房地產稅稅基評估文獻綜述

摘要：隨著我國房地產市場的發展和財稅體制改革的推進，加強房地產稅收管理，通過稅收平衡收益分配、促進社會公平等要求日益迫切。本文對我國物業稅和房產稅改革的相關研究文獻及成果進行了歸納和整理，對我國房產稅制改革具有一定借鑒意義。

關鍵詞：房產稅；評估；綜述

近年來，推進房產稅制改革逐漸成為學界研究的熱點，其中以市場評估價值作為計稅依據是房地產稅收管理和稅制改革的主要內容。房地產稅基評估是房地稅收制度的重要組成部分，對健全完善房地產轉讓交易環節和保有環節課稅的相關配套制度與保障系統，建立以房地產評估制度為核心的征管運作體系具有重要意義。

一、房地產稅基評估研究情況

（一）稅基評估主體與客體問題研究

稅基評估主體是指對不動產進行稅基評估行為的實施者，一般為負責展開稅基評估的政府部門或者第三方機構。

徐愛農（2011）認為住房和城鄉建設部門比較合適，理由是：其一，該部門擁有其他任何部門都無法比擬的房地產信息；其二，由該部門負責房地產稅稅基評估可以保證稅基確定和稅金交納相互獨立，公正性可以得到保證。曹霄琪（2011）建議將評估機構設置于稅務機關內部，并采取相對獨立的方式，其機構職權應與征收部門平行，國家稅務總局內應設立專門機構，加強對地方評估機構的指導和監督。玄永生、王建忠、王余丁（2011）認為我國評估機構的設置可以考慮建立中央、地方政府兩級評估機構并且分別賦予一定的權限。寇婭雯（2011）更傾向于在國土資源和房地產管理部門設置專門的房地產評估機構。丁增穩（2011）認為應建立一個專門的房地產稅評估機構，該評估機構隸屬于政府國土部門的一個事業單位，其經費由財政全額撥付。

稅基評估客體是指房地產稅稅基評估的對象，即稅基評估的不動產類型。

冦婭雯（2011）認為未來對土地和房產評估應該合一，并且建立健全產權登記制度和房地產評估體系。董昕等（2010）針對不同房地產稅征收方案進行對比分析，得到的結論是僅合并房地產保有環節稅種不足以使房地產稅成為地方財政的主要來源，將土地出讓收入納入房地產稅的征收才有可能使房地產稅成為我國地方政府的主體稅源。曹霄琪（2011）認為我國在確定稅基評估客體時，不宜采用統一的計稅依據。對東部經濟發達的沿海地區， 可以借鑒土地與地上建筑物價值為計稅依據，各個城市的商業中心，可以借鑒租金收益為計稅依據；中部地區可以考慮以土地價值為計稅依據；而我國經濟欠發達的西部地區宜采用以土地面積為計稅依據。

（二）稅基評估方法問題研究

徐愛農（2011）認為在房地產市場比較活躍的地區，應該采用市場法來評估，因為市場法評估需要的數據比較容易收集，評估速度快，評估結果易于被納稅人接受。而在房地產市場不活躍的地區以及對于一些特殊類型的房地產則應該采用成本法或收益法來進行評估。曲衛東（2012）認為在我國商業房地產普遍采用收益法評估，工業房地產普遍采用成本法評估，建議先行對商業房地產和工業房地產開征房地產稅，待居住類房地產信息逐漸完善具備開征條件后，再從商業、工業房地產過渡到對全部類型房地產開征統一完善的房地產稅。樊慧霞（2011）認為我國應綜合利用各種評估方法的優點，建立以“市場比較法為主，成本法和收益法為補充”的評估方法體系。

建立房地產稅稅基的批量評估系統對房地產稅的成功實施至關重要。樊慧霞（2012）認為我國應采用“批量評估為主、單宗評估為補充”的房地產稅基評估技術，另一方面，如果對房地產稅基評估產生了爭議和糾紛，因單宗評估具有針對性和準確性等特點，必要時可采用單宗評估技術予以重新評估。另外，還應建立專業化、專門化的稅基評估數據庫。耿繼進（2012）基于我國房地產市場特點，前提假設在一定時段內評估分區各房屋價格存在著關聯關系提出了整體估價的思想，建立了房地產整體估價模型，并對模型所需的標準單位選取和修正系數確立進行了詳細分析。程漢明（2012）提供了一個稅基評估技術路徑的設想。我國對個人住房開征房產稅，其稅基確定的三個發展階段：第一階段，按照交易價格課稅，主要在試行階段，沒有評估經驗，第二階段，做好了部分稅基評估準備工作，擁有相對完善的住房信息數據，可以開展稅基評估，第三階段，房產稅以增加地方財政收入為主，應采用 CAMA 和 GIS 系統輔助完成評估作業，以降低評估成本和提高評估質量。米旭明（2011）在證實了美國等房產稅的累退稅率特征以后，得出結論模型運用不當會對整個房產稅征管系統帶來損害，市場容量、交易頻度等因素對評估命中率影響較大。我國必須得到適用于我國不同區域市場類型的房產稅稅基批量評估模型理論和方法。然后，制定出有效的模型操作方法和調整、更新細則，確保批量評估系統的準確性和公平性。不過劉洪玉（2011）設計了一種基于主體變量的房價批量評估模型，認為在數據收集方面，評估機構應當將工作重心放在采集價格信息和房屋的物理屬性上，而不必投入大量的人力、財力整理小區層次的信息，也沒有必要過分依賴地理信息系統。通過簡單地添加主體變量進入回歸模型，就可以獲得更好的評估效果。

（三）房地產稅稅基評估爭議復議問題研究

房地產稅是對居民財產的強制性稅收。居民在履行納稅義務的同時，有權監督它的使用。房地產稅的征收和使用直接考驗政府部門的智慧、透明度和管理能力，良好的評估申訴和爭議處理十分必要。

曹霄琪（2011）認為應當加強納稅人的法律意識和維權意識，只有在納稅人不斷維護自己合法權益的基礎上才能夠快速推進評估機構在稅基評估業務中的主導地位，也才能夠使稅基評估快速、科學、公正的運用到稅收工作中。進行稅基評估爭議處理的部門應當是一個獨立的部門。玄永生、王建忠、王余丁（2011）認為我們可以借鑒國外解決稅基評估爭議的復議制度和措施，分別設立評估事務所內部復議部門、評估機構上一級管理監督單位（或委員會）的復議部門以及專門為稅基評估復議仲裁的法庭三級復議部門。

二、總結

綜上所述，在房產稅稅基評估的研究方面，學術界已經取得了豐厚的成果，尤其在重慶、上海實行房產稅試點以后，為我國房產稅改革的研究提供了豐富的理論參考和實踐經驗。同時我們也發現，國內相關方面的研究主要集中在理論研究，實證分析較少，對于數據處理分析的精確度不夠；另外，國內學者在房產稅對地區差異的影響、減免稅政策規定等方面的研究有待提升。這些不足有待后續研究發展拓深。（作者單位：中南財經政法大學）

參考文獻：

[1]徐愛農. 國外物業稅稅基評估實踐與啟示[J]. 經濟問題探索， 2011， 8： 021.

[2]曹霄琪. 物業稅稅基評估的國際借鑒及對我國的啟示[J]. 金融經濟 （理論版）， 2011 （5）.

[3]玄永生， 王建忠， 王余丁. 我國房產稅稅基評估問題研究[J]. 環渤海經濟瞭望， 2011， 4： 017.

[4]寇婭雯. 我國新房地產稅稅基選擇與因求——基于評估征稅的現實檢驗[J]. 甘肅聯合大學學報： 社會科學版， 2011， 27（5）： 12-15.