淺析我國房地產經濟管理中存在的問題與對策

摘要：近幾年，我國房地產市場得到迅猛發展，房地產機構大量涌現。房地產行業正在推動著房地產市場發展。當前我國房地產服務業總體來說，還處于低層次的發展水平，房地產服務企業整體素質不是很高，絕大多數經營行為并不規范。此外，由于房地產市場異常火爆，連二手市場也大幅度增長。不過，正是行業建設不夠，出現了很多問題，很大程度直接影響人民群眾生活。本文針對當前房地產經濟管理中存在的問題進行分析，并找出相應的對策。

關鍵詞：房地產；經濟管理；問題；對此

前言

當前我國的房地產企業進入了一個穩定發展期，主要活躍在房地產三級市場，它對于促進成交額起到一個十分重要的作用。

一、我國房地產市場的發展現狀

隨著我國房地產市場的不斷發展，房地產市場規模正在不斷地擴大。但是，由于房地產門檻并不高，很多社會資源和人員就會流入房地產行業。比如現在國家出臺了一系列關于宏觀調控的相關政策。比如“五年房營業稅”、“個人所得稅”等稅收政策。這樣不僅加大了二手市場的交易成本，同時也打擊了投機虛火的現象發生，甚至改變了市場環境。現在的房地產市場處于一個完全競爭的市場，房地產企業一定要維護一定的水平，通過市場調節，實現企業競爭主體的優勝劣汰。

二、房地產經濟管理出現的問題

通過調查，我們發現絕大多數房地產服務企業都可以在營業場所內都懸掛了營業執照，而且備案了相應的資質證明。但是在內部管理制度、財務管理制度、檔案管理方面，不少服務企業都存在著很多問題。尤其是財務管理方面，企業規模較小，聘請的都是一些兼職會計，這樣必然會導致財務管理方面出現問題。隨著電腦和網絡的普及，服務機構已經具備了上網的條件，可通過網絡信息的收集、發布相關信息，已經成為當前日常業務過程中非常重要的內容。

（一）缺乏強有力的競爭條件

由于當前行業的準入門檻很高，房地產服務機構以一般規模較小，實力偏弱，屬于粗放式經營，房地服務機構競爭力并不強。通過對廣州市100家房地產服務機構調查，大部分機構注冊資金只有10萬元。

（二）信息渠道缺乏疏導

由于當前的機構缺乏交流與合作，所以，房源、客戶等信息可以看作是房地產服務機構的生命線。部分發布服務機構對于一些來房登記房源信息不認真就發布，甚至在沒有看到任何房源的手續情況下，就開展相應的售賣工作，這樣就導致市場上的很多房源信息并不真實，浪費很多資源。

（三）房地產代理費用偏低

在市場檢查的過程中，代理費偏低是房地產所反映的一個問題。2012年代理費由3%下降調至1%。根據相應的了解，國內一些大城市，如北京、上海和廣州等，服務費一般都是在3%，而南京的收費標準則是2%。2013年年度，南京的二手房均價已經達到了7800元/平方米，而揚州二手房均價是3000元/平方米。因此，兩地平均水平有差異外，其他的經營成本也是基本相同的。因此，南京的要求代理需要進行上調。由此可見，我國現在的房地產收費確實偏低。而導致這樣的一個原因，是因為服務機構較多，競爭越來越激烈。

為了從根本上解決房產服務行業發展中所出現的問題，市房管部門將采取系列制度措施，比如建立相應的誠信檔案和二手房經紀合同，二手房房源網站進行備案。

三、解決問題及相關對策

（一）房地產營銷渠道之間角色定位要清晰

房地產渠道成員間的隨和表現僅僅是一個表面的現象，他們大部分隱瞞著自己內心的想法。因此，在這虛假的表面下卻隱藏著很大的危機，如果不能真實認清這個現象，就會使渠道成員之間定位不清晰，管理者無法做出正確的判斷，從而導致對渠道經營帶來很大在的危害。尤其是在激烈的市場競爭過程中，房地產之間的沖突經常發生，而部門成員之間的沖突也同樣經常發生。因此，唯一解決辦法就是要找到整個工作中存在不足，因此一定要清楚地找準自己的定位，從而找到工作中需要改進的一些地方，保證渠道成員之間可以按照自己的想法執行。為企業的發展貢獻自己的一份力量。

（二）房地產企業的獎勵制度要內外結合

房地產企業內部雖然制定了獎罰制度，但是其渠道績效并不是解決實際問題的良藥，企業的管理者一定要根據企業的發展動向和市場環境，制定相對合理的企業營銷渠道策略，盡可能地解決渠道沖突的問題。企業的獎勵制度需要結合內部和外部環境的情況，不僅可以激發員工的積極性，而且可以減少房地產企業直接銷售部門和外部代理商之間的摩擦，使他們通過相互之間的合作，達到企業營銷的目的。

（三）渠道之間的信息溝通需要加強

信息加強型策略主要通過渠道成間之間的溝通和信息方面的交流，從而實現企業信息的共享。因此，只有達到預防和化解，才能真正解決渠道之間的沖突。這種溝通方式的核心思想就是保證渠道成員之間的溝通，建立相對良好的合作關系，從而真正減少沖突，弱化和降低沖突。渠道之間的信息溝通這種策略實施，還涉及到沖突過程中需要公開信息，交換信息就直接意味著控制能力不斷喪失，將信息共享和合作變成可能。尤其是渠道成員需要參與房地產企業的咨詢的會議或者是中會議，這樣可以保證渠道成員間的信息交流，達到相互信任和相互理解的過程，真正減少渠道之間的沖突。此外，公司也可以吸納“代理商”進行現狀分析和目標制訂，企業也可以完善原來的決策，然后滿足合作成員的需求，并且獲得他們強有力的支持。

（四）企業內部的競爭機制需要更加合理

在組織結構上需要向集團化、規模化和連鎖化發展。主要是因為規模經營可以大大降低經營成本，幫助公司人員提高對業務熟悉程度，有效地降低成本。連鎖化有利于低成本擴張，不斷地提高知名度，迅速地擴大市場的占有率，比如上海的“上房置換”和深圳的“世聯”所采用的連鎖經營方式，都是以統一店面的管理方式，慢慢建立起自身企業的品牌形象，從而擴大信息的渠道，提高成交率。

只有掌握更加完美的信息技術，這樣才可以保證企業可以戰勝企業，無論是哪一個房地產，都需要為顧客謀利益。從目前的房地產的發展來看，企業內部競爭機制的建立，一定要遵循房地產的營銷策略，從而使企業內部的競爭機制更加合理。房地產工作人員在銷售過程中，可以按照自己的目標去開展工作，與此同時，可以建立相應的內部競爭的機制，使各個渠道成員能夠感受到企業的未來是一片光明，但是要齊心協心，各自奔著自己的目標前進。所以房地產企業和營銷可以充分利用這一點，真正推動市場營銷，使營銷者能夠從產品構思和設計角度，真正實現生產、服務全過程都能夠以消費者為核心，所以能夠最大限度地去提高企業的發展效益，真正實現“國家利益和消費者利益至上”的發展原則。

結論

世界經濟體球化發展前提，市場競爭也非常激烈，隨著價格戰和廣告戰日漸白熱化，最有效的方法就是需要打造品牌，通過強勢品牌取勝，房地產也同樣如此。只有增加企業和產品能，才能保證企業的品牌。此外，企業的渠道沖突是無法避免的，主要是因為運行過程中存在著一些問題，這樣就會影響房地產企業影響網絡的順暢，導致企業的銷售陷入一個危機當中。企業的銷售會直接陷入真正的危機，這樣會危及整個企業的生存，對于房地產企業來說，公司管理層一定不要杜絕渠道沖突的幻想，不能對渠道沖突產生恐懼，而是要正視這個問題，找到解決問題的根源，抓住解決沖突的最佳時機。（作者單位：包頭市住房保障和房屋管理局）

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