腳步放小，眼光放遠

中國房地產企業出海之初千萬不要邁太大的步子，運作的項目可以小一點，以此來歷練自身，熟悉市場后再逐步做大做強

當地時間3月14日，美國密歇根州州長對外宣布，將由政府接手底特律市財政，并任命了一位緊急財政管理人，以應對這座城市瀕臨破產的局面。這座汽車城里唯一剩下的可能就是“投機價值”了，據稱有人只花2，300美元就買到了五年前價值達45萬美元的房子。投機者的“得意”對于房地產商來說卻是一場痛徹心扉的災難。

和這些面臨破產困境的房地產商們一樣，如今雄心勃勃走向海外的中國房地產商們也要做好財力、物力以及心理上的準備，以應對變化莫測的未來。畢竟走出國門后，在法律、運營管理模式、建筑要求、土地使用管理、相關資源開發乃至風土人情上都存在巨大差異，難免會水土不服。

那么，面對風險挑戰，中國房地產商們為何仍選擇遠走他鄉？走出去后，他們是否能成為“會念經的外來和尚”？究竟該如何做才能又快又好地達到目的？《新商務周刊》就這些問題采訪了多位業內專家。

中國房地產企業積極出海，背后有哪些原因？

何田：全球化是首要因素。部分開發商在全國化布局完成之后，從戰略的角度需要全球化。此時人民幣在升值，拿著國內掙的人民幣去海外投資有資金優勢。其次，在政府嚴格的調控政策下，國內房地產市場環境不佳，有的企業感受到了壓力，相反的是國外的房地產市場在金融危機后進入到基礎的水平，具有一定的投資價值。雙方你情我愿，不謀而合。另一方面，開發企業有借助國際化的團隊去提升企業管理水平的考慮。目前，無論從管理、資金運作、產品設計各方面來講，中國企業和外國企業還有很大差距，我覺得他們想在國外的成熟市場里邊歷練，鍛煉自己應對將來市場變化的能力。

張宏偉：首先，當前國際資本市場融資環境相對寬松，部分內地房企通過在香港或境外上市，建立境外業務，發展融資平臺，開展海外房產投資業務，借機布局國際房地產市場。其次，從出海企業投資項目來看，多為旅游地產項目，鎖定的客戶多為國內客戶，企業也可借此整合產業鏈，吸引國內客戶投資。從海外置業群體的購房目的來看，大體可以分為移民、留學和投資三大類。相應地，細觀在中國推廣銷售的海外地產項目，其“賣點”也大致可以分為四類：移民、留學、投資和休閑旅游。國內龍頭房企開始在海外投資開發房產，也是看準了這些趨勢所帶來的房地產市場的機會。

宋延慶：從大背景來說，隨著中國人口紅利出現拐點，以增量為特征的房地產市場已經進入平緩狀態，所以這些企業今后想獲得像過去一樣的快速發展幾乎不可能，因此出海可以找到新的利潤支撐點。另外，目前海外的房地產市場還比較好做。從國內開發商的眼光看，海外的很多地塊都非常美、適合建造別墅，性價比還很高。比如，在東歐國家僅用幾萬歐元就能買到一塊城鄉結合部的地塊。國外市場的建造成本也比國內低很多，政策也透明。

中國房地產企業走向海外有沒有什么優勢？

何田：在應對市場波動方面，我國企業的優勢并不明顯。畢竟過去十多年，中國房地產市場賺錢相對比較容易，企業對利潤率要求又高，順風順水慣了，出去之后應對危機恐怕心有余而力不足，最起碼沒有經驗。我覺得很多企業去國外應該抱著一個學習和鍛煉隊伍的態度，對企業來講，走出去更大的意義在于把規模做大，培養國際化視野。剛開始在利潤方面不要追求太多，畢竟從賺錢的角度來說，海外市場利潤率不會太高。海外房地產市場成熟、房價不高，投資回報率跟國內沒法比。

王宇濤：歐美等發達國家的房地產市場已經發展成熟，與國內前幾年非正常的投資回報不同，發達市場或許更加接受以產品取勝的開發商。中資企業走出去，猶如剛站在馬拉松賽道的起點，要做好短期薄利、長期作戰的心理準備。

優勢不明顯，而且要面對陌生市場的挑戰，應該注意規避哪些風險？

李戰軍：對國外的法律環境、價值觀甚至政府關系的陌生等障礙，會導致企業在出海之后水土不服。比如，投資南蘇丹的河北濱河房地產開發有限公司的項目，就因當地近兩年的邊境戰事加劇而被迫中斷。2009年，抱著走出國門、做大做強的發展理想，這家公司進軍南蘇丹，與當地政府合作承建辦公樓、住宅、監獄等小型項目。然而當建筑陸續收尾時，當地局勢驟變，只好將所有人員全部撤回。

戴晨露：首先，金融與匯率的風險是國內絕大部分企業從來沒有遇過的，但是在海外市場卻是一個重要的風險因素。其次，雖然海外市場看似非常龐大，但是在操作中真正可以投資的國家不多，具體的城市與地區就更少，這也受到中國與投資目標國的關系影響，這種關系往往不是恒定的，變化的風向無法預計和控制。再者，擺在意欲國際化的房地產企業面前的一個更為殘酷的事實是，受到當地不同法律、政治、文化、宗教、行業習慣、管理等因素的影響，出海計劃往往很難一帆風順。由于房地產的“不動產”特性，項目無論在哪里投資開發，都必須做好本地化的業務。

面對這些風險或挑戰，中國房地產企業應該采取什么樣的發展思路？

何田：像萬科、碧桂園，他們在美國、馬來西亞都是跟當地主流的開發企業合作，采取的都是只出錢投資或者只出部分資金的思路，這樣就能降低風險。我認為，出海的企業邁的步子千萬不要太大，項目可以小一點，以此來提煉自己的發展經驗，熟悉市場后可以再逐步做大做強。另外，中國內地的企業應該關注相對成熟的國家和地區，比如美國、中國香港等，這些地方的法律也相對公開、公平、透明，跟中國內地的經貿關系也比較穩定。像一些比較小的地方，或者純粹的旅游度假區域，市場規模本身就小，開發起來就會面臨市場接受度的問題。

張宏偉：雖然當前布局海外房地產市場具有一定潛在的市場風險，但目前走出去的基本都是國內的龍頭房企，投資規模不大，更多的只是測試市場反應，且大多數都采取與當地的發展商合作模式，風險不是太高。但是，要進行規模化擴張一定會存在種種問題。首先，海外的開發模式和中國不同，國內房企需要因地制宜進行突破，包括銷售流程，對企業信用的控制等。其次，布局海外市場需要充裕的現金流或融資渠道進行支撐。第三，政治壁壘與障礙或許會成為中國房企布局海外的最大阻力之一。第四，當地房地產市場購買力有限，不一定像國內那樣具有買房投資的市場氛圍，即使將目標鎖定國內的購房者也會存在一定的市場風險。

宋延慶：我認為開發商出海要有清晰的經營步驟。在股權上沒必要像萬科一樣采取70%多的控股形式。其實，第一步完全可以進行財務投資，熟悉環境；第二步再進行控股，讓他人操作；第三步可以獨立操作，但一定要用當地人經營管理，做到本地化。

如何評價中國房企的出海行為？

宋延慶：開發商出海就是要尋求新的業績增長點，從目前來看難言盈利，還屬于試水階段，總會碰到這樣那樣的問題。但不論是從土地價格、政策環境來看，大方向沒有問題。

李戰軍：萬科此次涉足美國市場帶有很強的實驗性和探索性。在這個過程中，可以檢驗企業海外發展的條件和能力是否具備，對企業自身的發展壯大有益而無害。