土地出讓金能否納入房地產稅綜述

最近幾年來，房價瘋狂上漲，普通大眾憑自己微薄的薪酬，只能“望房興嘆”，房價牽動著每個國人敏感的神經。為了控制房價過快的增長，政府今年出臺了很多的房地產調控措施，其中，在重慶和上海這兩地推行的房地產稅改革，備受人們關注。此政策出臺后，房地產稅與土地出讓金如何匹配的問題引起了學者的討論，學界形成了兩種觀點：一種認為，房產稅改革后應該將土地出讓金納入房地產稅中；另一種觀點認為房地產稅是財產稅的一種，而土地出讓金是使用土地的地價款和租金性質的收入，兩者是性質完全不同的事物，不能將兩者合并。

一、土地出讓金的肇始和發展

土地出讓金最早起源于 1987 年的土地使用費，這是全歸地方政府的收入；1988 年改為土地使用稅這是中央與地方對半分成；89年又將土地使用稅改為中央與地方按四六分成，其后中央的分成又將為32%；92年正式改為土地出讓金，只不過此時中央僅分成5%，地方政府擁有了土地出讓金的絕大部分。這樣地方政府不斷靠賣地收入巨額土地出讓金的形式籌集財政收入。

土地出讓金并不是預算內收入而是預算外收入，這樣地方政府相對有較大的自主處置權，因此很受地方政府的親睞，近年來的土地出讓金收入規模越來越大，已占地方政府財政收入的很大一部分，地方政府對土地財政越來越依賴。土地出讓金是一次性收取幾十年的租金，政府官員往往為了自己的政績在自己的任期內瘋狂賣地，實際上是透支未來的經濟發展潛力。……