淺談房地產市場的有效監管

[摘 要]對房地產市場的監管是建立在一定的目標定位基礎之上的，這些目標包括促進房地產市場的可持續發展、維持房地產市場的正常運行秩序和維持合理的房價區間等。根據這些監管目標提出了房地產市場有效監管的建議，希望能對房地產市場的有效監管起到積極的作用。

[關鍵詞]房地產；市場監管；建議

一、完善房地產市場經濟運行機制

面對形形色色的房地產交易，我國還沒有建立完整的法律法規體系，例如現在還沒有房地產抵押法、房地產拍賣法等重要法律。我國的經濟體制改革是一場深刻的社會革命。這一變革必然會給社會帶來一定的震蕩。長期以來，我國的住房分配實行“低租金、無償分配”的分配原則，土地分配更是以行政指令代替市場需要，這種體制的長期存在，已經形成了一種歷史的慣性。這與市場經濟中的法制約束、平等競爭是相悖的。在我國市場經濟體制還不完善的條件下，新舊體制交替過程中的間隙必然造成經濟生活的失控。這就給投機行為的滋生和蔓延提供了土壤，也為房地產市場的監管和宏觀調控帶來了難度。例如，土地的長期無償使用，土地國家所有觀念的長期淡化使相當一部分土地使用者認為自己就是土地所有者。這樣，在新體制中實行土地有償使用的情況下，這些人便可以利用手中擁有的土地使用權與他人甚至與國家作交易。經濟體制轉軌變形過程中，一部分房地產經濟活動仍按傳統方式運行（如土地無償使用）；一部分房地產經濟活動遵循市場原則運行（如土地使用權的招標和拍賣）；一部分房地產經濟活動既受傳統經濟體制的制約又受新經濟體制的作用（如土地使用權的有償出讓）；也有一部分經濟活動游離于兩種體制之間或兩種體制之外。這樣，新舊體制之間的碰撞和摩擦，直接導致了經濟生活中信號的紊亂，相關經濟主體的投機行為也就不可避免。

因此，要引導房地產市場向著健康、穩定、有序的方向發展必然要建立完善的房地產市場經濟運行體制，建立完善的房地產市場法律法規體系。政府房地產管理要在市場框架下運作，政府房地產管理的范圍、權利、程序等必須符合市場化改革取向。

二、建立健全房地產管理權責機制

權力始終是與責任相伴的。在房地產市場中，地方政府具有很大的管理權限，中央政府只實行總量控制。在土地的規劃、使用上一般都由地方政府掌握，在整個房地產產業鏈上，地方政府都占有主導優勢，地方政府在房地產管理中的權力已經大大超過了其應承擔的責任，其權力明顯大于其責任，權責出現了嚴重的不對等現象。在根本上，就是要引入房地產管理責任機制，明確責任與義務，形成房地產管理權力和責任相互制約、相互平衡的權責統一機制。另外，由于房地產本身的復雜特點，使房地產市場規律的作用機制出現具有滯后性和長期性，而地方政府官員的任期又具有時限性，因此，要完全實現權責對等的權力運行機制還必須實施責任的追蹤機制，即行政責任不會因為行政首長的變動而模糊甚至消逝，只有這兩種機制相互結合才能真正保證權力實施的公正性和有效性，行政權力才不會被濫用。

三、規范房地產開發商的經營行為

在房屋銷售過程中，房地產商經常利用信息的不對稱來誤導消費者以達到自己的目的。例如，玩弄概念，普通材料搖身變為高科技材料，一些經營者利用“轟炸式”的虛假廣告宣傳，誤導消費；故意違約，捂房不賣只為高價等等。目前，故意違約現象在房地產行業表現明顯。部分開發商主動違約，并支付給消費者一定違約金，目的是將商品房以更高價格轉賣，賺取更多利潤。針對這些不正當的現象，房地產監管部門必須嚴格的治理，運用行政手段和法律手段，特別是法律手段從根源上予以消除。從一定意義上講，市場經濟就是法制經濟。法制建設對于維護良好的市場秩序，發揮市場的資源配置作用極為必要。在房地產市場的監管中，要運用法律手段，通過立法和司法，運用法律法規來規范和約束房地產開發商以及房地產中介甚至是政府等主體的行為，使房地產開發商嚴格依照法律的要求進行生產經營活動。另外各級管理部門要運用行政的、經濟的手段，特別是運用市場經濟機制來有效制約房地產開發商的不正當經營行為，從多方面對開發商行為進行監管，并實施有效的引導措施。只有綜合運用各種監管手段和方式，房地產開發商的行為才能在根本上得到規范，才能保障消費者和其他主體的合法權益，也才能保證房地產市場的健康、有序發展。

四、加強房地產金融監管

房地產業與金融業關系緊密，房地產業是資金密集型產業，而且所需資金往往數額巨大，房地產的開發經營活動與資金的獲取和利用密不可分，如果沒有充足資金的支持房地產項目很難完成。從開發商的角度來說，房地產項目從立項到開發完成的每一個環節都需要大量的資金，僅憑開發商自身的資金流量顯然無法滿足房地產項目的建設需求，他們需要從各個方面來籌措資金，其中金融機構的貸款就成為了最重要的手段。在房地產市場景氣的時候，金融機構也樂于向房地產企業提供貸款，這些貸款會成為金融機構的優質資源，但是一旦出現房價的下跌和市場的低迷，金融機構的大量貸款往往就會面臨回收困難，大量貸款無法收回。這一方面使金融機構面臨極大的金融風險，另一方面開發商從金融機構貸款就會變得困難，在建項目無法保證按時完成，購房者無法按時收房，房地產供給出現問題，這反過來又會影響開發商的還款計劃和還款能力。這樣一來，很容易形成一個惡性循環，金融機構擔心貸款安全不愿放貸，開發商又因為沒有資金支持項目無法完成難以按時還貸，最終的結果就是金融機構和開發商都陷入困境。這種情況的出現，受到影響的顯然不僅僅是金融機構和開發商，而是整個房地產市場甚至是整個國民經濟。因為房地產項目涉及的資金數額特別巨大，往往占金融機構貸款的很大比重，一旦房地產金融出現問題，就很難保證整個金融市場的正常運行。

因此，政府管理部門必須加強對房地產金融市場的監管力度。一方面，在房地產市場景氣時要加強對金融機構的放貸監管，嚴格規范金融機構的放貸行為。另一方面，在房地產市場不景氣的時候，政府部門應該制定相應的金融政策，在制度保證的前提下鼓勵金融機構本著謹慎、適度的原則支持房地產開發企業的項目建設。另外，對個人貸款，加強個人住房信貸監管，提高個人房貸資產的質量，防止風險貸款大量產生。

五、加強房地產外資監管

外資進入中國房地產市場，有利于提高房地產行業整體水平，帶動本土企業迅速提高綜合競爭能力，也有利于拓展房地產企業融資渠道，分散銀行過于集中的風險。但與此同時，由于海外資金經常以不可預料的非正常途徑和方式進入市場，外匯、金融部門很難準確把握和監控，也給宏觀調控和金融管理帶大很大難度和調控風險。因此，從短期看是弊大于利，應引起高層管理部門的高度重視。

六、小結

一個完善的房地產市場監管體系首先必須要有完備的管理體制做保證，這種管理體制必須保證房地產監管體系的權力運行合理，監管體系內部各部門之間能夠相互協調、相互配合，整個體系運轉流暢；其次，建立完善的房地產市場監管體系必須以實際需要為準繩，設置精簡高效的組織部門；最后，完善的房地產市場監管體系是一個動態發展的系統，這個系統應該隨著外部環境的變化而不斷的發展，任何一個體系或者系統都是在與外部環境的相互作用、相互吸收中得到完善和發展的。

參考文獻：

[1]車陽.誰動了休閑地產的“弦”[J].中國西部，2010（7）.

[2]楊磊.試論加強房地產企業內部監管的力度[J].科技信息，2011，（26）：49-50

[3]趙增輝.項目管理基本思想和方法在房地產監管中的應用分析[J].科技創業月刊，2011，7：70-71.

[4]常慶.淺談房地產公司的項目管理和監管的實踐意義[J].山西建筑，2009，8： 252-253.