改善房地產企業財務風險的對策分析

房地產行業是高投入和高風險的行業，控制風險是財務管理體系需達到之首要目標。作為風險控制手段的載體，財務風險識別與預警系統的建立是房地產企業長期良性運行的有效保證。但房地產企業不能僅僅依靠構建財務風險識別與預警系統就確保對企業財務風險進行了防范，還必須通過以下幾個方面進一步加以完善。

（一）融資風險的防范

1.發展多元化直接融資

銀行貸款融資是典型的間接融資，具有短期性特征，到期還本付息的財務風險也較大。因此，應大力拓展多元化直接融資渠道，可適度放寬股票融資政策限制和培育完善房地產債券市場，還可以適時地開展房地產抵押貸款證券化，發展房地產產業投資基金，體系借鑒國外先進經驗，逐步建立和完善政府干預與市場調節相結合的多層次房地產金融體系，以促進我國房地產業發展，降低融資風險。

（1）適度放寬股票融資政策限制。目前，房地產企業想要在滬深股票市場上發行股票，必須在資產規模、盈利記錄、公司治理以及產業政策等方面符合要求，絕大多數房地產企業因此無法通過上市途徑進行融資。因此，只有適度放寬股票融資政策限制、提高直接融資比重，才能真正分散融資風險。（2）培育和完善房地產股票債券市場。國家應適度放寬限制條件，增加發行長期債券的額度，可以為房地產企業通過債券融資創造良好的條件。此外，還可以短期融資券為契機，改善大型房地產企業的債務融資結構。自2005年5月24日中國人民銀行發布《企業短期融資券管理辦法》后，2005年央行共計發行1338億元短期融資券，而房地產企業并未獲得此項業務。2006年5月10日G金融街終于成為《企業短期融資券管理辦法》后，首次破冰該融資方式的房地產企業，并拿到了10億元的流動資金。因此，大型房地產企業應借此短期融資券為契機，改善其債務融資結構。

2 .進一步完善間接融資

我國是一個間接融資占絕對比重的國家，在較長一段時間里銀行間接融資仍然是房地產企業融資的最主要渠道。（1）推進間接融資形式多樣化。目前雖然各大銀行在個人按揭貸款方面創新不斷，但在房地產企業融資方式上缺乏創新。建議銀行業針對房地產企業的特點和現狀，提供一些有特色的信貸服務，如建立一種將中外銀行、擔保機構有效結合，為企業提供貸款的融資方式，具體可采取的模式，如：中資銀行+外資銀行、中資銀行+信用擔保機構、中資銀行+信用擔保機構+擔保企業、中資銀行+擔保企業甲+擔保企業乙等等，為企業提供各種擔保和抵押貸款。（2）創新變直接融資為間接融資的方式。直接融資雖然形式多樣，但對于大多數房地產企業來說真正能用上的方式卻不多，相反，從銀行獲得貸款支持這種最為普通的間接融資方式是多數開發企業比較容易接受和實現的融資方式。建議更多的開發企業積極嘗試探索將直接融資轉化為間接融資的新融資途徑。

（二） 投資風險的防范

房地產投資的全過程是是一個動態的過程，一般可分為投資決策階段、土地獲取階段、項目建設階段和經營管理階段等階段，房地產企業通過對各個階段投資風險的識別之后需要采取相應的措施進行風險的防范。

1.投資決策階段的風險防范

投資決策階段需要考慮的風險因素最多，風險因素對項目成敗的影響也最為關鍵因此，建議企業做好以下幾方面的工作：（1）高度重視可行性研究。在房地產開發的整個過程中，可行性研究階段是房地產投資過程中最關鍵的一步，也是擁有最大的不確定性與機動性的階段。由于房地產投資一旦展開進行，所面臨的將是一個相對狹窄的消費市場，這就具有較大的風險性。評價房地產投資項目的可行性，投資者或者分析者要在城市規劃條例，政府政策法規等約束條件下，根據房地產市場的供求現狀及發展趨勢，確定投資項目的用途、規模、類型，并對開發成本，需求量、售價等做出預測，這些預測面臨著大量的不確定因索，所以風險性也是極大的。（2）加強投資環境預測。加強市場調查研究，選擇最佳投資區位，尋找投資良機投資區位的選擇對減少投資風險起著舉足輕重的作用。在分析研究市場資料過程中，還應充分考慮我國住宅方式、消費觀念的影響，及時掌握國外住宅發展狀況和最新動態以及國外住宅方式和生產方式對我國住宅消費市場的影響程度，以有效避免和控制因市場需求變動而造成的住宅項目功能下降所形成的住宅產品滯銷或價格降低的風險。（3）靈活應用投資組合理論。在投資領域里，“不要把所有的雞蛋都放在一個籃子里”的做法非常適用。就是說要懂得分散投資以達到分散風險、降低風險的目的。風險大的投資，一般回報率相對較高，而回報率低的投資，一般相對來說風險就低些。如果資金分別投入不同風險的房地產開發，則整體投資風險就會降低，其實質就是用個別房地產投資的高收益來彌補低收益的房地產的損失·最終得到一個較為平均的收益，也適應了市場和消費者的需要，提高房地產企業總體抗風險能力和獲利能力。

2.其他階段的風險防范

（1）土地獲取階段的風險防范.在土地獲取前，必須對地塊自然屬性、社會屬性以及使用屬性進行認真確認，以決定選擇或放棄對某一項目的開發。在征地過程中，應主動爭取有關部門和群眾的理解、支持和幫助，以化解眾多風險因素，減少未來在各個層面的干擾；在拆遷和安置補償問題上，既講原則性，更講靈活性，防止矛盾激化。

（2）項目建設階段的風險防范.工程建設既是投資項目資金的消耗過程，又是工程項目建設完成過程。在這一過程中節約資金的可能性很小，但增加資金的可能性很大。房地產企業可通過強化安全意識，事前控制與事中控制動態結合，采取系統的項目管理方法使項目順利進行，并在保證建筑質量的前提下，盡快完成開發項目，縮短建設周期，減輕開發商所面臨的未來不確定性。

（3）經營管理階段的風險防范.經營管理階段是房地產投資最關鍵的階段，該環節的成敗直接關系到企業的生死存亡。在經營管理中，房地產商應密切關注市場的動態，了解需求狀況，采取靈活而合理定價措施，避免或減輕因高價或低價帶來的風險。采用靈活多變的營銷方式，拓寬營銷渠道，降低營銷風險。搞好物業管理，定期檢查房地產狀況，及早發現和消除現有房地產存在的各種隱患。

（三）宏觀經濟政策調控下的財務風險防范

首先，加強合作異地擴張。房地產市場區域性強且發展不平衡，房地產企業在本地市場空間和土地供應相對有限，必須走異地擴張和合作開發之路。資金和資源是異地擴張由競爭走向競和的最好契機，房地產企業要轉變價值實現方式.此外，積極轉變開發理念，不能拘泥于做項目，要強化對土地資源利用模式、市場細化、資源整合的多元化，許多項目可以從開發轉到經營，除了開發住宅、寫字樓、商業地產外，還可與工業地產、旅游資源結合開發，避免過度競爭、同質化競爭，降低企業財務風險。

其次，堅持品牌經營開發。在宏觀調控形勢下，房地產市場由賣方市場轉到買方市場，房地產企業要清醒認識品牌在市場轉型中的地位和作用，盡快確立以市場為導向的品牌戰略。首先要以卓越品質打品牌基礎，做出精品工程；其次要以關系營銷打造品牌形象，與客戶建立良好關系。然后要依托項目支持品牌定位，并以核心價值創立品牌個性。最后要以全員行為強化品牌意識，把品牌戰略貫徹到每個員工，貫穿于企業生產經營管理每個環節，落實到每個項目的決策、設計、施工、銷售和服務之中，把品牌轉化消費認可的品質。

（四）加強企業財務管理機制的財務風險防范

1.加強房地產企業的財務管理能力建設。

第一，基本決策能力。財務管理是圍繞資金運動而進行的融資、投資、資金回收和利潤分配等內容的活動。建設的重點在于滿足預算和現金流所需的資金，實施恰當的風險控制，確保信息的可靠性以及對財務、經營過程進行適當的監督與控制。第二，信息整合能力。信息整合是企業協同發展的需要，是指將財務工作與經營部門等非財務部門的工作通過企業的信息平臺進行結合，共享信息，在實現企業目標的過程中形成合力，共同提高企業績效。第三，績效管理能力。房地產企業的財務管理在績效管理工作中的主要職責是進行績效評價，在這項工作中，財務管理人員應運用綜合的專業能力來設計評估指標體系，包括指標、權重、評估的操作流程以及溝通反饋流程。

第四，持續改進能力。財務管理的持續改進能力是指財務管理對企業整體財務業績的提高發揮作用的能力，即為了將來的改進而從過去的經驗中學習、發現最優實踐經驗的能力，包括通過技術或流程的改進找出成本最小化和產出或收益最大化的方法，還包括從其它企業找到學習的標桿，不斷尋找改進的機會和方法。

2.加強全面預算的執行和考核。

全面預算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預算預警，通過該系統，將非正常的經營活動控制在萌芽之中，減少企業不必要的損失。根據房地產企業特點，建議采用以項目預算與資金預算為基礎的企業年度責任預算管理模式。構建全面預算管理體系除了要把握好現金流量預算、項目預算、財務預算、籌資預算外，企業還應設置專門的機構和人員對預算執行情況進行監督、考核，找出預算執行結果與預算之間存在的差異及差異產生的原因，并按考核結果對相關部門和個人進行獎懲，使每個部門和員工都能意到預算的重要性，積極配合預算執行。

3.完善內部控制制度。

內部控制尤如一個自動預警和維護系統，它所具備的功能使其成為企業有效管理的工具。應在企業集團各公司及各有關部門間，建立嚴格的內部控制程序和相互制約措施，并實行重大事項報告制度和集體決策制度，避免決策失誤和舞弊事件的發生。企業財務風險可分為可控財務風險和不可控財務風險。這是防范與化解財務風險的重要措施，也是確保企業財產安全和財務活動效益性的有效手段。另外，房地產企業應將業務授權制度的建立與完善作為強化內部控制制度的重點，因為它將貫穿于整個財務風險防范體系的全過程，與業務流程緊密結合，直接影響企業管理的控制方式和控制程度。

4.完善資金管理系統。

完善房地產企業資金管理系統，首先，應將資金管理納入全面預算管理體系，通過與項目預算和責任中心預算相結合的資金預算，可以實現對資金需求較準確的預測與動態調度，從而降低資金成本，提高資金使用效率；通過對資金預算實際執行情況的分析，對房地產企業的資金使用進行及時反饋和修正。其次，建立適應于企業規模的資金控制模式。（作者單位：湖北工程學院新技術學院財經政法系）