各種形式的違規操作性行為，不斷提高風險防范能力。