我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)及其防范

[摘 要] 近些年來(lái)，我國(guó)各商業(yè)銀行的個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)發(fā)展得十分迅猛，大大推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，尤其對(duì)住宅業(yè)的發(fā)展起到了積極的作用。個(gè)人住房抵押貸款已成為商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)重要的一部分。但是我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不健全，個(gè)人住房抵押貸款還存在著許多的問(wèn)題和漏洞，產(chǎn)生了一系列的貸款風(fēng)險(xiǎn)。本文主要針對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)及其風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀，分析其中存在的問(wèn)題，闡述主要的風(fēng)險(xiǎn)種類(lèi)，并提出相關(guān)的解決措施，對(duì)于規(guī)避商業(yè)銀行金融風(fēng)險(xiǎn)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。

[關(guān)鍵詞] 商業(yè)銀行；個(gè)人住房抵押貸款；風(fēng)險(xiǎn)；資產(chǎn)證券化

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2013 . 15. 024

[中圖分類(lèi)號(hào)] F832.45 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1673 - 0194（2013）15-0033-02

1 我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款現(xiàn)狀分析

自1980年以來(lái)，中國(guó)一直在積極推進(jìn)住房商品化，實(shí)行由個(gè)人自行貸款買(mǎi)房的購(gòu)房制度。對(duì)于各大商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，個(gè)人住房抵押貸款可以有效地降低銀行資產(chǎn)過(guò)度集中于對(duì)企業(yè)的貸款帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房抵押貸款一般占銀行貸款總額的20%～40%，在有些國(guó)家甚至?xí)摺＝刂?010 年年末，全國(guó)中外資金融機(jī)構(gòu)人民幣個(gè)人住房貸款余額達(dá)5.7萬(wàn)億元。個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，然而快速的發(fā)展必然存在一定的隱患，風(fēng)險(xiǎn)也逐漸浮現(xiàn)。個(gè)人住房抵押貸款金額占個(gè)人貸款金額的比重逐漸在增加，個(gè)人住房抵押貸款的不良貸款率也一直處于一個(gè)較高的水平上。以建設(shè)銀行為例，2009年的個(gè)人貸款由2008年的8 215.31億元增長(zhǎng)到10 884.59億元，其中個(gè)人住房抵押貸款由2008年的6 031.47億元增長(zhǎng)到8 525.31億元，個(gè)人住房抵押貸款的比重由2008年的73.4%增長(zhǎng)到2009年的78.3%；而2008年的個(gè)人住房貸款不良貸款率為0.82%，占個(gè)人貸款整體不良貸款率的75.9%，2009年的個(gè)人住房貸款不良貸款率占個(gè)人貸款不良貸款率的比重為63.6%，也超過(guò)了50%，由此可以看出個(gè)人住房抵押貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)漸漸暴露出來(lái)。

2 商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款存在的外部風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)成因

2.1 假按揭風(fēng)險(xiǎn)

有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了能夠獲得用于企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)的資金來(lái)源，便指派本企業(yè)的員工申請(qǐng)住房抵押貸款，以此來(lái)獲得周轉(zhuǎn)資金。這樣就使本來(lái)是低風(fēng)險(xiǎn)的按揭貸款成為了高風(fēng)險(xiǎn)的供開(kāi)發(fā)商使用的貸款。銀行監(jiān)控這種假按揭貸款非常困難，一旦企業(yè)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)困難，無(wú)法按期還本付息，就會(huì)造成風(fēng)險(xiǎn)的大量集中顯現(xiàn)，致使大量的個(gè)人抵押貸款逾期，出現(xiàn)大量的不良貸款，使商業(yè)銀行受到損失。

2.2 借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人住房抵押貸款合同能否正常履行其實(shí)在很大程度上取決于購(gòu)房者的個(gè)人信用，其個(gè)人信用的好壞從某種程度上決定了貸款風(fēng)險(xiǎn)的大小。借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)如下：第一，借款人通過(guò)欺詐或其他不正當(dāng)?shù)氖侄悟_取貸款，由于銀行條件所限，有時(shí)很難對(duì)其身份及經(jīng)濟(jì)狀況等影響信用程度的因素進(jìn)行有效的核實(shí)，從而形成風(fēng)險(xiǎn)。第二，借款者在獲得銀行的抵押貸款后，因不可抗力因素而失去償還貸款的能力，從而形成風(fēng)險(xiǎn)。第三，借款者在獲得個(gè)人住房抵押貸款后，因收入下降或利率水平提高，致使借款者無(wú)法按時(shí)向銀行償還貸款，從而形成風(fēng)險(xiǎn)。第四，借款人在獲得抵押貸款后，惡意拖欠銀行貸款并轉(zhuǎn)移其資產(chǎn)，從而形成風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 政策風(fēng)險(xiǎn)

政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政府經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整或新政策的頒布引起行業(yè)市場(chǎng)的變動(dòng)給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的可能性。國(guó)家每次頒布有關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)或個(gè)人信貸業(yè)務(wù)的相關(guān)政策，均會(huì)對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)造成一定影響，進(jìn)而影響商業(yè)銀行。期限長(zhǎng)且金額大是個(gè)人住房抵押貸款的一個(gè)明顯的特征，在較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境一定會(huì)發(fā)生很大的變化，而宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)對(duì)微觀(guān)層面產(chǎn)生強(qiáng)烈的影響，失業(yè)率將不斷上升，貸款人的實(shí)際收入下降，不論是借款人自愿或非自愿的，都會(huì)造成無(wú)力償還貸款本息情況的發(fā)生，從而產(chǎn)生大量的不良貸款。

3 商業(yè)銀行個(gè)人抵押貸款在內(nèi)部操作和管理方面存在的風(fēng)險(xiǎn)及成因

銀行內(nèi)部方面的操作和管理問(wèn)題引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)是指由于銀行工作人員的失責(zé)或管理制度的缺陷導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。主要有：

3.1 商業(yè)銀行在個(gè)人住房抵押貸款方面的管理機(jī)制不完善

我國(guó)的個(gè)人住房抵押貸款發(fā)展時(shí)間短暫，加之前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)處于蓬勃發(fā)展時(shí)期，不良貸款率相對(duì)較低，所以之前商業(yè)銀行對(duì)于個(gè)人住房抵押貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)不夠重視。在房?jī)r(jià)飛快上漲的過(guò)程中，個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)隱藏得很深，而商業(yè)銀行為了不斷開(kāi)拓業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)范圍，獲得更大的收益，就會(huì)降低對(duì)于抵押貸款的各項(xiàng)要求水平，如降低對(duì)貸款人的首付比例要求、忽視對(duì)借款人信用水平的審查、疏于對(duì)貸款的貸前檢查，從而使銀行積累大量的金融風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 商業(yè)銀行在個(gè)人住房抵押貸款的內(nèi)部操作環(huán)節(jié)不規(guī)范

隨著個(gè)人抵押貸款業(yè)務(wù)蓬勃發(fā)展，越來(lái)越多的居民開(kāi)始傾向于用按揭貸款方式購(gòu)買(mǎi)住房，這就增加了商業(yè)銀行在這方面的業(yè)務(wù)量，為了加快辦理業(yè)務(wù)，銀行工作人員有時(shí)操作不認(rèn)真，從而造成相關(guān)法律要求的文件的缺漏和錯(cuò)誤，如未填寫(xiě)合同的必備要素或者誤填甚至隨便涂改。對(duì)借款人的身份審核不夠嚴(yán)格，甚至存在貸款合同及相關(guān)法律文本有偽造簽名和由他人代簽的情況，形成無(wú)效力合同。在抵押登記的相關(guān)手續(xù)沒(méi)有辦理妥當(dāng)前發(fā)放貸款，使得貸款擔(dān)保沒(méi)有真正落到實(shí)處，給銀行造成風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別技術(shù)落后

目前，我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制缺乏、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別技術(shù)落后、缺乏風(fēng)險(xiǎn)控制措施，根據(jù)國(guó)外的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，定量化分析技術(shù)已應(yīng)用于個(gè)人住房抵押貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)管理，成為世界上大部分金融機(jī)構(gòu)管理和防控個(gè)人信貸風(fēng)險(xiǎn)的強(qiáng)有力的工具，但是我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)于借款者的信用評(píng)估仍然主要依靠于經(jīng)驗(yàn)判斷，在貸款審批的過(guò)程帶有太多的主觀(guān)色彩，缺乏明確的條件。我們應(yīng)該根據(jù)不同的借款者帶來(lái)的不同類(lèi)型的風(fēng)險(xiǎn)設(shè)計(jì)出不同的合同，比如不同的利率、期限等，這樣就可以十分有效地降低違約可能。因此，商業(yè)銀行應(yīng)該培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)人士來(lái)負(fù)責(zé)對(duì)違約風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究和探索，運(yùn)用國(guó)外的先進(jìn)技術(shù)，建立可以準(zhǔn)確評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)體系，使風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)朝科學(xué)和客觀(guān)的方向發(fā)展。

3.4 商業(yè)銀行對(duì)于個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)薄弱

近年來(lái)，伴隨房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，商業(yè)銀行普遍有住房抵押貸款是優(yōu)良資產(chǎn)的觀(guān)念，于是大都放松了對(duì)于借款者的資格審查。根據(jù)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于個(gè)人住房抵押貸款的要求，人均每月房貸還款額度不能超過(guò)家庭月可支配收入的50%。在實(shí)際生活中，國(guó)內(nèi)居民在辦理按揭貸款時(shí)，很難符合這樣一個(gè)最基本的條件，甚至有很多貸款者從相關(guān)單位開(kāi)具假的工資收入證明。甚至有些銀行為了自身的短期利益，盲目鼓勵(lì)個(gè)人住房抵押貸款的發(fā)展，不僅違反規(guī)定放寬了對(duì)個(gè)人住房按揭貸款者資質(zhì)的要求條件，甚至以創(chuàng)新產(chǎn)品為借口讓這種住房抵押貸款期限延長(zhǎng)，而這樣必然會(huì)放大風(fēng)險(xiǎn)。此外，我國(guó)還存在較多的用貸款抬高房?jī)r(jià)的現(xiàn)象，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)“虛假繁榮”的景象，這就使發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的可能性進(jìn)一步加大。

4 商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

4.1 積極推進(jìn)個(gè)人信用法制和信用體制的健全和完善

要有效地防范個(gè)人住房抵押貸款中的信用風(fēng)險(xiǎn)，銀行必須積極推進(jìn)個(gè)人信用法制和信用體制的健全和完善，只有法制健全、有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)，才能真正起到威懾作用。為此，法制健全必須從以下幾個(gè)方面展開(kāi)：第一，健全信用法制；第二，提高企業(yè)和個(gè)人的法制觀(guān)念；第三，加大對(duì)提供偽造信用信息、從事假房貸的個(gè)人或機(jī)構(gòu)的法律懲罰力度；第四，要推進(jìn)個(gè)人信用評(píng)級(jí)制度的建立，確保個(gè)人信用信息真實(shí)。

4.2 要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的監(jiān)管

第一，加強(qiáng)貸前調(diào)查、貸中審查和貸后管理的力度。對(duì)于同一企業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)的員工，一次性批量申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款的情況，客戶(hù)經(jīng)理應(yīng)事先到企業(yè)實(shí)地調(diào)查，進(jìn)一步核實(shí)借款人名單，通過(guò)與借款人面對(duì)面的交談，調(diào)查和判斷借款人真正的借款意愿及借款目的。貸中審查時(shí)應(yīng)對(duì)借款人的工資收入證明、身份證明及簽名認(rèn)真核實(shí)，判斷其真實(shí)合法性；對(duì)于借款申請(qǐng)書(shū)、合同，保證合同和其他相關(guān)法律文書(shū)應(yīng)該在現(xiàn)場(chǎng)簽訂，同時(shí)查看房屋的買(mǎi)賣(mài)合同，對(duì)買(mǎi)賣(mài)行為的真實(shí)性進(jìn)行核實(shí)，判斷貸款的真實(shí)性。關(guān)注借款人有無(wú)違反合同約定條款使用貸款的情況，掌握借款人還款情況，歸納借款人還款規(guī)律，從還款信息中發(fā)現(xiàn)是否有假按揭的蹤跡。第二，對(duì)期房?jī)r(jià)格進(jìn)行正確的市場(chǎng)評(píng)估，可以規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于住房的過(guò)高定價(jià)給商業(yè)銀行造成的損失。同時(shí)，通過(guò)評(píng)估還可以部分避免開(kāi)發(fā)商使用假按揭?guī)?lái)的風(fēng)險(xiǎn)，還可以避免抵押物的資本價(jià)值變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

4.3 銀行必須采取有效措施防范住房貸款風(fēng)險(xiǎn)

首先，在貸前應(yīng)認(rèn)真審查借款人所提供的工資收入證明的真實(shí)性、以前信用記錄等，加強(qiáng)對(duì)借款人的還款能力調(diào)查，并應(yīng)從多方面考慮影響借款人還款的因素，通過(guò)對(duì)借款人的實(shí)際條件的分析確定可行的貸款額度、償還方式與擔(dān)保條件。其次，要對(duì)借款人進(jìn)行貸后跟蹤調(diào)查和分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)借款人在借款周期內(nèi)的各種不利于償還貸款的條件，如經(jīng)濟(jì)情況的變化，是否影響其還款能力，一旦發(fā)現(xiàn)要迅速采取相應(yīng)的解決方法。另外，對(duì)非惡意違約的借款人要及時(shí)通知其償還逾期貸款；對(duì)于個(gè)別惡意違約的借款人，應(yīng)盡早告知其保證人還款或依法對(duì)其提起訴訟，通過(guò)處置抵押物的方法強(qiáng)制收回貸款本息，把損失降到最低。最后，要加強(qiáng)貸款方面的宣傳，堅(jiān)持正確輿論導(dǎo)向，強(qiáng)化借款人還款意識(shí)。同時(shí)還要建立一套好的責(zé)任管理方法，加強(qiáng)銀行內(nèi)部操作人員的責(zé)任感，這樣才能有效防控信貸經(jīng)營(yíng)違規(guī)現(xiàn)象，防范信貸人員的不法行為，更好地規(guī)避信貸經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

4.4 積極推進(jìn)住房貸款資產(chǎn)證券化

近年來(lái)，我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的余額正以年增幅超過(guò)50%的速度增長(zhǎng)，占個(gè)人貸款的比例逐漸提高。這些資金主要是居民和企業(yè)短期內(nèi)的閑置資金，而個(gè)人住房抵押貸款期限大多是長(zhǎng)期的，所以導(dǎo)致“短存長(zhǎng)貸”的問(wèn)題更加突出。回避流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的根本在于對(duì)制度創(chuàng)新。住房抵押貸款證券化可以將質(zhì)量良好的資產(chǎn)并且以后現(xiàn)金流穩(wěn)定的個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)打包成流動(dòng)性較好的有價(jià)證券在金融市場(chǎng)上集中出售，由此可以獲得供銀行運(yùn)作的現(xiàn)金，貸款證券化不僅可以回避長(zhǎng)期貸款的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，又可以為借款者繼續(xù)提供貸款。

4.5 完善個(gè)人住房抵押貸款的法律體系

目前，我國(guó)急切需要完善的法律文件來(lái)保證個(gè)人住房抵押貸款的合理運(yùn)作。雖然我國(guó)現(xiàn)在已經(jīng)制定了很多關(guān)于個(gè)人住房抵押貸款的法律文件， 構(gòu)成了個(gè)人住房抵押貸款的基本法律體系， 但有些法律條款內(nèi)容抽象難懂、缺乏可操作性。所以， 目前應(yīng)當(dāng)從多方面加快推進(jìn)相關(guān)法律法規(guī)的完善和實(shí)施， 形成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的硬約束，從而保障個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)更好更快地發(fā)展。

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