淺析中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)程

摘要：近幾年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)爭(zhēng)議不斷，中央屢次調(diào)控效果欠佳，地方政府作用失效，民生得不到切實(shí)保障。因此，只有通過矛盾表象，分析中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)在缺陷，才能真正找出問題癥結(jié)所在。本文通過對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程的回顧，分析了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中各方參與主體（中央政府、地方政府、房地產(chǎn)商、消費(fèi)者）之間的博弈關(guān)系，論證了宏觀調(diào)控政策失效的原因，進(jìn)而增強(qiáng)了對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)制定政策合理性和執(zhí)行落實(shí)復(fù)雜性的認(rèn)識(shí)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；發(fā)展進(jìn)程；博弈

前言

“安居樂業(yè)”是中國(guó)人民的終極理想，也是當(dāng)下中國(guó)民眾最關(guān)注、最現(xiàn)實(shí)的利益問題。自1998年取消福利分房，實(shí)行住房商品化以來，中央政府出臺(tái)了一系列政策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。改革開放后，隨著中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的繁榮，房地產(chǎn)業(yè)急速發(fā)展。但與此同時(shí)，問題也隨之出現(xiàn)，迅猛上漲的住房?jī)r(jià)格逾越了大部分民眾的心理預(yù)期與購(gòu)買能力，特別是在個(gè)人消費(fèi)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體的背景下，房?jī)r(jià)的非理性上漲已成為社會(huì)的焦點(diǎn)問題，持續(xù)引起各方的關(guān)注和爭(zhēng)論。住房不只是一種商品，更是生活必需品，畸高的房?jī)r(jià)，會(huì)影響經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，也會(huì)造成貧富懸殊，對(duì)構(gòu)建和諧社會(huì)形成嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

實(shí)現(xiàn)“居者有其”房是政府應(yīng)該承擔(dān)的保障責(zé)任。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)不但必須而且必要。針對(duì)房地產(chǎn)問題，中央政府陸繼頒布相應(yīng)法令。一方面，要求加強(qiáng)土地管理、控制土地供應(yīng)；另一方面，要求規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)和交易秩序，重點(diǎn)保障中低收入家庭的住房。到今年上半年，政府的宏觀調(diào)控政策已轉(zhuǎn)移到落實(shí)和加強(qiáng)監(jiān)管的階段；另外，有關(guān)限制市場(chǎng)投機(jī)行為的政策也在不斷出臺(tái)，希望通過這些政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。然而，雖然中央政府調(diào)控政策密集出臺(tái)，但房?jī)r(jià)依然難以回落。由此讓我們聯(lián)想到，中國(guó)近年的多種改革都難逃一種宿命——改革措施的推行是為了解決某種問題，執(zhí)行一段時(shí)期，問題重新出現(xiàn)，而且有過之而無不及。政府越調(diào)控，房?jī)r(jià)越上漲，中國(guó)目前的房地產(chǎn)調(diào)控就陷入這種惡性循環(huán)之中。原因就在于中央政府和地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控中，因利益不一導(dǎo)致了行為不一。這就造成中央政府制定和執(zhí)行政策的成本增加，阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展。

應(yīng)當(dāng)怎樣評(píng)價(jià)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程，這是廣大理論工作者應(yīng)當(dāng)深入研究并做出回答的重大現(xiàn)實(shí)問題。多種利益群體以及多元利益關(guān)系無疑是重要原因。近年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)成為中國(guó)不同利益群體利益博弈的一個(gè)縮影。

1.中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展歷程

1. 計(jì)劃分配時(shí)期1998年以前。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)歷史長(zhǎng)久，但是受到建國(guó)初期社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的制約，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展長(zhǎng)期處于停頓狀態(tài)。直到八十年代以后，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)才逐漸起步，并在不斷增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)大形勢(shì)下迅猛發(fā)展。但是因?yàn)橹袊?guó)1998年以前城鎮(zhèn)居民住房實(shí)行的是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的“配給”制度，作為福利由國(guó)家統(tǒng)一調(diào)配，因此，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)際并未啟動(dòng)。

2.市場(chǎng)化改革時(shí)期1998 ～2003年。從1998年幵始，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的調(diào)控，已經(jīng)幵始發(fā)生根本性的變化，整個(gè)行業(yè)進(jìn)入到一個(gè)新的全面發(fā)展時(shí)期。為了促進(jìn)國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)的全面發(fā)展，國(guó)家采取一系列政策措施來鼓勵(lì)內(nèi)需，其中一項(xiàng)重要舉措是推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)改革。

3.商品化主導(dǎo)時(shí)期2003～2005年。2003年之后，中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程高速發(fā)展，房地產(chǎn)需求激增，房地產(chǎn)業(yè)向市場(chǎng)化快速移動(dòng)，房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。與此同時(shí)，房屋空置率升高，房地產(chǎn)企業(yè)資金繃緊、爛尾樓等樓市怪相不斷涌現(xiàn)。為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，國(guó)務(wù)院頒布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》。《通知》頒發(fā)后，本意是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的文件卻使中國(guó)房?jī)r(jià)陡然升高，房?jī)r(jià)漲幅為1998年以來最高。2004年，中國(guó)人民銀行宣布國(guó)有銀行等金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率提高0. 5%，凍結(jié)銀行可用貸款1 100億元，以減少盲目投資于房地產(chǎn)幵發(fā)的資金。2004年4月國(guó)務(wù)院還下發(fā)通知，要求各地方政府停止審批農(nóng)轉(zhuǎn)建用地。于是，房地產(chǎn)開發(fā)的資金和土地要素均被政府的嚴(yán)格控制。

4.市場(chǎng)配置與政府調(diào)控結(jié)合時(shí)期2006年～至今。2006年中國(guó)開始了全面建設(shè)小康社會(huì)的新時(shí)期，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好，不少房地產(chǎn)企業(yè)以幵發(fā)精裝修、大戶型商品房來追逐超額利潤(rùn)，使得大多數(shù)中低收入階層的剛性住房需求得不到滿足，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性失衡。國(guó)務(wù)院于2005年分別頒布了“新老國(guó)八條”，2006年5月又頒布了 “國(guó)六條”。調(diào)控的主要目標(biāo)是大力發(fā)展中低價(jià)位、中小戶型普通商品房，大力建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房，充分調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。雖然相關(guān)政策中，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)性質(zhì)沒有明確界定，但從政府陸續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策看，房地產(chǎn)產(chǎn)品和市場(chǎng)以其與民生、經(jīng)濟(jì)的重要關(guān)聯(lián)性引起了國(guó)家的高度重視。

綜上所述，我們直觀看到，從1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革以來，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)歷了由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過渡階段，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)向政府宏觀調(diào)控下、市場(chǎng)機(jī)制與行政手段綜合進(jìn)行資源配置的階段。從實(shí)際效果看，只有在宏觀調(diào)控的正確引導(dǎo)下，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)才能夠?qū)崿F(xiàn)持續(xù)快速的良性發(fā)展。

2.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程中的各方參與者分析

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)歷經(jīng)十多年高速發(fā)展，各方參與主體（中央政府、地方政府、開發(fā)商、消費(fèi)者）利益訴求更加明晰，相互博棄越來越復(fù)雜激烈。其中，中央政府把房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)做促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱性產(chǎn)業(yè)，地方政府嚴(yán)重依賴土地財(cái)政，開發(fā)商炒高樓價(jià)謀取暴利，投資者視房地產(chǎn)為保值增值的首選目標(biāo)，廣大對(duì)住房有著剛性需求的消費(fèi)者。中國(guó)社會(huì)轉(zhuǎn)型時(shí)期的各種矛盾在房地產(chǎn)市場(chǎng)集中體現(xiàn)并放大，社會(huì)主義的公平正義在不斷攀升的房?jī)r(jià)面前無從體現(xiàn)。

所以說，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控難以落實(shí)的根本原因是階層分化、利益多元的各利益主體在房地產(chǎn)市場(chǎng)的博棄。

2.1房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的中央政府

在中國(guó)，中央政府除了聯(lián)邦制下地方政府的局部委托人身份之外，更是地方政府整體的、復(fù)合的委托人。中央政府控制主要資源，與地方政府分配財(cái)政收人，行使行政手段宏觀調(diào)控；另外，中央政府的委托人身份最根本體現(xiàn)在給地方政府下達(dá)全方位考核任務(wù)指標(biāo)。

中央政府在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中起著雙重作用。首先，中央政府制定房地產(chǎn)市場(chǎng)的公共政策。中央政府作為社會(huì)公共利益的代表，為了促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展，先后針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了一系列公共政策，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)理性發(fā)展，使人民群眾的根本利益得到保障。其次，我們由公共選擇理論知道，中央政府作為一個(gè)社會(huì)組織其行為目的是實(shí)現(xiàn)自身利益的最大化。中央政府作為實(shí)際上的利益攸關(guān)方。從表面看，地方政府嚴(yán)重依賴土地財(cái)政，對(duì)于中央政府的調(diào)控政策執(zhí)行不力。但研究實(shí)際情況就會(huì)發(fā)現(xiàn)，中央政府才是土地財(cái)政的最大受益者。因?yàn)槟壳暗腉DP考核機(jī)制加上地方政府在分稅制下的財(cái)政收支不平衡是產(chǎn)生土地財(cái)政的根源。

2.2房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的地方政府

地方政府是是中央政府的地方委托人，是公共政策的執(zhí)行者。地方政府通過執(zhí)行中央政府公共政策來發(fā)揮宏觀調(diào)控的職能。與其他國(guó)家的地方政府相比，中國(guó)地方政府更像獨(dú)立的利益集團(tuán)，甚至成為奧爾森定義的分利集團(tuán)，其行為非但沒有增進(jìn)反而減少了社會(huì)總福利，他們?yōu)榱艘患核嚼摹胺值案狻睂?duì)社會(huì)往往是有破壞性后果的“搶瓷器”。問題根源就在于，中央政府對(duì)地方政府的監(jiān)督和激勵(lì)發(fā)生了扭曲。

房地產(chǎn)市場(chǎng)中，一方面，地方政府要按照中央政府制定的公共政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，保障公眾利益。另一方面，由于目前實(shí)行的分稅制及GDP考核模式，地方政府為了彰顯政績(jī)，執(zhí)行中央政府公共政策時(shí)，會(huì)選擇執(zhí)行甚至消極抵抗中央政府的相關(guān)政策。因此，雖然中央政府針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了一系列趨緊的調(diào)控政策，但由于地方政府執(zhí)行不到位，導(dǎo)致這些公共政策收效甚微，甚至變成“空調(diào)”。

2.3 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的房地產(chǎn)商和消費(fèi)者

1.房地產(chǎn)商形成利益集團(tuán)。房地產(chǎn)商提供了房地產(chǎn)市場(chǎng)中的產(chǎn)品，也參與其中的利益分配。中國(guó)數(shù)萬家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在經(jīng)歷優(yōu)勝劣汰、資源整合的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過程后，具有規(guī)模、資金競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)形成壟斷的地產(chǎn)寡頭。根據(jù)利益選擇理論，小型集團(tuán)最先組織成功。由于集團(tuán)成員數(shù)量少，每個(gè)成員都可從市場(chǎng)總收益中得到相當(dāng)部分，集體物品就可通過集團(tuán)成員的自發(fā)行為提供。因此，壟斷會(huì)導(dǎo)致幵發(fā)商聯(lián)手壟斷市場(chǎng)，捉殺市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，聯(lián)合對(duì)抗政府的政策，最終形成利益集團(tuán)共謀利益的局面。

2.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的消費(fèi)者。房地產(chǎn)市場(chǎng)中的消費(fèi)者結(jié)構(gòu)同樣復(fù)雜，目前可簡(jiǎn)單劃分為以下幾類： 第一類為正常需要者，這類人出于安居樂業(yè)的目的，有剛性需求。他們是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要消費(fèi)者，以居住為目的。但由于支付能力有限，這部分人往往只是潛在購(gòu)房者；第二類為未來需要者，這部分人包含對(duì)住房有改善意愿的人和剛踏入社會(huì)的年輕人，他們要么具有一定的支付能力持幣待購(gòu)，要么經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱同時(shí)穩(wěn)定性較差，都對(duì)房地產(chǎn)持觀望態(tài)度，打算推遲購(gòu)房；第三類為投資者，這部分人對(duì)住房的需求是出于投資保值的目的，他們具有較強(qiáng)的投資意識(shí)和支付能力，為了避免手中持有的貨幣舷值，針對(duì)房?jī)r(jià)不斷上漲的現(xiàn)狀，利用自己親友或銀行的資金投入到房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資，以期在將來獲得收益；第四類為投機(jī)者，這類人對(duì)房?jī)r(jià)上漲和人民幣升值有很高預(yù)期，購(gòu)房更大程度是試圖通過低買高賣賺取差額利潤(rùn)。

在房產(chǎn)市場(chǎng)的所有利益群體中，除了提供住房商品的房地產(chǎn)商和購(gòu)買住房的消費(fèi)者外，還有多個(gè)利益相關(guān)者，如提供住房建設(shè)用地的地方政府、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的中央政府等。這些利益相關(guān)者都有不同的目標(biāo)，他們對(duì)住房產(chǎn)品的價(jià)格波動(dòng)反應(yīng)也不一致，但他們的行為都會(huì)不同程度的對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。近年來，中央政府陸續(xù)頒布各種政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，這些政策勢(shì)必會(huì)影響到不同利益主體的利益。圍繞著宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行與落實(shí)，不同利益主體的博棄異常激烈，宏觀調(diào)控的效果，在很大程度上就取決于他們之間進(jìn)行的利益博棄。

3. 當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的展望

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展問題是當(dāng)代中國(guó)長(zhǎng)期存在的問題，宏觀調(diào)控應(yīng)從體制創(chuàng)新著手，完善住房保障建設(shè)，向符合預(yù)期的方向發(fā)展。2014，是房地產(chǎn)業(yè)在宏觀調(diào)控的推進(jìn)下，實(shí)現(xiàn)理性發(fā)展的變革之年。任由住房產(chǎn)品價(jià)格畸形快速增長(zhǎng)，不僅會(huì)使公眾安居的愿望落空，還會(huì)使國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生泡沫，帶來結(jié)構(gòu)性金融風(fēng)險(xiǎn)。我們可喜的看到，隨著宏觀調(diào)控政策逐步落實(shí)到位，大部分地區(qū)住房?jī)r(jià)格上漲開始回落，投機(jī)性需求減少，保障房供給也增長(zhǎng)迅速，房地產(chǎn)調(diào)控正向著預(yù)期發(fā)展。房?jī)r(jià)理性回歸慢慢變成現(xiàn)實(shí)，住房?jī)r(jià)格進(jìn)入下行軌道。

4.結(jié)論

綜上所述，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了從無到有到支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)由過熱回歸理性的新形勢(shì)下，全面回顧中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程、參與主體之間的利益博弈、宏觀調(diào)控的政策演變，并建立新的“中央一地方一社會(huì)范式”加以分析，有助于制定更有效的房地產(chǎn)調(diào)控政策，實(shí)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。

（作者單位：南開大學(xué)）

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