解密萬科：跳出“蓋房賺錢”模式

在發展到第四個十年時，萬科希望通過國際化來提高公司對整個行業的認識，從新的角度來衡量自身究竟優秀與否，公司管理和治理水平是否可以達到國際水準

曠日持久的調控政策改變著中國房地產的生態環境。

正因有此預期，如何規避風險成為房企尤其是大型房地產企業需要面對的首要問題。進軍海外市場成了眾多房企2013年的大計劃。目前，已經“出海”的有包括萬科、綠地、碧桂園等知名企業，作為中國房地產企業的“標桿”，萬科覬覦海外市場已久，從王石游學美國到2012年5月收購香港上市公司南聯地產（后更名為“萬科置業海外”）、從“B股轉H股”到攜手美國房企大佬，其國際化的“野心”和“路線”逐步清晰。

尋求海外發展的房企逐漸增多，然而出海的初衷卻各不相同。外界普遍猜測，萬科出海無非是為增加融資渠道、降低融資成本，規避國內的調控政策。然而，萬科自身卻對出海有著另一番解讀。

萬科發言人對《新商務周刊》表示，發展海外業務并不是因為國內限購就到國外去，而是要跟海外的先進企業學習，第四個十年的萬科一定是國際化視野的萬科、用全球資源發展的萬科，公司的根基還在中國大陸，通過海外學習和探索提升公司管理水平、資源動用能力和對房地產的深刻認識，這有利于萬科進一步做好國內業務。

更在意國際化內涵

最近一段時間，萬科動作頻頻，例如收購南聯地產、B股轉H股，萬科在拓展海外市場方面有哪些計劃？

收購南聯地產、B股轉H股確實是我們國際化的重要步驟。其實萬科從上市開始一直就具有海外基因，萬科B股的投資者里面超過95%是境外投資者，B股轉H股使得整個公司能夠達到更高國際化的水準。

萬科去年成立了美國業務小組，今年會落地。當然國際化業務對萬科是一項嘗試性的投資，目前在走一步看一步，在不斷摸索。

萬科的國際化計劃初衷是什么？是否因為存在融資壓力？

在公司發展到第四個十年的時候，我們要從國際化角度來衡量自身究竟是不是優秀，公司的管理和治理水平是否可以達到國際化水準。國際化的主要目的是希望通過國際化來提高我們對整個行業的認識，如果狹隘的國際化業務僅僅是指到海外蓋房子這件事，我們確實也正在謀劃之中，畢竟國外發達國家/地區的房地產市場比我們早很多年。但是，我們去國外發展不只是為了蓋房子、賺錢，國際化有很多內涵，擁有更多全球化合作者、把業務放在海外去做等，這些都是國際化的一部分。

至于融資安排方面，其實萬科一直都有國際化的融資，像1988年發行股票時就有，1993年發行B股時也有。當然，今天我們還有其他的融資渠道，例如跟中信資本等都有合作。

未來海外市場的業務比例會占多少？國際化策略是不是意味著萬科對于國內市場的判斷發生了改變？

國際化和是否看好國內市場沒有直接關系。我們有什么優勢去國際上發展呢？如果比資金，顯然美國的房企比我們更優越。所以我們主要還是做好自己國內的業務，中國市場足夠大，足夠我們發展。就算萬科的規模號稱做到全國第一，市場份額也只是2.19%，還有很大的增長空間。在公司發展的第四個十年里，萬科仍然以中國大陸市場為主。到今天為止，我們進入了全國60個城市的房地產市場，而國家相關部門公布的房價指數涵蓋了70個大中城市，我們連這些城市都沒有全部進入。

進軍美國早有準備

萬科為什么會選擇美國作為“試驗田”？萬科在“國際化”發展進程中選擇目標市場的標準是什么？

大家可能覺得去美國發展很突然，其實我們為此做了兩年準備。兩年之前我們派出七個小組去世界各地考察，最后覺得美國確實是值得認真考慮的區域。美國市場有很多優勢，比如中美兩國房地產市場最接近——幅員遼闊，區域發展很清晰，市場龐大，城市眾多。這些因素對中國房企有很大的吸引力。

國際市場與國內市場的“游戲規則”有很大差異，萬科在國內的成功經驗似乎并不能輕易復制？在海外市場是否會遇到阻礙，如何應對？

我們一般都是有把握才去做，所以沒有遇到特別多的困難。公司總部的國際化程度也在不斷提高，我們希望以后萬科25%的員工能用英文為主要工作語言，這樣開展國際化業務沒有太大的障礙。

對于正在運作的美國項目，是否可以預估一下其收益前景？未來規劃是什么？

我們不會做虧本生意。我們相信，經過兩年準備，挑選的合作伙伴不會讓我們失望，美國項目的投資也會符合公司目前的收益水平。

能不能具體介紹一下與鐵獅門的合作以及舊金山項目的內容，包括萬科在合作當中擔當的角色？

舊金山的項目是純住宅項目，我們占了七成股份，但萬科不負責賣房子，我們的目的是學習。而且，我們確實已經學到了很多東西，例如他們整個項目開發建議書比我們細很多，與國際企業相比，我們這方面的精細化程度有待提高。

為何會選擇與鐵獅門合作？合作伙伴的哪些特質是最吸引萬科？是否與其商業地產業務有關？

公司之所以選擇鐵獅門，也是在接觸了很多家合作方之后才確定的，任何的合作都是各方面條件成熟才可能達成的，有時靠的是緣分。盡管鐵獅門在商業地產方面做得不錯，但舊金山這個項目是一個純住宅項目。