完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的研究

摘要：企業(yè)管理重在財(cái)務(wù)，財(cái)務(wù)管理重在制度。以財(cái)務(wù)管理為核心的管理理念就是適應(yīng)這一新競爭環(huán)境的必然要求。有效的、多層次的財(cái)務(wù)管理不但可以加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對政府政策，金融政策進(jìn)一步調(diào)控的能力，而且也是對市場需求變化的快速反應(yīng)能力的條件。完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理措施是充分發(fā)揮其在企業(yè)經(jīng)營管理中的作用，并以此帶動(dòng)開發(fā)企業(yè)全面科學(xué)管理的關(guān)鍵問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；分析；措施

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

1.資金籌集任務(wù)重，管理周期長

房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)中過程中，由于房屋工程造價(jià)和巨額的地價(jià)，決定了房地產(chǎn)開發(fā)過程是一巨額資金的投入過程。要求開發(fā)企業(yè)一次投入的資金數(shù)量很大，所以相應(yīng)的資金籌集任務(wù)十分繁重。加之開發(fā)經(jīng)營過程具有長期性，資金的周轉(zhuǎn)期較長，周轉(zhuǎn)率偏低，需要企業(yè)通過各種融資手段來籌集開發(fā)資金，進(jìn)行項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)，這更增加了資金籌集的難度。同時(shí)，開發(fā)經(jīng)營的長期性也相應(yīng)延長了資金管理的周期。

2.開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，投資決策分析責(zé)任重、要求高

房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)資金投入量大、管理周期長，且房地產(chǎn)使用周期也長，在較長的開發(fā)經(jīng)營周期中，存在著許多不確定的因素，而正是這些不確定因素對開發(fā)企業(yè)投資項(xiàng)目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有較大風(fēng)險(xiǎn)。另外，房地產(chǎn)開發(fā)敏感性強(qiáng)，但調(diào)整能力差，這對其開發(fā)投資決策的準(zhǔn)確性提出了更高的要求。然而要提高投資決策的準(zhǔn)確性，盡量減少投資決策的失誤給企業(yè)造成的損失，就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員要作好投資決策分析，提高投資決策分析的準(zhǔn)確性，以便為企業(yè)經(jīng)營者投資項(xiàng)目決策提供及時(shí)、可靠的信息，有效地分散風(fēng)險(xiǎn)，降低風(fēng)險(xiǎn)。

3.財(cái)務(wù)關(guān)系復(fù)雜，管理難度大

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)活動(dòng)涉及面廣，因而反映出的財(cái)務(wù)關(guān)系也很復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)關(guān)系一般表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其投資者、債權(quán)人、債務(wù)人、企業(yè)職工、被投資單位以及與開發(fā)企業(yè)內(nèi)部各單位和各上級管理部門之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。具體來說，表現(xiàn)為開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營過程中與被動(dòng)遷的單位或居民、勘察設(shè)計(jì)單位、施工安裝企業(yè)、材料物資供銷企業(yè)、商品房購買者個(gè)人、委托建房單位、接受有償轉(zhuǎn)讓土地的單位、房屋承租者、開發(fā)產(chǎn)品購買單位、聯(lián)營單位、企業(yè)的投資者以及工商、審計(jì)、稅務(wù)等管理部門發(fā)生的大量、頻繁的資金往來結(jié)算關(guān)系。

4.開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)獨(dú)特，成本管理工作繁雜

由于企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的特殊性，使得成本管理也獨(dú)具特點(diǎn)。在成本構(gòu)成方面，雖然房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本主要由土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)等成本項(xiàng)目構(gòu)成，但各成本項(xiàng)目的具體內(nèi)容因開發(fā)產(chǎn)品不同而有所不同，即使是同類型開發(fā)產(chǎn)品也因時(shí)因地而變，特別是各地對住宅區(qū)內(nèi)配套設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施投資以及對征地、拆遷、安置等費(fèi)用的處理方法千差萬別，使得房屋的成本構(gòu)成顯得十分復(fù)雜。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理上廣泛存在的盲區(qū)

1.缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算管理意識

一些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為只要工程能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊(duì)伍按設(shè)計(jì)圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項(xiàng)目能夠按期竣工交付使用，就會產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益。其實(shí)不然，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有從財(cái)務(wù)預(yù)算方面去考慮分析，對開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目沒有從征地的成本上、資金的運(yùn)作方面、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率上作細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無法確立目標(biāo)利潤，更談不上各項(xiàng)成本指標(biāo)的測算及分解落實(shí)工作，還可能造成在資金管理上盲目進(jìn)行運(yùn)作。財(cái)務(wù)管理工作只停留在單純的會計(jì)核算，疏忽了成本控制，從而加大項(xiàng)目成本的投資，影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

2.盲目舉債加重成本負(fù)擔(dān)

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資，需要大量的資金參與投入運(yùn)作，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了使項(xiàng)目上馬，沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累和設(shè)法追回外欠的債款，而是千方百計(jì)地向銀行貸款和向其他單位借款，加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)度。其次是資金使用缺乏收、支計(jì)劃管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目上馬后，沒有對整個(gè)項(xiàng)目的資金使用作全盤性的研究計(jì)劃，盲目使用，分不清資金使用的輕重緩急，考慮了個(gè)別項(xiàng)目的用款，影響了整體的利益。三是銀行貸款上盲目抵押，既影響了銷售收入的實(shí)現(xiàn)，又影響償還貸款能力，成本負(fù)擔(dān)加重。

3.成本管理不力影響財(cái)務(wù)控制

有的房地產(chǎn)企業(yè)只注重工程進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財(cái)務(wù)部門的成本管理，沒有發(fā)揮財(cái)務(wù)部門自身擁有的優(yōu)勢。為了工程進(jìn)度和質(zhì)量。在財(cái)務(wù)的成本核算上簡單、粗糙，沒有尋找自己企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行成本管理，使企業(yè)的財(cái)務(wù)人員成為簡單的機(jī)械算賬，致使整個(gè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的成本核算無從做起。

1.制定三大財(cái)務(wù)目標(biāo)，加強(qiáng)資金管理

（1）制定預(yù)測經(jīng)營目標(biāo)，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是項(xiàng)目開發(fā)周期長、投資數(shù)額大、高風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)業(yè)，如果不管好用好資金，就會產(chǎn)生資金缺乏，以致于造成建設(shè)進(jìn)度慢，甚至中途停工而造成了損失。因此必須要對投資工程項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)測，對每一項(xiàng)目作出可行性研究報(bào)告，加強(qiáng)資金投放的全過程控制。

（2）制定成本目標(biāo)，降低消耗提高效益。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)必須要制定成本目標(biāo)。開發(fā)成本的管理是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心工作，正確計(jì)算開發(fā)項(xiàng)目中發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)問接費(fèi)等。對成本進(jìn)行深入分析，加強(qiáng)成本管理，正確確定開發(fā)成本項(xiàng)目和成本開支范圍，降低開發(fā)產(chǎn)品成本，使企業(yè)能以更低的成本提高產(chǎn)品質(zhì)量。

（3）制定預(yù)期效益目標(biāo)，加強(qiáng)企業(yè)費(fèi)用管理。制定預(yù)期效益目標(biāo)就是要求房地產(chǎn)開發(fā)商積極追求盡可能低的投資開發(fā)成本來取得最佳的投資回報(bào)。保證單位經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在真實(shí)合法的前提下實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，以達(dá)到預(yù)期效益目標(biāo)。

2.實(shí)施兩大策略，促進(jìn)財(cái)務(wù)管理

（1）市場營銷策略。銷售是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)中的重要環(huán)節(jié)。目前房地產(chǎn)銷售正處在平穩(wěn)階段，購房者對房屋的需求量雖很大，但其購房時(shí)必定會在多家房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行相互比較，自然會選擇信譽(yù)好、品牌佳的開發(fā)企業(yè)。如果忽略銷售策略，不考慮項(xiàng)目資本的使用效率，那將會使項(xiàng)目開發(fā)投資發(fā)生虧損，因此要靈活組合營銷策略，加快資金回籠，發(fā)揮資金成本的杠桿作用。要把握信息收集，掌握科學(xué)信息管理辦法，創(chuàng)新營銷策略，進(jìn)一步拓展市場，滿足廣大城鎮(zhèn)居民對住宅產(chǎn)品的需求。

（2）品牌策略。我國房地產(chǎn)業(yè)在社會經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)中占有越來越重要的地位，同時(shí)也面lift著越來越激烈的競爭，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的需要，在競爭中尋求立足點(diǎn)與發(fā)展之路，品牌策略是大多數(shù)開發(fā)公司目前使用的經(jīng)營策略，并且在適用中取得良好的效果。房地產(chǎn)經(jīng)營中的品牌策略是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)始終堅(jiān)持建立企業(yè)品牌的信念，通過為顧客提供高品質(zhì)的住房、完善的社區(qū)環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，從而提升企業(yè)的信譽(yù)，建立企業(yè)及開發(fā)項(xiàng)目的品牌形象。

3.創(chuàng)新財(cái)務(wù)管理方法，提高財(cái)務(wù)管理水平

知識經(jīng)濟(jì)拓寬了經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的空問，改變了經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的方式，網(wǎng)絡(luò)財(cái)務(wù)成為現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理的新模式，財(cái)務(wù)審批在網(wǎng)上進(jìn)行，財(cái)務(wù)報(bào)表通過計(jì)算機(jī)操作完成，財(cái)務(wù)人員還可以在線查詢各種財(cái)稅法規(guī)，進(jìn)行知識更新。網(wǎng)絡(luò)財(cái)務(wù)極大地拓展企業(yè)的財(cái)務(wù)管理能力，提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理質(zhì)量，增強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的工作效率和企業(yè)的競爭力。隨著知識經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，必須要搞好企業(yè)自身的財(cái)務(wù)管理，搞好資金管理、提高資金利用率、加強(qiáng)成本管理、降低消耗、提高經(jīng)濟(jì)效益，對企業(yè)實(shí)行全面的過程管理。制定一套行之有效的規(guī)章制度，強(qiáng)化內(nèi)部管理，規(guī)范財(cái)務(wù)行為，不斷提高財(cái)務(wù)管理水平。（作者單位：天津永泰紅磡控股集團(tuán)有限公司）

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