重慶公租房發展狀況及對策研究

摘要：住房問題已是成了我國當前的一個嚴重的社會問題，為了解決這一社會矛盾，重慶市市政府大力推行了公租房制度，這一舉措不但能有效地解決絕大多數社會成員的住房問題，有效遏制投資需求，而且有于國民經濟的持續穩定增長。本文從重慶公租房的含義，特征，現狀，加以探討，剖析了重慶市公租房建設的存在的問題以及對策建議！

關鍵詞：公租房；問題；對策

一、引言

近幾年來，全國各大城市的房地產狀況成為困擾很多人的重大問題，房價節節高升，政府多次艱難調控，成效不大。很多人指出，造成這一原因的關鍵在于政府的經濟發展主導方針，要改變民眾對于住房問題的擔憂，政府就需要改變轉變經濟發展方式。那么，政府如何改變呢？重慶近年來進行了一系列有益的探索，根據自身發展狀況，即重慶市城市化率很低，新增導入城鎮居民或待保障的原來戶籍居民的收入相對較低，沒有足夠的經濟實力購買保障性住房，因此重慶選擇了大規模提供公共租賃住房的保障方式。

二、重慶公租房建設的特點及現狀

公共租賃住房，是指政府投資并提供政策支持，限定套型面積和按優惠租金標準向符合條件的家庭供應的保障性住房。構建新的城市住房供應體系，特別是解決不屬于廉租住房保障對象、又暫時買不起商品房的“夾心層”人群的住房困難問題，逐步實現保障性住房全覆蓋。

1、重慶公租房的特點

1.1目前由于房地產價格上漲迅速，一些低收入者根本沒有能力購房。

重慶市政府為了實現黨的十七大提出“住有所居”的目標，重慶積極探索城市住房供應“雙軌制”（市場+保障），對住房制度進行必要的完善。形成“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的制度體系，力爭在“十二五”期間建設的公租房加上歷年建設的廉租房、經濟適用房、棚戶區改造、城中村安置房等，力爭實現占城市總人口30%以上的中低收入群體住房由政府保障的目標。

1.2公租房建設堅持公建公有的方向，統一規劃，建設規模大。

公租房完全由政府組織實國有投資集團施建設管理，公租房建設資金由政府組織統一措施，由市國資委具體承擔，并給予政策上的支持，但其產權由政府持有。公租房按照“小集中、大分散“的方式，由市統一按”均衡布局、適于就業、公交便捷、配套完善、環境宜居、生活方便“的要求，特別是考慮了商品房與公租房的“混搭”建設，避免出現社會各階層的隔離和形成“貧民窟“，促進和諧，規劃布局在一、二環之間的21個20萬至30萬人口的大型聚居區中。2010年至2020年，主城區和遠郊區縣各規劃建設公共租賃住房2000萬平方米，全市建設規模達到4000萬平方米。

1.3 租金優惠

公租房建設用地以劃撥方式供應，無土地出讓金、無相關稅費、無開發利潤，租金只考慮建設貸款利息、房屋維修費等因素，公租房租金不超過同地段、同類型、同品質商品商品房租金的60%。首批投放市場的公租房月租金價格為每平方米9-11元，以后的價格實行實時動態的調整。

1.4無戶籍限制

打破了傳統住房保障戶籍限制界限，凡年滿18周歲，在重慶有穩定工作和收入來源，具有租金支付能力，符合政府規定收入限制的本市無住房或家庭人均住房建筑面積低于13平方米的住房困難家庭，大中專院校及職校畢業后就業和進城務工及外地來渝工作的無住房人員均可申請。

1.5配套設施齊全，出行方便

房間的廚房、廁所齊全，進行了簡單裝修，自購家具、電器后可直接入住。周邊有完善的教育、商業、體育、醫療等配套設施。公共租賃住房布局有軌道交通支撐，有快速普通公交線路通過，出行十分便捷。

2.重慶公租房建設現狀

重慶市于2010年2月啟動公租房建設項目，2010年啟動了包括北部新區鴛鴦片區、大竹林片區等在內的7個片區，共988萬平方米的公租房建設項目。2010年2月28日，位于重慶北部新區鴛鴦組團的公共租賃房聚居區——“民心佳苑”正式開工建設，這是重慶首個開工建設的公共租賃房聚居區，新建小區為高層電梯房，戶型在80平方米以下，主力戶型為50平方米至60平方米，將容納住戶1.2萬戶至1.5萬戶。經過兩年多的努力，民心佳園、康莊美地等項目已交房，其他項目正按計劃順利推進，到2011年年底，主城區在建項目交房量為490萬平方米、85812套。2011年3月2日，重慶市公租房舉行了第一次搖號配租， 2011年6月重慶兩江新區萬壽、龍興、魚嘴、復盛、思源和九龍坡西彭、巴南龍洲灣、渝北木耳等8個公租房項目集中開工。此次開工面積達1149萬平方米， 2011年9月30日，第二批公租房項目集中開工。它們是重慶九龍坡陶家公租房項目88萬平方米、金鳳公租房項目50萬平方米和巴南界石公租房項目

到2012年9月底，重慶市已搖號配租公租房15.5萬套，惠及40余萬群眾。已獲配租的人群中，進城務工人員占50%左右，住房困難的城市居民占40%左右，大中專畢業生占10%左右。租住家庭九成以上屬于低收入家庭。2012年重慶主城區第二批公租房7個項目于近日集中開工，面積達441萬平方米。2012年重慶市完成12萬套左右的公租房交房任務，加上2011年已交房的8萬多套，共計可實現20萬戶居民入住。

三、重慶公租房建設存在的問題

1、準入條件過于寬松

公租房的申請范圍擴大，打破了戶籍限制，凡是重慶市主城工作無住房者都可以申請公租房。但公租房的供給是有限的，而申請范圍的擴大，可能會產生擠出效應，導致很多本可以通過市場解決住房問題的人申請公租房，使一部分真正住房困難的人住房問題得不到解決。這樣就違背了公租房建設的初衷。建議公租房審核要嚴格要經過詳細的調查、訪問，防止打政策的“擦邊球”的現象產生。

2、租金問題

公租房幫助住房困難家庭解決住房問題，就要充分考慮住戶的收入以及他們可以承受的租金水平。深圳就出現因為租金定得過高而出現租戶棄租的現象。重慶市政府將租金定為市場租金的60%。但是大量的公租房建設需要一次性投入大量的成本，租金定的過低，回收期長，公租房建設風險大，而且存在融資困難，這樣就必須做好成本控制。

3、 信貸瓶頸依然存在

目前各地在公租房建設管理方面，還處于“摸著石頭過河”的實驗階段，其中，投資主體單一、融資渠道有限，成為最為困擾的難題之一。重慶公租房融資采取“1+3”的模式籌措資金，1”是指財政投入約300億元，包括中央專項補助、本級財政支出、土地劃撥、稅費減免等補助方式。“3”是除財政投入外的800億元融資貸款，通過社會融資渠道，如銀行貸款、社保基金貸款等。其中銀行信貸是重慶公租房最重要的資金來源，但實際運行的情況并不樂觀。商業銀行、保險公司、基金公司對政府提供的保障房建設項目通常持觀望態度，積極性不高，盈利性金融機構重視的是資金在投放之后是否能如期回收、是否能獲利潤，目前很多商業銀行在允許放貸給公共租賃房建設項目，很大程度只是為了出讓部分利益而贏得“政府公關”，并為了在當地更好的發展銀行業務，商業化的運作才能真正吸引金融機構的資金。。此外，重慶也提出引導如保險資金、社保資金、信托資金等社會資金參與公租房建設，但目前為止并無實質進展。

四、完善重慶公租房建設的對策建議

1、完善法律法規，加強政府的監督

首先應加快相關的法律法規建設和管理服務體系建設，成立專門的公租房管理機構，并配備專職管理人員。二是加快建立信息共享平臺，完善個人收入申報制度和個人信用檔案，將公租房的管理與廉租房、經濟適用房入申報制度和個人信用檔案，將公租房的管理與廉租房、經濟適用房等保障性住房對接。三是建立一套科學的準入門檻和退出機制，確保等保障性住房對接。四是統籌考慮本地戶籍人口和非本地戶籍人下運行。五是加強監管，對提供虛假信息騙取公租房租住，擅自轉租、出口。

2、構建市民收入與租金的聯動機制

對于公租房租金問題不宜過高，也不宜過低，都會產生一系列的社會問題，因此租金的設置標準應與居民收入掛鉤，即應規定市民家庭年收入與公租房年租金一定倍數，一旦超過這個倍數，租金標準就隨之調整，但這個標準如何制定，需要相關部門進行廣泛的社會調查，并組織社會的夾心層代表開展聽證會，最后再加以頒布實施。

3、拓寬融資渠道，保證資金供應

目前，重慶市公租房融資渠道過窄，主要為財政撥款及銀行貸款，這兩種方式對于大規模的公租房建設來說，還是顯得過于單一，應采取多種融資方式，拓寬資金來源，保證公租房建設更好地實施。針對占人口較大多數的夾心層人群，實現以企業為主的多元投資主體，拓寬資金來源，保證公租房建設更好地實施，融資模式有很多種，如BTO模式，主要使民間資本更好的參與到廉租房建設項目中，以提高效率，降低風險。建立廉租房信托基金（ REITs）。由REITs 投資收購或建造適合公租房標準的住房，為政府分擔籌集廉租住房房源的責任等。（作者單位：重慶工商大學融智學院）

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