公租房準入與退出機制研究

摘要：公租房制度是政府在社會保障領域的重要嘗試，是保障民生和促進社會公平的有效途徑，該制度的準入與退出機制關系到申請人能否公平獲得住房保障機會。但如何確保保障性住房分配的公平有效，尤其是確立合理的準入門檻和退出辦法，仍值得探索。本文以深圳市為例分析，從準入和退出機制入手，分析其特點和不足。

關鍵詞：深圳公租房；準入；退出

一、公租房準入機制的分析

1.1深圳市公租房政策法規體系

深圳自1988年開始推行住房制度改革，先后出臺了社會微利房、經濟適用房、廉租房等多種形式完善住房制度。2006年深圳市國土資源和房產管理局、市規劃局聯合起草《深圳市住房建設規劃（2006-2010）》征求意見稿，明確了5年內深圳公共租賃住房的建設思路。2007年、2008年兩年的保障性住房房源中連續提供公租房。2008年，深圳市政府發布了關于印發《深圳市住房建設規劃（2008-2010）》的通知。該印發文件提到促進住房保障由“以售為主”向“以租為主”轉化。隨后又出臺了《深圳市公共租賃住房管理暫行辦法》（深國房〔2008〕36號）以及2010年出臺的《深圳市保障性住房條例》、《中共深圳市委深圳市人民政府關于實施人才安居工程的決定》（深發〔2010〕5號）。就目前來說，整個保障房住房體系還沒有通過更高一級的法律形式來保證其暢通運行，大多是通過印發文件、通知等來規范。特別是在準入條件和覆蓋面方面存在一定的不足。

1.2深圳市公租房準入條件和程序

1.2.1準入條件

第一，戶籍限制。為進一步規范公租房的建設和管理，深圳市頒布了《深圳市公共租賃住房管理暫行辦法》（深國房〔2008〕36號）和2010年1月19日通過的《深圳市保障性住房條例》，其中都規定了“家庭申請的家庭成員中至少一人具有本市戶籍；單身居民申請的，應當具有本市戶籍”。盡管非深戶籍的困難家庭，可視其在深圳居住、繳納社會保險和納稅情況，按年限逐步納入公租房住房保障體系。然而關于繳納社保和納稅達到多少就可以納入保障體系的規定比較寬泛，很難量化，對非深戶籍困難家庭申請公租房帶來一定困難。

第二，收入限制。從住房保障相關規定中看到，“家庭人均年收入或者單身居民年收入在申請受理日之前連續兩年均不超過本市規定的公共租賃住房的收入線標準。”在貧富差距越來越大的今天，人均GDP、CPDI已經很難完全真實反映社會財富收入分配情況。收入線標準到底該如何確定、定多少才能實現“應保盡保”政策目標，值得商榷。此外， “連續兩年均不超過本市規定的公共租賃住房的收入線標準”的要求過于僵硬，居民年收入具有一定的浮動性，此標準很難量化。

第三，針對人群不明確。深圳市公租房旨在解決既不能享受廉租房住房政策，又沒有足夠的經濟能力購買經適房的中等偏下收入家庭，即“夾心層”住房問題。然而在“十一五”期間，深圳市的廉租房建設幾乎處于停滯狀態，總共建成137套，公租房建成約10萬套。這樣就使得申請公租房的人不僅包括新就業的大中專學生、進城務工人員等“夾心層”，還包括屬于廉租房申請范疇的低收入住房困難家庭。特別是深圳市把人才安居工程納入“十二五”規劃中來，今后重點發展安居型商品住房。也就是說來深人才既可以申請公租房，又可以申請安居型商品住房，這樣就使得公租房功能能力大大的減弱。

1.2.2申請和配租程序

隨著相關的政策，章程不斷的完善，深圳市公租房的申請、配租流程等也逐漸明確和細化。大致包括申請、三級審核、兩級公示、輪候、監督審查、續租、退出等環節.申請人提出申請后，由申請人戶籍所在街道辦事處受理并進行調查考核，考核通過后再上報區住房保障部門，最后再上報市保障部門。三級審核制度比一、二級審核制度更細致，審查過程更加嚴格，結果更為公正。但是由于一、二級審核已經完成對申請材料的形式和實質審核，再將審核結果報送市保障部門審批，不利于提高公租房準入的工作效率。

二、公租房的退出

2.1公租房的退出

第一，審核不通過。目前深圳市采取的是街道辦、區主管部門和市主管部門三級審核制。首先街道辦對申請人的書面形式材料進行審核，申請和申報材料審核通過以后報送區主管部門，區主管部門會同區民政、社會保障、工商、公安、稅務等部門以及街道辦事處，對申請人的申請和申報材料以及戶籍、收入、財產和住房狀況等進行審查。最后審查合格后由區主管部門將審查合格的住房保障申請和申報材料一并送市主管部門進行審核。在這三級審核中，任何一級不通過都會產生退出。

第二，公示不通過。兩級公示相對而言能夠比較客觀的反應申請人情況的真實性，也能夠公平、公正維護各中低收入家庭的切身利益。市、區兩級政府部門在受理申請人申報材料和審核之后，通過網絡、報紙等媒體進行公示，接受市民監督。在公示期內，對公示內容有任何異議，應以書面形式提出。如異議核實成立，則主管部門駁回其申請。

第三，監督審查不過關。深圳市規定首次簽訂公共租賃住房租賃合同租賃期不超過3年，合同期滿后承租人可以續租。按照辦法《辦法》和《保障性住房條例》規定，享受公租房的承租人，在租賃期內，其戶籍、收入等相關情況發生變化，應及時告知市（區）主管部門。與前兩個退出節點不同，此時承租人已經占據公租房，要承租人自覺將相關情況告知主管部門并實現及時騰退承租住房比較困難。雖然規定了租賃合同期不超過3年，但承租人在承租期間其家庭收入變化情況、是否按合同規定正確使用公租房等等都沒有專門的監管部門實施監督審查，審查結果的權威性和準確性就更無法保障。

2.2 監管機制

在監管處罰力度上，按照2011年最新修改和完善的《深圳市住房保障條例》規定，對于騙租保障房，不符合申請條件者，處以3萬元罰款+10年內不得申請保障房；符合條件者，處以1萬元罰款+3年內不得申請保障房。對于騙購情況，主管部門應當作為不良行為予以記載，并在本部門政府網站公示，同時將公示內容告知當事人所屬單位和征信機構。征信機構應當依法將有關當事人違反住房保障法律、法規規定的行為以及嚴重違約行為納入其征信記錄。修改后的《條例》無論是在制度上還是力度上，都有了很大的提高和完善。然而審查退出的前提是申請人資產的增加或有其他違規、違法行為，誰來審查資產的增加，如何做到審查的準確性、權威性這一問題依然沒有解決。

參考文獻

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（2）《深圳經濟發展報告》2010年版

（3）易小光等著《破解中國發展之困局——重慶實踐論》中國經濟出版社2012版

（4）《關于加快發展公共租賃住房指導意見》建保[2010]87號

（5）《深圳市住房保障條例》2011年

（6）深圳政府在線網站

（7）易明剛《一次與時俱進的立法實踐》，《人民之聲》2011年10月