“眾籌”房產：你想成為開發商嗎？

最近，南美洲的房地產開發商奇才網絡（Prodigy Network）向3100名哥倫比亞人籌集了2.39億美元的資金，在波哥大（Bogotá）修建了一座66層的摩天大樓。現在，這種為地產開發“眾籌”資金的方法已經流入紐約。紐約的開發商都市繆斯（Urban Muse）希望通過這一方法，將布魯克林大橋公園項目的一部分開放給公眾。

在以前，房地產投資歷來是富有的投資商和私人股權投資公司的“專利”。現在，金聚（Fundrise）、地產同盟（Property Peers）、地產大亨（Realty Mogul）和奇才網絡等紐約新貴地產商的出現，改變了房地產項目投資的形式，他們為公眾投資地產提供途徑，并且從中獲利。

“（眾籌房地產）這個概念很簡單，”金聚的創始人丹尼爾·米勒說，“你有資格參與建設自己所在的社區。”

25歲的丹尼爾·米勒和哥哥本杰明·米勒創建了網絡平臺金聚，社區成員們可以通過這一網絡平臺投資本地的房地產項目。米勒兄弟的父親曾是華盛頓的知名地產開發商，幾年前，他們開始思考這樣一個問題：為什么在一些社區，就比如改建中的H街道東北社區，居民對自己社區的建設沒有發言權？

后來他們意識到，營造什么樣的建筑物，取決于投資者是誰、錢從何處來。私人股權投資商大多都是為了盈利，對于投資項目的具體內容并不關心，只是把項目視作投資獲利的工具。通常，他們開發的都是千篇一律的建筑，或者連鎖商店盤踞的商業中心——而這些對社區居民來說往往不需要，也不希望建造這樣的項目。

聚眾（Popularise）是本杰明·米勒創建的另一個房地產網站，開發商可以通過這個網站向公眾籌集資金。“你的錢屬于誰，影響著你會開發怎樣的項目，但從沒有人好好想過這個事情，”他說，“于是我們拿一處公共機構的資產試水，改變其投資者的來源。”

華盛頓H街道上有一座褪色的兩層小樓，看上去并不像是投資者們的首選。但是在周一（5月13日），這座位于H街道東北社區906號的不起眼建筑，成為了向公眾募資的最新商業開發項目。

華盛頓和弗吉尼亞的居民可以在金聚網站上購買改造項目的股權，每股100美元。到星期二早上，1500份股權就被搶購一空。這個項目面向公眾發行的股票總數為3500股——占項目總成本的25%（其余部分來自私人投資者和米勒家的房地產開發公司West Mill Capital）。

25歲的卡梅隆·庫克（Cameron Cook）住在H街道東北社區附近，是一名項目經理和網站開發人員。他花了1千美元購買了10股，成為了這個項目的首批投資者。除了經濟收益——每年從租金收入和地產升值中可獲得大約7%的股息，“眾籌”這個新穎的概念和能夠直接參與社區改造更吸引他。“我認為，對自身居住環境周邊發生的事情，社區居民可以有更多的控制權，這很酷。”庫克先生如是說。

眾籌的想法看似簡單，其實是對常規做法的一次徹底背離，而且，實施起來也需要一些金融和監管領域的配合。根據現行法律，只有資產“通過審核的”富人（通常擁有一百萬或者更多凈資產）才可以在私人公司投資。

但是，在2012年4月通過的美國《創業企業融資法案》（Jumpstart Our Business Startups Act）的影響下，證券法也相應地做出了一些改變。如此一來，米勒兄弟和其他新興的開發商通過“眾籌”投資房地產才變得比較便利。

根據該項法案，未通過審核的投資者若想投資給私人公司，諸如房地產有限責任公司之類，每年最多可投資2千美元，或最高可投資他們收入或者凈資產的5%（以較高者為準）。只要被投資的網站或證券公司在證券交易委員會注冊過即可。但是，由于證交會的拖延，該項法案錯過了年底生效的期限。

在法案生效之前，“眾籌”公司要么只接受通過審核的投資商投資，要么就要像金聚一樣，到證交會為每一個開發項目進行注冊——而這一過程可能會長達數月，花費也需要上萬美元。

H街道東北社區內一座拆后重建的建筑是米勒兄弟的首度獲批項目，該項目包含了一家受當地人喜愛的臺灣拉面館、小吃攤和一家零售商店。這個項目不夠主流，傳統投資商大多對投資此類項目缺乏興趣，但是許多社區居民對這個項目卻很支持，他們每人平均為此項目投資了2千美元。

目前，一條通過H街道的有軌電車正在建造中，電車開通后將會加速社區重建，該地區房價上升也將是意料之中的事。因此，投資這些項目的公眾將從房產升值中受益。

吉娜·謝弗是幾家“絕佳”（Ace）五金店的老板。她投資了金聚的兩個項目。“第一眼看到這個消息我就覺得很棒，”她說，“我的店面不是自己的，因為這里的房價太貴了，但是我希望能有自己的店面。”H街道項目是“我們進入哥倫比亞的房產市場以及支援我們自己社區的一種渠道”。她說她即將拿到自己的第一筆股息分紅。

最近，米勒兄弟前往紐約，同當地開發商商討使用金聚平臺，為50萬至100萬美元級別的社區項目眾籌資金。他們同“第三區”（Third Ward）總裁詹森·古德曼（Jason Goodman）和布賴恩特公園（Bryant Park）重建項目的開發商丹·比德曼（Dan Biederman）進行了接觸。

第一個跟米勒兄弟達成合作關系的紐約開發商，是都市繆斯的創始人和負責人格洛科·羅立-格提（Glauco Lolli-Ghetti）。他們聯手競得了布魯克林大橋公園開發項目北部邊沿約翰街地塊的開發權。

根據聯合競標協議，都市繆斯將為紐約居民提供高達100萬美元的零售商店投資機會。“零售業為人們提供如此多的便利，我希望它能遍布整個社區。”羅立·格提先生說。不過他擔心，辦理這一提案申請的政府官員，可能會認為讓公眾參與只不過是“宣傳噱頭”。

他也不確定眾籌方式是否適用于復雜的大型項目。“在房地產行業中，一千萬至兩千萬美元的項目很容易做。但是如果說你需要50萬來買一處小型房產，然后讓當地居民來租用底層商鋪，這就很難實現了。對于私募股權來說，這種項目太小了。”

“第三區”負責人古德曼先生是一名長期租賃商。他說在中小投資者的幫助下購買這座建筑，是“我們又一次的探索”。“第三區”的郵件列表里有8萬人，3000名會員，15名投資者，以及過去6年中在那里上過課的數千名學生。這些人將成為現成的投資者。

“他們之中，會有許多人對這種與眾不同的參與方式感興趣，”古德曼先生說，“不管是對于我們這樣的小型企業還是對社區來說，這都是一種全新的渠道。這不是一種專制的開發方式，而是一種民主的方式，這種方式很獨特。沒有人比社區的居民，或是跟當地息息相關的人，更加了解自己的社區。”

“對我來說，我就想說，為什么這種方法沒有早點使用？”