淺談我國房地產金融產品風險及其防范

摘要：隨著我國經濟的發展，房地產這種行業開始崛起。房地產是一種高風險、高利潤的行業，要想在房地產的金融產品中獲得利潤，就要對當今房地產的風險進行評估，謹慎投資，對未來的產品走向和風險進行防范，有效地以房地產信貸為依托，保證房地產金融產品順利銷售。本文主要對我國房地產的現狀與房地產金融風險進行了分析，并針對風險提出了一些防范措施。

關鍵詞：房地產金融產品；風險；防范策略

前言

隨著我國加入世界貿易組織，我國的房地產得到了迅速發展，人們消費水平不斷提升，各種房地產金融產品也層出不窮，各個房地產企業間的競爭愈演愈烈。我國目前的房地產現狀與國際房地產發展有許多相似之處。例如房地產金融產品過剩、流動性過低，在房地產價格火速上升的同時，銀行對當地產的借貸業務也相應地提升了難度，各個房地產公司的競爭愈加激烈，而且一旦投資目光出現偏差，就會出現一系列房地產泡沫影響，讓連帶的幾家甚是幾十家企業都經歷倒閉的危機。合理有效的風險預警預報對房地產金融產品的開發和銷售是十分必要的，只有建立一個安全而健康的房地產金融產品生成銷售鏈，將房地產的金融危險降到最低，保證房地產行業的蓬勃發展。

1、我國房地產金融產品發展的現狀

從近幾年的房地產發展情況來看，我國的房地產金融產品正處在蓬勃發展的階段，各種新興的產品類型以及高額的利潤風險都吸引著一大批企業競相在房地產行業涉足。但是我們也應該看到，房地產是一種風險巨大的投資行業，如果不能有效地回避風險，不僅不會給經營者帶來利潤，還會把企業拖垮最終破產。從某種角度上來講，市場的發展并不是一成不變的，它是由供需雙方共同決定的，一方出現變化，另一方也會跟著產生波動，不可能出現一方持續繁榮的現象。同理，房地產的發展也是如此，它的發展需要供求雙方產生資金流動，只有雙方都能從中獲得利益，才能讓房地產產業持續發展下去。所以說，要想在房地產金融產品的營銷中獲得利潤，就要合理地統籌供受雙方的利益，規避金融風險，讓房地產的市場長期穩定在理性發展的狀態。

2、我國房地產金融產品面臨的風險

2.1房地產金融信貸風險

如今我國的房地產金融信貸產業發展十分迅速，但是在獲得高額利潤的同時也面臨著很大的危險。房地產金融產品是最基本的房地產信貸運作產物，相應的，它的風險傳播也是十分劇烈而快速的。從來源和影響上看，當今我國在房地產信貸金融產品上的風險可大致分為兩方面：一方面是以商業銀行內部存在的操作風險以及流動風險為主題的微觀層面；另一方面是以政策風險以及房地產泡沫為主題的宏觀層面。以流動性風險為例，由于現在的信貸公司在專業人才上的欠缺，導致他們在進行風險評估時過于依賴中介機構，一旦評估方向錯誤，就會出現資金流向出入過大，大量投資基金損失的后果。除此之外，金融產品信貸的過程中還可能會出現經營狀況不穩定、產品規劃營銷缺乏可行性、項目擬建非法性等多種風險。

2.2房地產金融證券化風險

房地產使用金融證券可以通過房地產抵押貸款的形式讓資產產生流動性，讓銀行也分擔一定的風險，分散房地產投入的資金風險，但是這種證券化的手段在分擔風險的同時也無疑讓更多的合作方承擔了風險，換言之，風險的總量沒有變化，只不過是將風險分化，這樣一來，一旦出現房地產投資危機，就會使房地產金融產品的危機迅速蔓延，甚至席卷整個房地產市場。我國證券化的房地產企業還不多，尚在起步階段，當制度建設與房地產證券化發展產生沖突時，就會引發房地產證券化風險。證券化產品質量的高低是由企業基礎資產質量所決定的，如果基礎資產的風險不大且輸出穩定，那么證券化的產品質量就能有保障，它的收益也相對穩定，反之基礎資金不穩定，質量較差，那么證券化的產品也就不能得到盈利，面對的風險也愈大。

2.3房地產金融投資信托基金風險

隨著近年來房地產行業的發展，在房地產金融領域漸漸打造出一種新的金融產品，即房地產投資信托基金（REIT s），它在給房地產的發展帶來了無限商機的同時，也使房地產的金融產品風險極大地提升了。目前REIT s的風險主要包括利率風險、匯率風險、道德風險、法律風險以及基金運作風險五種。REIT s在進行資產信托管理時，可以免除相應的稅款，但是，卻要繳納一定的營業稅，而在產權回歸轉移時委托人還要繳納一定的營業稅，因此，這種信貸模式就會產生雙重課稅問題。在企業進行房地產項目開發投資的運作過程中，由于這種產品投資期長、見效時間長，一旦出現資產調配運作不良的情況，就會產生工程支付困難的窘境，如果情況嚴重的話，甚至會導致工程停止運作，企業因無法收回投資基金而使公司陷入嚴重的資金斷層危機中。

3、應對我國房地產金融產品風險的防范策略

3.1實現房地產金融產品與信托業的聯合

為了更好的防范金融風險，加強對房地產金融產品的保障作用，我們可以使房地產金融產品與信托業有機結合，從而降低策劃風險。房地產金融產品的構建與營銷畢竟是一種長期獲利的投資形式，它對資金的長期輸入有著較高要求，因此，要合理的利用房地產信托手段來解決投資中可能遇到資金鏈暫斷的問題。通過借助房地產投資信托的力量，可以減輕企業在長期資金供應上的部分負擔，降低企業在銀行的貸款量，減少資金依賴性，同時，資金信托還能夠適當抵御國際市場對本國市場的資本沖擊，加強了資本市場與房地產產業的聯系，最終實現金融產品與房地產行業的有效結合，增大企業的市場競爭力，從而讓房地產產品的發展更加穩定，推動我國房地產行業的繁榮。

3.2實現房地產金融產品抵押證券化

將房地產金融產品進行抵押證券化，就是通過組建全國性房地產抵押證券化的專門機構來穩定市場需求，減少房地產泡沫，規避房地產金融產品銷售運作過程中的風險的一種手段。當然在進行證券抵押時，一定要注意對證券形式的選擇。例如選擇轉手抵押貸款證券這種模式時，可以通過向住房抵押公司出售貸款群組并獲得政府擔保后，再發行相關的抵押證券。從目前來看，我國對住房抵押貸款的發放要求是根據不同情況將期限控制在10～20年之間，最長也不能超過30年，以此為契機，房地產公司可以對這條信息進行整合，制定一個可以標準資產組合，時間控制在13～15年之間，而在今后的發行證券后，對應期限則控制在10～13年之間，這樣，資產的抵押貸款集合就能將現金的流量控制在一定范圍，從而彌補市場紕漏。

3.3完善相關法規，合理開發房地產投資基金

從現在的法律體系上來看，我國的出臺的與房地產管理與運行的法律條款并不多，而且還存在著一定的缺陷，這種情況就造成了我國房地產行業發展的不穩定，一些非法企業利用法律的紕漏進行非法資金操作，致使房地產市場一片混亂，甚至會出現短時期內的金融風暴。因此，政府要完善相關的法律法規，在投資內容的限制、投資比例的分配以及資格審定等過程中進行嚴格的要求，以此來規范房地產投資活動的合法性和安全性。另外，我國還可以借鑒一些外國先進的風險預警防范經驗，通過與我國房地產金融產品投資與生產的現狀進行融合，實現多元化的投資基金開發，從而建立起一個具有專業投資基金管理素質的人才隊伍，有效地防范房地產市場風險。

4、結語

無論是從理論的角度上來看還是從現實的角度上來看，我國的房地產金融產品的投資都具有很大的風險，因此，作為房地產開發公司，只有深入研究房地產金融產品的產生根源，對未來的房地產發展走勢進行評估，面對風險時采取有效的防范措施，針對性地管理產品生產銷售流程，提高風險預測技術，才能讓房地產金融產品有效地避免風險，搶占市場，提高在同行業中的核心競爭力，讓企業獲得發展，從而推動我國的經濟建設。

（作者單位：華中科技大學文華學院）