房地產開發企業中的會計工作淺析

【摘要】 隨著我國城市化建設進程的加快。房地產開發不斷升溫，房價一路飆升，而另一方面，其各項費用也在不斷增長，為了保障房地產開發企業的經濟利益，提高企業的盈利能力，就必須進行有效的會計工作。

【關鍵詞】 房地產；開發；會計核算；財務管理；投資性房地產的計量。一、房地產開發企業中的會計核算工作

1.1 會計核算中存在的問題

會計核算制度標準較多，會計科目不完整。現有的會計核算制度較多，在房地產行業中可以執行的制度有新準則、《小企業會計制度》、《企業會計制度》、行業會計制度《房地產開發企業會計制度》，但是房地產行業中沒有明確規定統一的執行標準。房地產開發企業核算方式較多，不利于會計核算的準確性，同時在這些制度里面，只有房地產會計制度給出了專門使用在房地產開發企業中的會計科目和核算方法，由于房地產行業產品的特殊性，其他制度中的簡單會計科目對于房地產企業中的會計要素不能進行全面的核算，影響了企業核算的準確性。

企業業績不能通過收益評價指標真實體現。由于房地產生產投入產出周期較長，反映在會計年報上往往會出現大幅度業績波動，建設期內業績較差，而當房屋進行驗收出售后，預收款項計人收入，這便導致凈利潤指標不能真實反映其經營情況。即使房地產開發公司經營較好，但是其凈利潤仍舊可能很小或為負數：而一個在建工程較多且預期出售狀況良好、現金流狀況極佳、盈利能力強的房地產公司也可能正面臨倒閉的危險，如施工質量問題導致的賠償、資金鏈的斷裂等。因此，房地產開發企業的業績除了會計核算指標，表外風險也比較重要。

1.2 房地產開發企業會計核算的重要性

房地產開發企業與一般的施工企業不同，它同時從事房地產開發和房地產經營兩項業務，通過進行土地征用、建設房屋、完善基礎設施、進行房屋銷售來獲取利潤。一方面，從利潤獲取來看，由于現在的建筑市場競爭比較激烈，企業運營成本日益增加，企業的利潤逐年降低，對于工程項目投資進行有效核算、對建筑工程建造進行有效核算，有助于房地產開發企業有效地降低成本獲取最大利潤。另一方面，從風險規避來看，由于房地產企業的工程投資項目資金投入比較大，且房地產企業同時進行土地征用、房屋建設招標建造、成品房銷售的業務，整個資金回籠周期較長，涉及核算環節多，一旦會計核算出現任何問題，企業必然要承受重大的經濟損失，甚至會給企業帶來滅頂之災。因此，完善房地產開發企業的會計核算工作，提高會計核算質量，是房地產開發企業經營工作的重點

二、房地產企業財務管理風險的具體表現

財務風險是財務系統由于內外環境的各種難以預測或無法估計和控制的因素作用。使得財務系統運行偏離預期目標而形成的經濟損失或額外收益，從房地產企業的經營特點分析，房地產企業財務活動一般分為籌資活動、投資活動、資金營運和收益分配四個方面。相應地，財務風險也就包括籌資風險、投資風險、資金營運風險、收益分配風險。具體來說，我國房地產企業財務風險主要表現在以下幾方面

2.1 再籌資風險

再籌資通常是現階段房地產企業實現項目滾動開發最常用的辦法，由于負債經營使公司負債率增大，相應地對債權人的債權保證程度降低，這一點在很大程度上限制了房地產企業從其他渠道增加負債的籌資的能力。對此，一些大型房產商，往往還會出現連鎖籌資擔保鏈，一旦鏈中的一環斷裂，再籌資風險的效應會放大從而給企業經營帶來致命的威脅長期以來房地產企業對資本市場的了解還比較匱乏，對資本市場的運轉、資本市場的理論缺乏研究，在籌資時較少考慮資本結構和財務風險等，具有一定的盲目性，資金結構中負債資金比例過高，導致房地產企業財務負擔沉重，償付能力嚴重不足。

2.2 投資風險

在投資方面，部分房地產企業投資決策隨意性大。在房地產企業中，不顧自身能力和發展目標，熱衷于鋪新攤子，盲目投資，造成嚴重損失的例子比比皆是。開發企業雖然也實行資本金制度，但大部分開發企業在初級階段均以負債開發為主，自有資金比例相當低，大量的開發資金來源于借貸，如果公司用負債進行的投資不能按期收回并取得預期收益，那么公司必將面臨無力償還債務的風險，其結果不僅導致資金的緊張，也會影響公司的信譽度，甚至還可能因不能支付而導致公司倒閉

2.3 利率變動風險

房地產企業在負債經營期間，由于通貨膨脹等的影響，貸款利率發生增長變化，利率的增長必然增加公司的資金成本，從而抵減了預期的收益，特別是在經濟過熱時期，通貨膨脹月月攀高，為抵制經濟過熱現象，央行會采用多次加息手段，從而使企業的利息負擔不斷加重，財務風險也隨之加大，因此高額的利息負擔必將成為房地產企業的沉重的包袱。

2.4 收益分配風險

收益分配政策對企業的生存和發展有很大的影響。分配方法的選擇會影響投資者對企業狀況的判斷和企業的聲譽，從而影響企業資金的來源，也可能影響企業潛在投資者的投資決策收益分配政策方面，股利分配政策對房地產企業的生存和發展有很大的影響。分配方法的選擇會影響投資者對房地產企業狀況的判斷和房地產企業的聲譽，從而影響房地產企業資金的來源，也可能影響房地產企業潛在投資者的投資決策。如果房地產企業的利潤分配政策缺乏控制制度，不結合房地產企業的實現情況，不進行科學的分配決策，必將影響房地產企業的財務結構，從而形成間接的財務風險。

三、投資性房地產的計量

3.1 投資性房地產的初始計量

投資性房地產應當按照成本進行初始計量。外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。自行建造投資性房地產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成。以其他方式（債務重組、非貨幣性資產交換等）取得的投資性房地產的成本，按照相關會計準則的規定確定。

3.2 投資性房地產的后續計量

投資性房地產的后續計量有兩種模式：成本模式和公允價值模式。相對而言，會計準則更傾向于采用成本模式計量，對后者限制使用。同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種模式計量。

采用成本模式進行后續計量的投資性房地產。應當按照固定資產（建筑物的計量）或無形資產（土地使用權的計量）的有關規定，對投資性房地產進行后續計量，計提折舊或進行攤銷；存在減值跡象的，還應當按照資產減值的相關規定進行處理。

采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產。有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值模式計量的1）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；所在地，通常是指投資性房地產所在的城市。對于大中型城市，應當為投資性房地產所在的城區。企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。采用公允價值模式計量時，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益（公允價值變動損益）.投資性房地產取得的租金收入，確認為其他業務收入。

參考文獻：

[1] 朱馮娜. 新會計準則對投資性房地產公司的影響——基于投資性房地產上市公司的案例分析. 上海交通大學.2009

[2] 劉紹忠. 我國房地產企業的財務風險管理研究. 時代經貿（學術版）.2007