房地產(chǎn)還有白金10年？

房地產(chǎn)進(jìn)入又一個(gè)高漲期，這是三十幾次調(diào)控之后的又一次上漲。

截至8月7日，有3家房企正式發(fā)布再融資方案，涉及資金超過(guò)88億元。如果再融資方案獲批，說(shuō)明房地產(chǎn)從政治意義、金融意義上重見天日。目前除了表外、信托的龐大融資之外，還會(huì)加上銀行表內(nèi)貸款、公司債、股市融資等諸多的方式。

房地產(chǎn)泡沫一度引發(fā)巨大擔(dān)憂，為了抑制房地產(chǎn)金融杠桿，股市與貸款對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)上了大門。這只是象征性姿態(tài)，因?yàn)楸硗庑磐械热谫Y方式的大門依然敞開，最大的影響是提升了房地產(chǎn)的融資成本，房地產(chǎn)商與融資者皆大歡喜。但高價(jià)融資的方式卻證明了在一些人眼中，房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的上升與道德的低下。如果股市這一特定的“圈錢”市場(chǎng)向房地產(chǎn)企業(yè)開放，說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)從經(jīng)濟(jì)與道德兩個(gè)層面被“摘帽”。

房地產(chǎn)目前進(jìn)入上升周期的最后爆發(fā)階段。

之所以說(shuō)最后，是因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)全面開花，而房?jī)r(jià)大幅上漲集中在一二線城市，一些三四線城市房?jī)r(jià)下挫甚至出現(xiàn)全面下挫。大城市集中權(quán)力、商業(yè)、人才、資金等優(yōu)勢(shì)，在本輪城鎮(zhèn)化進(jìn)程中受益最大、風(fēng)險(xiǎn)最小。當(dāng)外圍冰山逐漸融化時(shí)，內(nèi)部冰層加厚，顯示經(jīng)濟(jì)失衡狀況嚴(yán)重，這種局面可以繼續(xù)，但不能維系長(zhǎng)久，未來(lái)將有更多的三四線城市進(jìn)入“融化”行列。

7月，中國(guó)百城住宅平均價(jià)格為10347元/平方米，比6月上漲0.87%，自2012年6月以來(lái)連續(xù)第14個(gè)月環(huán)比上漲，但價(jià)格下跌的城市個(gè)數(shù)明顯增多，其中61個(gè)城市環(huán)比上漲，39個(gè)城市環(huán)比下跌。同比來(lái)看，全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)與2012年7月相比上漲7.94%，漲幅擴(kuò)大。前十大城市房?jī)r(jià)同比連續(xù)第9個(gè)月上漲，7月住宅均價(jià)為17609元/平方米，環(huán)比上漲1.34%，同比上漲11.06%，住宅均價(jià)首次突破10%，漲幅擴(kuò)大1.13個(gè)百分點(diǎn)，廣州、北京、深圳、南京漲幅均超過(guò)10%。漲幅均超過(guò)全國(guó)平均水平。

房地產(chǎn)依然是目前市場(chǎng)最熱門的投資品種，今年上半年的地王與房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)說(shuō)明了一切，大家似乎對(duì)鄂爾多斯與神木泡沫崩潰熟視無(wú)睹，但值得關(guān)注的是，投資者的投資范圍越來(lái)越集中，投資標(biāo)的越來(lái)越狹窄，如大城市剛需、高端寫字樓、商業(yè)新地標(biāo)的商鋪等。

房地產(chǎn)金融用到了極致。房地產(chǎn)是最受銀行歡迎的抵押產(chǎn)品，銀行壓縮開發(fā)貸，并不能改變房地產(chǎn)是中國(guó)信用替代物這一事實(shí)，沒有信用貸款，只有抵押與擔(dān)保貸款，抵押貸款只有房地產(chǎn)貸款。

個(gè)人房貸是優(yōu)質(zhì)貸款。央行7月19日發(fā)布的2013年上半年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，6月末金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額68.08萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.2%，中長(zhǎng)期貸款下降，而涉房貸款大幅上升：6月末，地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.06萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.2%。房產(chǎn)開發(fā)貸款余額3.26萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11%。個(gè)人購(gòu)房貸款余額9.07萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)21.1%。假設(shè)在限購(gòu)情況下，個(gè)人購(gòu)房現(xiàn)金支付占比達(dá)到房貸的1/3，房地產(chǎn)市場(chǎng)將達(dá)到12萬(wàn)億元以上。

購(gòu)房者現(xiàn)金支付比例大、負(fù)債少，房地產(chǎn)也就無(wú)所謂泡沫，而是由購(gòu)房者真實(shí)財(cái)富煮成的一鍋堅(jiān)硬的粥。沒有什么比房地產(chǎn)更容易吸納公眾手里的資金，吸納公眾財(cái)富發(fā)展城鎮(zhèn)，通過(guò)城鎮(zhèn)化獲得土地。

房地產(chǎn)拉動(dòng)城市化有邊界。如果一個(gè)城市由房地產(chǎn)投資者機(jī)構(gòu)城市運(yùn)營(yíng)的隱性成本，商業(yè)被商業(yè)物業(yè)推高，將會(huì)反噬實(shí)體經(jīng)濟(jì)，500強(qiáng)企業(yè)搬離北京市中心就是例證。

通過(guò)房地產(chǎn)預(yù)支今后的財(cái)富，最長(zhǎng)不會(huì)超過(guò)20年。從2003年開始已經(jīng)有10年，房地產(chǎn)黃金時(shí)代過(guò)后，最樂觀估計(jì)，還會(huì)有白金10年。