對近年來我國房地產政策的解讀

【摘要】在我國近年來房地產業朝氣蓬勃快速發展的過程中，市場上陸續出現了房地產供不應求、房價地價上漲過快、投資炒作導致行業泡沫等問題，針對這些問題政府也連續出臺了一系列的調控政策。本文首先分階段論述了近年來我國政府實施的房地產調控政策，進而分析了這些政策的實施效果，找出了導致這樣效果的背后原因，最后分別從長短期角度給出了具有建議性和預測性的結論。

【關鍵詞】房地產 政策效果 調控

一、近年來我國房地產政策概述

2003年以來，我國出臺了一系列針對房地產市場及房地產行業發展的宏觀調控政策：從2003年的“18號文”，到隨后出臺的“國八條”、“國六條”、“國十條”、“新國八條”，再到最新出爐的“國五條”及其細則，10年里國務院已先后9次常務會議專題研究房地產市場調控。從調控的總體思路來看，從2003年至今的調控可以分為四個階段。

第一階段是2003-2004年，這一階段政府在政策意圖上是鼓勵發展房地產業。2003年發布的“18號文”開啟了十年樓市調控的序幕，明確房地產業為國民經濟支柱產業。之后，央行下發通知，對房地產企業和項目加大信貸支持，房地產市場贏得了快速發展，很快成為經濟增長的重要引擎之一。

第二階段是2005-2008年，這一階段政府的政策意圖主要是對過熱的樓市降溫。2005年3月，國字號條文首次出現，“國八條”出臺后不到半年，更嚴格的“新國八條”進一步加大調控力度。2006年初國務院常務會議上提出了促進房地產業健康發展的六項措施，即 “國六條”。

第三階段是2008年下半年—2009年，為應對全球性金融危機對中國經濟的沖擊，樓市成為支持經濟穩定增長的重要助力。2008年12月，國務院常務會議指出，“進一步鼓勵和支持住房消費，保持合理的房地產開發投資規模，促進房地產市場健康發展。”不過，從2009年春開始，剛剛有所下降的大中城市房價很快進入“報復性反彈”。

第四階段也就是此輪調控，持續時間之長、程度之嚴厲均是歷史之最。此間，國務院先后5次常務會議研究房地產市場調控。2010年開始，全面加碼的調控政策相繼出臺，“國十條”祭出限貸政策，當時被稱為史上最嚴厲調控政策。2011年，以限購為主要內容的“新國八條”出臺，全國36個城市先期納入限購范圍，此后限購范圍越來越大。2013年，樓市“國五條”細則突襲市場，房地產市場調控再次升級，規定對于出讓二手房要按照轉讓所得差額征收20%的個人所得稅。

二、近年來我國房產政策調控效果及其原因分析

1、調控效果

縱觀近年來我國政府對房地產業出臺的各項宏觀調控措施，不難看出，國家正力圖以多種工具相結合的方式來對房地產業進行規范和調整。我們可以看到銀行信貸的收縮抑制了房地產業的過熱投資，百姓開始持幣觀望而非盲目購房，在交易環節加大征稅力度在一定程度上抑制了炒房，也有效阻止了開發商蓄意囤積土地的行為，可以說政府出臺的房地產調控政策在特定階段的短期內取得了一定效果。

然而，長期看來，十年來國務院常務會議九次以房地產調控為主題，然而房價并沒有因為調控得到真正遏制。據國家統計局數據，2003年到2012年，全國新建商品房平均銷售價格上漲了145%；而其中，北京的新建商品房平均銷售價格更是上漲了259%。這還是將保障房以及遠郊房都計算在內的“平均價格”。事實上，隨著城市房地產開發向遠郊區域推進，新房均價的漲幅并不能反映整體房價的漲幅，實際的房價漲幅將更高。最新出臺的2013年1月份70個大中城市住宅銷售數據顯示，70城環比和同比上漲的均為53城，同比上漲最高的城市達4.7%，其中一線城市上漲的速度繼續跟其他城市拉開距離。數據表明，樓市絲毫沒有降溫跡象，反而朝著更加火熱的態勢發展。

2、原因

首先，調控政策常常在穩定房價與保增長這兩個目標之間搖擺，這種政策目標的不穩定和不一致性是調控政策效果不顯著的主要原因。我國房地產歷次調控政策對于調控目標都沒有明確加以界定，在政策調控目標不夠明確的情況下，調控政策是否持續，還會持續多久就會成為當前房地產市場猜測和質疑的對象。公眾對于房價下跌沒有一個明確的政策預期，往往會使調控政策目標落空。

其次，熱錢流入導致流動性過剩，加大了調控難度。金融危機以來，西方國家應對蕭條的經濟形勢紛紛選擇低利率政策，受此影響，全球資本紛紛尋找高回報的投資場所，包括中國在內的亞洲國家成為這些資本的理想棲息地。加上美國、日本的“量化寬松”貨幣政策，進一步刺激了包括中國在內的發展中國家的流動性過剩。因此，由于房地產行業的高利潤特點，熱錢蜂擁而入，提高了房地產價格的同時，也增加了政策調控的難度。

再次，開發商行為導致的政策失效。市場經濟的信息不對稱，導致房地產開發企業擁有與中央政府進行博弈的資本，開發商可以利用成本信息和交易信息優勢，來規避政府的宏觀調控政策。加之開發商對地方政府尋租合謀，兩者之間暗存默契，地方政府為了維持本地區房地產熱度，或者弱化對房地產市場的監管，或者不重視保障房住房的建設，導致中央政策在地方上的脫節。

最后，純粹從調控政策角度來說，從政策的出臺到政策效果顯現是有時滯的。貨幣政策本身存在著內部和外部時滯，加之房地產本身就是一個環節眾多時間周期長的產業，從中央政府出臺政策到地方政府具體執行這一環節更是對政策效果有種種減損效應。

三、結論

政府十年來的調控政策日漸成熟，調控態度日益堅定，對房價的過快上漲，尤其是由投資炒房造成的上漲起到了一定的遏制作用。但同時，總結十年調控的一個共性是，調控過多在購房者身上做文章，實際上是在抑制需求。此外，諸如限購、限貸、限價之類的調控措施其實都是行政手段。雖然短期內政策具有一定的效果，但長期來看其實是治標不治本。長期看來，我國的房地產調控之所以出現這種效果不顯的尷尬局面，最主要的原因是我們過度依賴投資增長，特別是房地產投資增長的經濟發展模式所導致的。如果現在的經濟增長方式不改變，我們必將難以擺脫“穩定住房價格”與“保持投資增長”之間的矛盾與困惑。因此，加快轉變經濟發展方式，大力發展戰略新興產業和高科技創新產業，逐漸適度的降低房地產投資對經濟增長的貢獻比例，是走出房地產困境的根本方法。

短期來說，2013年下半年政府絕不會放松樓市調控，樓市調控政策勢必圍繞“穩”字展開，為下一步的房地產長效機制的建立贏得時間，下半年以限購、限貸、限價為代表的房地產調控仍將繼續。但事實上，現有的房地產調控方式已到達極限，效果卻不明顯，未來可能會對調控方向、調控方式作出改變——房地產問題的核心更多的是在國民經濟高速發展中的制度性的問題，尤其是供給方面的制度，這一點在發展較快的一線城市尤為明顯，在未來的房地產市場調控政策體系應該有穩定且長效的機制，避免一時的政策之后導致房價反彈。房地產業結構調整的任務還十分艱巨，房地產市場秩序仍需進一步規范，各項政策的效果還有待時日顯現，政府需要提出更完善的措施。

參考文獻：

[1] 聶梅生， 房地產市場調控政策分析，21世紀經濟報道，2011（4）

[2] 周江， 房地產調控政策分析及效果前瞻，中國金融，2010（7）