房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中成本管理工作的要點(diǎn)探析

【摘 要】在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中成本控制和管理工作是否合理科學(xué)，也直接影響到我們企業(yè)的管理發(fā)展水平。因此，提高成本控制管理工作水平，是提高企業(yè)的競爭力、促進(jìn)企業(yè)發(fā)展進(jìn)步的關(guān)鍵所在。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)開發(fā)；成本管理； 控制； 項(xiàng)目

房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該在成本的降低、精品項(xiàng)目的奉獻(xiàn)、以及市場的拓展等方面多投入些精力；與此同時，也應(yīng)該在生產(chǎn)經(jīng)營中的各方面精打細(xì)算，這樣才能杜絕浪費(fèi)和減少不必要的開支，從而做到用最少的投入取得最大的產(chǎn)出。除此之外，需要把握的是規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)化原則。實(shí)踐證明，只有確保整體上各個環(huán)節(jié)的成本管理工作能做到科學(xué)控制，才能真正實(shí)現(xiàn)節(jié)約成本、提高利潤的目的。換言之，如果成本管理工作中任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)偏差，到最后都很可能會影響到整個項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)效益，甚至?xí)盃恳话l(fā)而動全身”，使其他環(huán)節(jié)的成本控制工作成為徒勞。在整個開發(fā)項(xiàng)目的成本控制體系中需要把握的是經(jīng)濟(jì)效益原則。只抓質(zhì)量和進(jìn)度從而忽略了成本和市場的現(xiàn)象在施工的現(xiàn)場是一定要避免的，因?yàn)檫@樣很容易產(chǎn)生比較單純的生產(chǎn)觀以及進(jìn)度觀。

要切實(shí)為房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)約成本，提高企業(yè)的經(jīng)營效益，必須要將成本管理工作貫穿于開發(fā)項(xiàng)目中的各個部分，嚴(yán)格落實(shí)成本控制中的各項(xiàng)規(guī)定。在一些較大型項(xiàng)目上，如果項(xiàng)目成本管理工作得到全面加強(qiáng)，最終就可以取得良好的成效。要探討項(xiàng)目工程的成本控制管理，本文就從項(xiàng)目開發(fā)的兩大階段——決策階段與實(shí)施階段中各個環(huán)節(jié)中進(jìn)行討論。

⑴決策階段

首先，決策設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的統(tǒng)籌階段，尤其是在做投資估算時，必須要全面的了解市場動向，進(jìn)而根據(jù)市場中的實(shí)際信息來分析費(fèi)用和成本，這樣才能確保投資估算結(jié)果的準(zhǔn)確性。舉例如下：

例1 在項(xiàng)目的決策階段，首先充分做好了項(xiàng)目可行性研究工作，通過認(rèn)真的分析之后，擬定一個較深入的可行性研究報(bào)告。為了避免可行性研究工作出現(xiàn) “形式化” 的現(xiàn)象， 在制定項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告時，要充分明確了投資估算結(jié)果、 經(jīng)濟(jì)效益評價結(jié)果等指標(biāo)， 并嚴(yán)格核查相關(guān)指標(biāo)的準(zhǔn)確性，為后續(xù)工作提供了有力的依據(jù)。

例2 在項(xiàng)目做投資估算之前，先派出了多方面專業(yè)人員進(jìn)行深入市場調(diào)研，充分掌握了一手材料價格等相關(guān)信息，最后將各方面調(diào)查的結(jié)果進(jìn)行匯總，從而做到結(jié)合市場實(shí)際情況來做出投資估算，為后續(xù)的工作提供了依據(jù)。

除了一些有形的成本，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目還存在各種各樣的隱形風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)隨時都可能為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失， 一旦出現(xiàn)意外風(fēng)險(xiǎn)， 成本控制工作的所有成果很可能會付之一炬， 因此企業(yè)必須要對這些潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)控。

在項(xiàng)目的決策設(shè)計(jì)階段，充分進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識別，預(yù)測可能為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，通過專業(yè)管理人員與各部門主管進(jìn)行探討，制訂一系列的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施，對于一些難以規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)，要積極采取轉(zhuǎn)移措施，可大大降低企業(yè)的隱形成本，最終減低項(xiàng)目因突發(fā)風(fēng)險(xiǎn)所造成經(jīng)濟(jì)損失。

設(shè)計(jì)方案是項(xiàng)目中各項(xiàng)活動的基礎(chǔ)，很多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制工作效果不佳，其中主要原因之一就是因?yàn)樵O(shè)計(jì)方案不合理，造成浪費(fèi)；若要防止這種現(xiàn)象的產(chǎn)生，就要確保項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案具有科學(xué)性和合理性。

在項(xiàng)目設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段，在選擇設(shè)計(jì)單位前，在擬定設(shè)計(jì)招標(biāo)文件和委托任務(wù)書時，要嚴(yán)格按照投資估算的結(jié)果來確定造價管理的目標(biāo)；在最終確定設(shè)計(jì)方案前，要同時擬定多種設(shè)計(jì)方案，然后將各個方案進(jìn)行對比分析，以安全性、經(jīng)濟(jì)性、科學(xué)性為基礎(chǔ)，選擇最佳的設(shè)計(jì)方案，并且在分析設(shè)計(jì)概算時，將設(shè)計(jì)概算與投資估算進(jìn)行對照，發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)概算超出投資估算時，及時找出原因加以調(diào)整。

除此之外，在設(shè)計(jì)階段，材料和設(shè)備的選型也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制工作中的重點(diǎn)環(huán)節(jié)，想要做好成本管理工作，必須了解材料市場動向，避免價格波動造成的損失和浪費(fèi)。工程項(xiàng)目在施工圖設(shè)計(jì)完成之后，派專人再次進(jìn)行市場調(diào)查，掌握各種材料、設(shè)備的價格動向等信息， 確定后對一些較大型的設(shè)備或大批量的材料， 及時擬定出材料設(shè)備的采購計(jì)劃，防止材料價格波動對整個項(xiàng)目造成影響。

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的發(fā)包階段，各承包商、供應(yīng)商之間存在著多方面競爭，價格和實(shí)力的比拼都非常激烈，很容產(chǎn)生一些“虛假”、“違規(guī)”的現(xiàn)象，進(jìn)而影響到項(xiàng)目的成本管理， 可見發(fā)包階段的成本管理工作不容忽視。

⑵實(shí)際階段

在實(shí)施階段中，工程項(xiàng)目在開工之前要充分落實(shí)資金撥付計(jì)劃， 在工程項(xiàng)目施工過程中，需根據(jù)各環(huán)節(jié)的實(shí)際工程進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督，嚴(yán)格遵守合同的支付條款，及時撥付工程進(jìn)度款項(xiàng)。同時將工程量、工程進(jìn)度與資金撥付情況定時進(jìn)行核對。成本管理人員嚴(yán)格按照成本明細(xì)表中的指標(biāo)來控制施工成本，定期進(jìn)行計(jì)劃進(jìn)度和實(shí)際進(jìn)度比較，計(jì)劃成本指標(biāo)與實(shí)際成本進(jìn)行比較，當(dāng)發(fā)現(xiàn)超指標(biāo)現(xiàn)象時，及時分析原因并采取措施加以應(yīng)對，而且相關(guān)的單據(jù)和簽證，都由專人負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)整理以及定期上報(bào)。加強(qiáng)項(xiàng)目管理，項(xiàng)目部人員的管理是管理工作自上而下有效進(jìn)行的關(guān)鍵，具體管理中應(yīng)做到以下幾點(diǎn)： ①項(xiàng)目經(jīng)理明確自身在施工中的責(zé)任， 確定在未盡到責(zé)任的情形下的相關(guān)懲罰措施。如果在具體的管理工作中，出現(xiàn)成本超支的情況， 應(yīng)按比例扣除項(xiàng)目經(jīng)理的獎金。②項(xiàng)目部內(nèi)部應(yīng)該把責(zé)任層層劃分，具體到個人，執(zhí)行誰主管，誰負(fù)責(zé)的原則，施工過程中一旦出現(xiàn)人為的成本超支，應(yīng)扣除相關(guān)人員的獎金，相反若節(jié)約了成本，可將一定比例的成本作為獎金激勵負(fù)責(zé)人員，使得項(xiàng)目部人員漸漸具備節(jié)約成本的意識。

項(xiàng)目結(jié)算是工程項(xiàng)目把關(guān)的最后環(huán)節(jié)，如果結(jié)算階段的成本管理工作出現(xiàn)偏差，很可能會導(dǎo)致前面各階段的工作都成為“徒勞”，使項(xiàng)目的成本控制前功盡棄， 因此在結(jié)算階段， 要嚴(yán)格認(rèn)真地進(jìn)行審查和整理結(jié)算資料，制定嚴(yán)格合理的結(jié)算流程，力求必須要做好收尾工作，對成本控制工作做出準(zhǔn)確的總結(jié)。

在工程項(xiàng)目竣工后，工作人員要及時對工程資料進(jìn)行匯總分析。在項(xiàng)目結(jié)算時，要以設(shè)計(jì)圖紙、簽證文件、合同協(xié)議、變更聯(lián)系單等文件作為依據(jù)，全面分析各項(xiàng)成本費(fèi)用，并且在工程項(xiàng)目中還要建立明確的結(jié)算責(zé)任機(jī)制、結(jié)算復(fù)審機(jī)制、尾款會簽機(jī)制，結(jié)算結(jié)果要由專業(yè)機(jī)構(gòu)實(shí)施審核，在結(jié)算工作完成后，工作人員對工程項(xiàng)目成本控制的實(shí)際效果進(jìn)行總結(jié)，積累成本管理經(jīng)驗(yàn)，為以后的項(xiàng)目開發(fā)提供依據(jù)和參考。

二、 總結(jié)

通過在項(xiàng)目全過程的成本控制工作，使項(xiàng)目取得了良好的效益，可以避免很多不必要的成本支出，并且通過對項(xiàng)目的分析，可以總結(jié)出很多成本控制的管理經(jīng)驗(yàn)，為后繼開發(fā)工作提供管理基礎(chǔ)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)是促進(jìn)社會發(fā)展的重要途徑，同時也有利于提高人們的生活環(huán)境和生活水平。工程項(xiàng)目的開發(fā)要將質(zhì)量與效益并重，在保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上如何節(jié)約成本費(fèi)用，需要我們共同去探索。相信在未來的發(fā)展中，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制措施會更加健全，工程項(xiàng)目將會向著“質(zhì)量更高、效益更高、規(guī)模更高”的方向前進(jìn)，尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目，勢必會更好的服務(wù)于社會，將人們的生活水平推向新的高度。

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