房地產金融結構與房地產經濟增長關系研究

摘要：隨著社會經濟的不斷發展，房地產行業也逐漸的成為了當前我國社會主義市場經濟建設中重要的內容之一。而在當前我國房地產經濟建設中，由于受到各方面因素的影響，因此導致我國整個房地產行業的經濟狀況存在著一定的問題，這不僅對我國社會經濟建設有著嚴重的影響，還導致整個房地產市場發生了巨大的變化。為此我們就要對當前房地產金融結構進行相應的研究，并且對房地產經濟增長的關系進行分析，以確保我國房地產行業的穩定發展。本文首先對當前我國發地產行業發展的現狀進行簡要的介紹，其次在對房地產行業中整個金融結構中所涉及到的數據參數進行分析，最后在通過實證來對房地產經濟增長的關系進行研究，以供參考。

關鍵詞：房地產行業；金融結構；經濟增長；研究分析

房地產金融結構主要是是由現階段的房地產金融環境和市場經濟組合而成的，它不僅是保證房地產行業穩定發展的前提，還是整個房地產市場經濟建設的主要內容之一。近年來。隨著我國社會經濟的不斷發展，房地產行業的金融結構在迅速的擴張，這雖然有利于我國房地產行業的發展，但是由于其擴張的速度過快，因此導致房地產行業的發展的過程中，其金融結構失衡的現象時常發生，從而使得整個房地產經濟受到制約。為此，我們在對房地產的金融結構和經濟增長關系進行相應的研究分析，進而采用相應的解決辦法來對其進行處理，以促進我國社會主義市場經濟的可持續發展。

1、研究前景

所謂的房地產經濟也就是指房地產行業在發展過程中，自身的經濟效益，而且人們在對其進行相應的管理服務的過程中，主要在房地產經營管理工作的基礎上進行的。如果相應房地產經濟增長，我們就要依靠房地產建筑的經濟效益，通過房價和地租之間的差異，來對其經濟進行表述。因此，我們在對房地產經濟進行研究分析時，就要對整個市場環境、服務管理以及相關的政策等方面進行控制。

而房地產金融的出現，則是將房地產行業和金融行業有機的結合在一起，實現房地產經濟價值的最大化。因此，在當前房地產行業發展的過程中，人們早已將房地產當作一種金融產品，它不僅可以用于消費，還可以用于經濟投資。而當人們將房地產作為投資品時，我們就要對房地產的金融結構中的相關內容進行分析，以確保房地產行業的穩定發展。

從當前房地產發展的實際情況來看，各國都沒有對房地產金融結構和經濟增長之間的關系進行系統的研究，而且缺乏實際的研究資料，這就使得人們在對其金融結構和經濟增長之間關系進行研究時，無法對其進行相應的研究。因此本文為了使得房地產金融結構和經濟增長關系具有可靠性，我們就適當的擴大房地產經濟和金融之間的研究范圍，從而使得人們在對我國房地產金融結構和經濟增長關系研究的過程中，有著可靠的研究參數。不過，在對兩者之間關系進行研究分析的過程中，我們發現，人們在對房地產金融結構的研究時，主要偏重于房地產的經濟發展，而忽視了整個房地產行業和金融業之間的關系。為此，我們在對其進行研究分析的過程中，就要對整個房地產行業的整體結構進行全方位的考慮，使得研究指標數據的準確性和有效性得到保障。

2、研究方法和相關的指標數據

目前，我們在對房地產金融結構和房地產經濟增長關系進行研究分析的過程中，通常都是采用的VAR模型中的遞歸估計法在對其進行分析，進而讓人們對房地產金融結構和經濟增長之間存在的關聯性有著一個明確的了解。下面我們就對房地產金融結構和房地產經濟增長管理研究方法的相關內容和數據指標進行簡要的闡述。

2.1計量模型

從“金融發展是金融結構變化”這個觀點出發，利用遞歸估計法來觀察不同時期內金融結構變動對社會經濟增長的影響，并將不同時期內社會經濟的增長數值進行比較，作出統計，最后根據統計結果來找出金融結構變動和社會經濟增長之間所存在的某種均衡關系，以便為后期研究以及相關政策的實施提供參考依據。

2.2指標的選取和數據處理

本文選取房地產銷售額（Y）代表房地產經濟增長指標，選取國內貸款（Y1）、企業自籌（Y2）和其他來源（Y3）作為房地產金融結構指標，指標范圍是2004年一2011年1—4季度，數據來源見中國高校財經數據庫。

考慮到以下兩個主要原因：1）房地產金融的來源構成主要包括六部分（按國家統計局口徑分類），即國內貸款、企業自籌、其他來源（包括定金和預收款）、國家預算內資金、國外投資、證券類資金（債券、股票、房地產信托）。從歷年統計數據觀察，前三項指標總量一直占房地產金融來源的97%以上，而其他指標由于金融規模過小，從金融的結構的意義上缺乏作為入選樣本的研究價值，故只考慮國內貸款、企業自籌和其他來源三項指標；2）現有的季度統計數據只能追朔到2004年。

3、實證分析

3.1實證結果描述

利用協整技術分析變量間是否存在長期穩定的均衡關系，這是利用向量自回歸模型進行動態響應分析的基礎。協整向量的遞歸估計結果分析如下表所示。

鑒于樣本的大小，本文選擇2006年第4季度作為遞歸估計的開始期，得到的結果見表。由于統計量和最大特征值統計量得到的結果完全一致，所以只列出了跡統計量。表中的最后一列就是在原假設為全樣本協整的秩與遞歸子樣本的秩相同條件下的LR統計量。拒絕原假設就表明協整關系在樣本范圍內存在結構突變點，一旦出現結構突變，我們將在協整估計時加入適當的移動變量重新進行估計。從表中我們看到2008年第4季度到2009年第4季度存在協整關系的結構突變，因此，在此期間加入了0—1變量。

3.2結果分析

從表中我們看到，房地產金融結構和房地產經濟增長之間的協整關系在2008年第4季度到2009年第4季度之間發生了結構突變。從2004年到2007年第三季度以前國家一直在出臺積極政策，以促進房地產行業的快速發展。在2005年8月央行認為局部投資增幅過大，加強房地產市場的宏觀調控，強化土地供應管理，嚴格控制土地供應總量。恢復征收土地增值稅。提高第二套住房的首付比例。2006年7月提出“出售的房屋開始征收房產稅”。2002年的土地調控政策是2008年積極政策以來的首次緊縮政策，但在從結構突變的檢驗中未有明顯體現，說明此項政策效應對于房地產經濟的總體增長效果很弱。

原因在于：由于城市土地資源的稀缺性、城鎮居民人均收入的提高和城鎮化水平持續穩定提高等因素，在目前的房地產消費環境下開發商和消費者均持有商品房價格會持續上漲預期，而此時消費者只能是價格接受者，所以，征收土地增值稅政策最終只能將新增成本由開發商轉移到消費者身上，而消費者（包括真實住房需求者和投機者）又必須盡早地買房以避免將來更大的支出。此時，該項政策對開發商和消費者的行為影響較弱。2007年2季度的121號文件從本質上來說促進了開發商的優勝劣汰，同時放慢了開發商的供給速度，3季度的征收房產銷售稅政策極大的打擊了短期投機購房行為。因此，由于2007年政策消費者和開發商行為的影響所以導致結構突變產生。從結構突變的時間看出2007年信貸管理和征收房產銷售稅政策滯后效應為1個季度。

4、結束語

由此可見，在對房地產金融結構和經濟增長關系進行研究的過程中，由于沒有準確可靠的文獻資源，因此為了使其研究內容和數據參數的準確性和有效得到有效的保障，我們可以對其研究范圍進行適當的擴大，從而對整個房地產行業在經濟發展過程中，存在的相關內容進行分析，并且嚴格按照國家宏觀調控的政策，來保障房地產金融結構的均衡性，以確保社會經濟的穩定發展。（作者單位：江蘇省邳州市房產服務中心）

參考文獻

[1]皮舜，武康平.中國房地產市場與金融市場發展關系的研究[J].管理工程學報.2006（02）

[2]趙四海.亞洲金融危機及其對我國房地產業發展的啟示[J].城市開發.1998（09）