淺議物業公司的收入管理方法

[摘 要] 隨著我國經濟的不斷發展，我國的物業管理行業也呈現出迅猛發展的強勁勢頭，國內物業公司的數量與質量都不斷提升，面對日益激烈的市場競爭，物業公司想要獲得進一步的發展就必須加強企業內部管理，提高管理水平。目前物業管理公司最主要的收入來源是物業管理費，所以加強對收入的準確核算與有效管理，加強內控制度建設，已成為提升企業綜合競爭實力的最重要條件。本文從國內物業公司收入管理及會計核算的現狀分析入手，探討如何進一步規范物業公司收入管理及會計核算流程。

[關鍵詞] 物業公司；物業收入；管理辦法；會計核算；內部控制

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2013 . 15. 008

[中圖分類號] F275 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2013）15- 0011- 02

隨著我國國民經濟的快速發展，我國的物業管理市場競爭日益激烈，物業公司想要獲得更大的發展空間和經濟收益，必須從企業的內部管理工作著手。在眾多的管理工作當中，物業管理公司的收入管理問題一直是困擾物業公司領導者與經營者的重要問題，物業公司的競爭壓力逐漸增大，面對逐步供小于求的物業管理市場，如何能夠提升企業的競爭實力與管理能力就成為所有管理者與領導者必須關注的重要問題。

1 我國物業公司收入管理工作基本現狀

越來越多的物業管理公司給我國的物業管理行業注入了新的發展活力，物業公司想要獲得更大的發展就必須重視企業內部管理，提高收入管理水平。在我國物業公司最為重要的收入來源就是物業管理費收入，在物業管理費收入管理工作中，絕大多數的物業管理公司都采取了專職人員直接負責的辦法，由專業的物業管理費用收取人員向小區業主收取物業管理費用并開具付款憑證。收費人員將所收費用與付款收據回執單交回公司財務部門，由公司專職財務人員進行憑證登記。雖然這種收費管理辦法能夠在一定程度上提升管理費用收取的合規性，但是仍然存在諸多問題值得我們注意。

（1）無法對收費人員進行實時監控。眾所周知，小區業主會隨時繳納物業費，尤其在周末和節假日更是如此，而物業公司在這段時間只會有幾個管理人員值班，這就要求物業管理處的前臺收費人員要保證所收款項與所開發票金額要匹配得上，收款方式要記錄清楚，因為會涉及銀行手續費與地產公司結算的金額確定。然而現實中，前臺收費人員流動性大，雖然公司財務部對其培訓力度加大，但由于收費人員的素質參差不齊及流動性增大，使公司的財務風險加大。

（2）缺乏對記賬人員的有效稽核。物業公司的記賬人員分為項目出納與公司財務會計，項目出納根據每天的收款請款登記收款臺賬，確認當期收款、預收賬款與清欠賬款，并按時向公司財務部報送收款日報，公司財務部根據項目收款臺賬，進行收入會計分錄的記賬處理，并于記賬完畢后與項目出納核對臺賬中各項收款種類的結余，都核對無誤后才可進行其他的賬務處理。這一看似很完美的流程卻隱藏著很大的風險，因為物業公司收到的每一筆物業費都會精確到房間號，項目出納掌握著所有的收款明細，而公司財務部記賬是依據項目出納整理的票據，最后核對時只是核對一個總數，而不會每戶都核對一遍（因為業主數量太大），如果在核對中發現了差異，也只會調整一個總數而不是追本溯源，這就造成了財務部內部對記賬人員的監控形同虛設。

2 加強物業公司收入管理的措施

物業公司的收入是公司維持日常經營服務最重要的經濟來源，而且對于自身不進行商品生產的服務型企業來說，物業管理費用在物業管理公司的所有收入當中占據著絕對重要的地位，所以在加強物業公司收入管理的措施研究當中，也要把加強物業管理收入的管理作為重點來研究。

2.1 加強流程設計，提升內控質量

內部控制是有效提升企業內部資金使用效率、資金安全性與完整性的重要措施，尤其是對于物業管理公司而言，更具重要意義。內部控制制度的有效確立能夠確保物業公司財務管理信息及相關資料的完整性與及時性，能夠及時發現管理過程中的錯誤并予以及時糾正，有效杜絕徇私舞弊現象的發生。同時能夠有效掌控物業管理費用的收繳情況，有效提升物業管理工作的業績。在改進收入管理流程及提升內部控制水平的問題上，應注意以下幾個方面。

（1）加強對管理費用收取人員的監管。物業管理費用收取人員是物業公司進行收入管理的第一道關卡，同時也是最重要的一個部分。要加強對收費人員的有效監管，首先要加強對收費單據的管理工作，如加強收費憑證的印鑒管理，在物業管理費用的收據聯、記賬聯上除了要蓋上公司的公章之外，還要加蓋具體的款項收繳日期印章，并且要加強對收繳費用的及時存入管理，一般情況下應限定收費人員在收費當日將收入存入公司賬戶。在管理費用存入公司賬戶之后，要將存款回執單、物業管理費收據記賬聯等有效憑證交回企業財務管理部門蓋章簽收，并由財務管理人員出具簽收憑證交由收費人員自行管理，以備日后查賬之用。如遇特殊情況未能于當日存入，則需要向公司財務管理部門進行報備。

（2）加強記賬人員稽核管理。企業財務部門在對收費人員上繳的所有憑證進行審核簽收之后，將所簽收的所有憑證制作成清單匯總，交給公司賬目記賬人員進行二次稽核，記賬人員進行認真審核查實之后在清單匯總上簽字蓋章，并與第二天交回企業財務管理部門管理，財務管理部門將清單匯總作為款項收繳單據的附件留存，并出具清單匯總簽收憑證交由記賬人員自行保管，以備日后查賬之用。記賬人員將清單匯總簽收憑證與自行登記的管理費用記賬聯進行統一裝訂并認真保管。

（3）加強月末管理工作。物業管理公司為加強收入管理工作，應重視月度匯總及管理工作的有效開展。記賬人員應該于每月末之前進行物業管理費用收繳情況月度報表的編制工作，并交由企業財務管理部門審核。在月度報表的編制過程中應加強對業主欠費總戶數、應繳總戶數、實繳總戶數的記錄。財務管理部門經認真核實無誤之后簽字確認并交還記賬人員存檔保管。

（4）加強定期清算工作。物業管理費用的收繳工作長期以來都存在著不同程度的壞賬問題，為了提升管理費收入的有效管理，應加強定期清算工作。如按季度、半年度以及年度進行定期清算工作。對欠費的戶數及欠費原因進行嚴格審查，如確實因各種原因出現無法收回的壞賬，要進行認真記錄，并根據公司的具體規定進行及時的報備，再由片區直接管理人員和負責人員提出壞賬處理申請，經公司程序確認之后及時處理。

2.2 加強收入會計核算

物業公司的收入內容主要包括物業公司管理的轄區范圍內的一切公共服務實施與設備的運行維修及保養費用收入、公共綠化場所的服務費用收入、公共場所的衛生服務收入、轄區范圍內的安保管理收入等。在會計核算工作方面主要有幾個問題需要注意。首先，借記“現金”、“銀行存款”用于記錄當期收入的物業管理費用記錄。再用貸記記錄當期應收未收的物業管理費用項目，如遇到需要退回超額繳納的物業管理費用時，在相應科目中做相反賬目處理。其次，在月末用借記記錄應收物業管理費用項目，用貸記記錄本期實際收入的物業管理費用項目。再次，在年末處理壞賬項目的時候，用貸記記錄應收物業管理費用項目以及物業管理費用壞賬項目。

3 結束語

物業管理公司想要在激烈的市場競爭環境下獲得更大的發展空間，讓企業能夠健康穩定地持續發展，就必須加強收入管理工作，加強對物業管理費用的收繳與監管，從而提升管理效率，確保企業資金的有效運轉。只有這樣，物業管理公司才能在激烈的市場競爭環境下獲得自己的一席之地，才能在提升公司綜合競爭實力的基礎之上，為國民經濟的發展作出自己應有的貢獻。

主要參考文獻

[1]袁偉.淺析物業租賃企業收入的確認方法[J].商業會計，2009（14）.

[2]張文.淺論如何提高物業管理公司盈利水平[J].會計之友，2010（5）.