中國開發商的“世界夢”

在中國房地產市場充滿不確定性的當下，內地房地產企業紛紛走向海外各顯其能，不僅意在分散風險，更要通過一番磨練增強自身實力

早在萬科邁出試探的步伐之前，已有多家中國房地產企業走向國際市場。

當萬通控股經過七年曲折終于進入美國紐約新世貿打造“中國中心”時，中坤集團也在一片爭議聲里到遙遠的冰島租下使用期達99年的地塊，此外，更有萬達、綠地、首創、碧桂園等先后試水國際化。盡管多集中于商業項目或旅游地產，但中國房企“走出去”已經是業內共識。

玩在海外

2011年，轟動中國房地產界的一件大事就是中坤集團董事長黃怒波“怒”了，不是在中國，而是冰島。

當年，中坤集團計劃斥資10億冰島克朗（合880萬美元），買下冰島300平方公里的土地，并準備投資100億冰島克朗?200億冰島克朗建造一個生態旅游勝地和高爾夫球場。該計劃在中國商務部初審通過，但由于冰島政府方面反對，只能擱淺。這是中坤集團首次海外大規模投資計劃，曾多次強調此項投資“純屬商業性質”的黃怒波沒法平靜了。

直到2012年，中坤集團不得不委曲求全，由購轉租，300平方公里面積也縮水為300公頃，租期99年。至此，中坤集團算是真正邁出了出征海外地產的第一步。拿著不菲的資金，不遠萬里去投資一塊不毛之地，這也只有兼具詩人氣質的黃怒波才敢那樣孤注一擲。

“作為房產企業，當然要追求利潤，但中坤更注重長線投資與更長遠的效益。”黃怒波坦言，“冰島作為世界上獨一無二的產物，不僅具有獨特的自然地貌和人文景觀，每年幾百萬人次的國際游客，為冰島帶來的是源源不斷的資本。中坤為何不考慮在冰島投資呢？”

盡管目前冰島是一片荒蕪之地，但符合中坤的初衷——以地產和度假為核心的稀缺資源差異化經營能力，打造屬于自己的、受世界尊敬的全球性度假品牌。待冰島項目成功后，中坤集團將進一步投資拓展到丹麥、芬蘭等北歐國家，最終形成一個北歐度假板塊。

其實，在海外打造自己旅游地產的又何止中坤一家。

2012年，大連萬達集團董事長王健林拉著老朋友中國泛海控股集團（下稱“中國泛海”）董事長盧志強，和俄羅斯北高加索度假村公司董事會主席阿爾邁德·彼拉羅夫在北京簽署了一份總投資為25億美元?30億美元的意向協議書。該項投資計劃在莫斯科、圣彼得堡、北高加索或俄羅斯其他地區建設大型文化、旅游和商業綜合設施，具體選址還在考察中。

與萬達不同，萬通控股選擇的則是海峽對岸的中國臺灣。2011年，萬通一步就踏上了臺北的陽明山，“萬通臺北2011”項目就此誕生，斥資10億元為大陸高端消費者打造276套全精裝度假服務式寓所，預計2013年主體完工，2014年完成精裝并交付使用。

與此同時，北京首開集團也已低調地走了出去，先后在美國、澳大利亞、荷蘭、香港、澳門等五個國家和地區投資項目，并經營著十幾家中高檔酒店和旅游設施。

無論酒店、度假公寓抑或旅游勝地、綜合設施，這些走出去的開發商都是奔著旅游去的。事實上，與住宅地產相比，海外旅游度假項目的開發門檻確實相對較低，海外不少國家或地區的土地價格在金融危機之后相對不高，中國內地企業此時不僅能低價拿到土地，有時還可以享受到政策優惠。因此，投資海外旅游地產被視為當前內地房企推廣品牌的良機。

此外，中國赴海外旅游的人數逐年增加。據統計，2011年中國出境旅游人次為7，025萬人次，同比增長22%。從規模上看，我國出境游市場已經是美國的1.2倍、日本的3.5倍。由此帶來的消費能力將持續刺激海外旅游市場，并且國內買家熱衷于旅游度假型的房地產項目，相比于中心城市來說，這些大城市周邊的旅游區更吸引有錢人。開發旅游度假地產也就成為中國一些開發商的自然選擇。

外產內銷

中國人不僅喜歡出國旅游，也很熱衷于移民海外，尤其是改革開放以來產生了一批相對富裕的家庭，他們有閑置資產，在綜合考慮孩子教育、養老和生活環境后，將眼光投向了海外。部分富裕階層甚至開始通過海外置業進行資產轉移，分散風險。

五年前，國際金融危機爆發，歐美多國房價大跌，在抄底海外的熱潮下，中國買房客的身影遍布美國、加拿大、英國、韓國等發達地區，乃至被指推高了當地房價，且不受歡迎。特別是在三年前，“限購”這個詞出現在國內房地產市場上，驟然間一線城市的有錢人基本上失去了不斷購房的資格，投資性需求順勢流向海外。

有一組數據顯示：在加拿大溫哥華，中國人購房比例已達到29%；2010年列治文市和溫哥華西區高檔住宅的買主中，至少有74%的購房者來自于中國；在美國，中國買家成為第二大國際購買人群；而在英國倫敦，住宅銷售總量5%?10%的買家來自中國，倫敦市中心的新建物業中有近兩成都是由中國內地和香港地區買家購入。

另一方面，受到政策影響的并不只是買房人群體。隨著限購、限貸等一系列調控政策的持續深化，房企成交量受到嚴重影響，開發商資金鏈條出現了問題，國內市場風險在加劇。出于種種考慮，一些有實力的國內房企自然盯上了穩定成熟的海外市場，同時被盯上的還有海外置業的中國人。

韓國的濟州島就是中國房地產開發商投資的熱點，包括綠地集團、光耀集團、沈陽百順達公司、北京天倫之樂投資有限公司和中國百通集團等都已進駐。中國房企扎堆落地，被當地人形容為“如潮水般涌了進來”。

作為中國地產開發企業走向韓國的第一例，綠地在濟州島打造了一個總投資達9億美元的健康醫療城項目。該項目占地面積約110萬平方米，規劃建設觀光休養設施、醫療服務設施、商業購物中心、旅游度假酒店及住宅等，建成后將成為居住、娛樂、醫療多種功能相結合，各種公共便利設施齊備的世界水平休養型居住區。項目分三期開發，一期主要產品為疊拼別墅，二期為酒店、商業街、免稅店、水上樂園等，三期為酒店式公寓。

雖身在濟州島，但綠地的心仍在國內市場。綠地集團董事長張玉良曾表示，“除了看好濟州島的發展前景，綠地還看中該項目對長三角地區特別是上海地區客源的吸引力”。據悉，即將銷售的產品主要是疊拼別墅，戶型在180平方米?200多平方米之間。除了韓國濟州島，綠地集團還將陸續進入泰國、澳大利亞、德國及西班牙等國家。

緊盯中國內地消費群體的當然不止綠地一家。在寶島臺灣陽明山打造度假地產的萬通地產董事長許立坦言，該項目的買家多來自內地。上海寶華集團曾在澳大利亞墨爾本收購過一個爛尾項目，該公司用了10個月就將樓盤銷售一空，其中40%的買家是華人。

2012年進入馬來西亞的碧桂園，不到一年時間就拿下三個大項目，包括位于馬來西亞雪蘭莪州加影和萬撓兩個高端住宅項目，以及剛剛購入的濱海商住綜合大盤——碧桂園新山金海灣項目。據了解，前兩個項目目前正在建設當中，戶型包括獨立別墅、聯排別墅，今年向市場內推出，主要面對國內移民和留學的購房需求。有報道稱，眼下在馬來西亞購買房屋便可成為當地公民，故預期該項目來自中國的買家將占很大比重。

河南起家的開發商鑫苑置業去年在紐約獲得了一塊地，這也是中國開發商首次在紐約購買土地，并獨立開發住宅項目。擔任此次買地顧問的Omer Ozden透露，鑫苑置業因為看到中國買家在美國購置房產的熱情持續升溫而萌生了在美國買地開發項目的想法，并在去年開始著手此事。他們將組建一個團隊獨立開發紐約項目，潛在的買家同時包括紐約當地居民以及中國買家，兩類買家的比例預計分別占60%和40%，“鑫苑置業屆時會向它在中國各地項目的業主推銷這一項目”。

各顯其能

在當下中國房地產企業走出去買地建房的熱潮中，也有不走尋常路的開發商。

其中特立獨行者當屬萬通控股，在董事長馮侖的主導下，公司不買地、不建房，而是租房，并且將成為紐約新世貿大廈一號樓最大的租戶。他的目標是二房東，但這個二房東可不簡單。

從2003年開始嘗試，經過一段曲折，萬通控股直到2010年最終投資約5億元承租了世貿中心重建項目一號樓64層部分與65?69整層，準備打造一個集會務、商務路演、文化展覽、餐飲為一體的“中國中心”。馮侖表示，承租的樓面將分租給一些中國企業，幫助中國的民間資本赴美國尋求發展平臺，并為赴美創業、并購及上市的中國企業提供解決方案。該項目預計在今年正式對外營業。

與萬通的曲折又高調不同，中國海外發展有限公司（下稱“中海外”）在海外進行寫字樓投資則相對不受關注。去年，中海外在英國倫敦購買了一棟寫字樓，作為商業物業，投資額為2億英鎊。最新的調查顯示，今年初英國倫敦已經成為全球寫字樓辦公租金最昂貴的城市，這也使得中海外的這筆投資很快就獲得了良好的租金收益。“我們會非常慎重地分析每一個機會，會最大限度地控制風險，獲取比較好的回報。”中海外董事長孔慶平表示。

有分析師表示，中海外在倫敦的寫字樓投資，不僅是國際化戰略的開端，也是為了在國內發展商業品牌環宇城·UNI MALL學習海外先進的物業管理與經營模式，為其商業地產的發展另辟蹊徑，希望尋找出有別于國內商業地產的模式。

無論馮侖的租房或是孔慶平的買樓，都和房子有關，算是投資行為，為的是商業回報。可首創置業出海的第一步就讓人費解。去年9月，首創置業與法國地方政府簽訂土地協議，將建設中法經濟貿易合作區，并享受法國和歐盟特許優惠政策。據了解，該項目所在地距離巴黎220公里，一期占地面積為5.8平方公里。根據首創置業的規劃，園區將分為教育、物流、研發和工業四大部分，并不包含住宅。

事實上，在中國房地產市場充滿不確定性的當下，多家開發商紛紛將目光盯住了國際市場，分散風險、尋找新的利潤增長引擎的目標不言而喻。而這場結局未知的冒險，正是對中國房地產企業的一場考驗，看究竟有哪些企業能夠真正經受得住市場的起伏。