我國房產稅評估與征管文獻綜述

摘要：在我國房產稅20多年的發展中，逐漸顯示出許多不足之處，需要進行改革，以促進發展和完善。本文通過對國內外房產稅評估與征管的比較，反觀出我國在此方面亟待解決的問題。在對我國房產稅評估及征管的相關研究文獻進行整理中，歸納出解決問題的對策。總之，在借鑒國外先進體系的基礎上，結合國內基本情況，提出適合我國國情的評估與征管方法，完善房產稅的體系和制度。

關鍵詞：房產稅；評估；稅收征管

一、關于房產稅評估的文獻綜述。

（一）、關于我國房產稅評估問題的研究。

和戰紅（2011）從三個方面描述了我國財產稅的評估問題：

①評估機構制度問題。以正式制度或外在制度為主，制度層次較低。在評估活動視角上，制度缺失嚴重。②職業道德與倫理規范的問題。目前只有《房地產估價規范》有部分關于房地產評估職業道德的約束，但只在于道德行為的約束，缺乏道德的管理制度。③評估人員管理制度問題。現有制度在很多地方對違規行為沒有界定清楚，給監管部門帶來了操作上的困難。

韓靜（2011）提出我國在相關法律及評估技術上的不足：

①房地產估價方面的法律體系不健全。隨著房地產交易增多，房地產估價的盲點逐漸增多，由于估價不合理造成了許多法律糾紛。②評估技術落后。中國目前開發的評估軟件缺乏大量的評估案例，評估機構要花大量時間去搜集相應的信息數據進行分析。

李亞明等（2010）等認為我國房地產評估風險較高，并從7個方面總結了評估風險的來源：1，業務承接；2，現場勘查；3，估價技術；4，估價人員的個人態度和能力；5，報告使用；6，管理因素；7，環境變化。此外，評估機構較多且評估機構間不正當競爭的局面，違背了評估行業的一些基本原則，也使房地產評估師的執業風險較高。

綜上所述，從評估機構、行業道德、人員管理、相關法律與技術以及風險等多個角度，可全面地了解國內在房產稅評估中存在的亟待解決的問題。這與國外的情況相比，問題似乎比較糟糕。但是，方法總比困難多。我國學者在借鑒國外先進經驗的基礎上結合我國國內的基本情況，提出了相應的見解。

（二）完善我國房產稅評估的對策研究。

史新（2010）從法律方面認為我國要建立完善的房地產稅基評估體系，就要建設相關的法律制度。法律制度是房地產稅基評估各項制度建立和運行的保障。房地產稅基評估制度中涉及到的各種權利義務關系和制度安排需要通過法律的形式予以確定。

袁韶華（2010）在借鑒國外的評估管理制度的基礎上，對我國的估價行業發展提出以下建議1，完善評估機構的分級制度，改變按評估價值收費的評估制度，加重對評估技術難度的考量。2，建立評估復審制度，由權威估價師組成復審專家委員會，負責有爭議的評估結果的復審。3，建立評估保險機制，增強行業風險承擔機制，提高行業社會公信力。

樊慧霞（2011）在評估方法上認為1，我國應綜合利用各種評估方法的優點，建立以“市場比較法為主，成本法和收益法為補充”的評估體系。2，采用“批量評估為主、單宗評估為補充”的房地產稅基評估技術。我國應采用“批量評估為主、單宗評估為補充”的房地產稅基評估技術，促進房地產稅基優化的實現。

玄永生等（2011）提出我國應該充分利用GIS等現代信息技術手段收集房地產數據，不僅可以正確地掌握房產稅的基礎數據，且還可以將GIS技術與CAMA技術有效結合，促進整個房地產稅基評估系統的建立與優化。

從上面的介紹中可以看到國內的一些學者在法律健全、評估制度、評估方法以及GIS信息技術的應用等方面提出了解決國內房產稅評估的方法。特別是GIS與CAMA的結合，這個是全新而先進的方法，如能應用到我國的實踐中，可很大程度的解決我國在此方面的問題。

二、關于房產稅征管的文獻綜述。

（一）關于我國房產稅征管中問題的研究。

譚獻軍（2012）認為我國房產稅征管中出現的問題有：1，企業列支不規范，日常稅收管理不到位。2，征管力量較薄弱，人員素質有待提高。目前，從事房地產稅收征管的人手少，稅收信息化程度較低，不能完全滿足房地產行業稅收管理科學化和精細化管理的需要。

陳良照（2012）認為配套制度不健全，是導致稅收征管難度大的主要問題。我國財產登記制度不健全，致使不少稅源流失，嚴重影響稅收征管的力度。同時，我國稅制改革需要進行財產評估的稅種和數量很多，房產評估制度作為房地產稅收的主要輔助手段很不健全，目前無法幫助實現房地產稅收的順利征收，稅收征管難度大。

（二）完善我國房產稅征管的對策研究。

李曉紅（2012）認為政府應完善房產登記信息統計系統。建議增加技術和資金的投入，指定一個職能部門牽頭，多個相關部門參與，建立完整的全國性房產信息數據統計系統，并且多部門配合同步及時更新。

李敏（2010）認為政府應該在稅務部門內部建立評稅機構和專職評稅人員，加大房地產稅收征管的力度。此外，要理順城市土地和房屋管理體制，改變目前多頭管理的積弊，為房地產稅收的課征創造良好的環境。

張德勇（2011）從征管模式上提出：為適應完善房產稅的需要，稅收征管機制必須加快從既有的間接稅征管模式向直接稅征管模式轉型。另外，進一步完善房產稅所帶來的稅收征管機制轉型，也有利于為其他直接稅的征管奠定基礎。

譚獻軍（2012）認為我國應該細化房地產一體化管理流程，實行跟蹤管理。以契稅為關口，根據房地產有關信息、有關稅種相關資料的傳遞反饋，對每個稅種的征管環節和辦理程序進行細化，形成一條有序操作的傳遞鏈條。

蔣思江等（2011）認為必須加大稅法宣傳力度，增強自覺納稅意識。房產稅政策并不復雜，但不同企業對房產稅的政策有不同的需求，所以宣傳工作也要強調針對性，通過多場次的政策輔導與培訓，切實滿足企業的不同需求。做到征收與宣傳相結合，管理與服務相結合，推進房產稅稅收政策深入人心，積極引導納稅人自覺申報納稅，形成良好的征納環境。

綜上所述，在完善我國房產稅征管的政策中：加大稅法宣傳力度，可以在意識形態上提高納稅人的納稅意識，一定程度上增強稅收的征管，但還是遠遠不夠的。必須在程序及模式上加以改進，在技術上加以引用，才能有效地完善我國的房產稅的稅收征管。（作者單位：中南財經政法大學財政與稅務學院）

參考文獻：

[1]和戰紅.試論我國房地產評估制度的現狀及改進路徑[J].華章期刊，2011.4.

[2]韓靜.中國房地產評估中存在的問題及對策研究[J].中外企業家，2011.9.

[3]袁韶華，翟鳴元.國外房地產評估制度及對我國的啟示[J].湖南工業職業技術學院學報，2010.8.

[4]樊慧霞.優化我國房地產稅基批量評估方法體系的政策建議[J]. 內蒙古財經學院，2011.1.

[5]玄永生，王建忠，王余丁.我國房產稅稅基評估問題研究[J].環渤海經濟瞭望，2011.4.

[6]譚獻軍.關于加強房地產行業稅收征管的幾點思考[J].中國稅務，2012.12.

[7]李曉紅.目前我國推行房產稅改革的必要性及問題對策研究[J].中國經貿導刊，2012.8.

[8]張德勇.進一步完善房產稅的幾個問題[J].稅務研究，2011.4

[9]陳良照.我國房地產稅收體制的現狀分析與建議[J].浙江稅務網，2012.8.

[10]李敏.我國房地產稅制的國外經驗借鑒與改革[J].稅務與經濟，2010.9.

[11]史新.構建我國房地產稅基評估體系的思考[J].經濟分析，2010，12.