我國個人住房貸款風險的識別與防范

摘要：近年來我國個人消費性貸款市場迅速發展，其中個人住房抵押貸款所占權重最大，但商業銀行個人住房貸款的不良貸款率總體也呈上升趨勢。本文根據相關的信貸風險理論，從我國個人住房貸款的發展現狀出發，描述個人住房貸款風險的類型表現，并試圖找出適合我國國情的個人住房貸款違約風險的管理和防范措施。

關鍵詞：個人住房貸款；信貸風險；風險管理

一、我國個人住房貸款的發展現狀

我國的個人住房貸款市場起步雖晚，但發展迅速。目前個人住房貸款占比偏高，其不良貸款開始逐年攀升，個人住房貸款風險日益顯現。1995年日本住房金融案件，1997年亞洲金融風暴，2007年8月美國的次貸危機，2009年11月的迪拜金融危機，均與房地產市場泡沫的破滅，個人住房貸款大規模違約相關。從發展趨勢角度看，商業銀行個人住房貸款的不良貸款率總體呈上升趨勢，個人房貸的不良貸款總額也很大，其風險不容忽視。因此，加強個人住房貸款的風險評估、完善風險管理機制、研究防范對策，都是擺在我國商業銀行面前的重要課題。

二、個人住房貸款風險的識別

個人住房貸款風險，是指商業銀行發放的個人住房貸款所隱含損失的可能性，主要指借款人不能按時償還貸款本息，由此帶給貸款銀行的損失。

（一）信用風險

信用風險在個人住房抵押貸款風險中是最基本最直接的風險。一般而言，信用風險有以下幾種形式：一是被迫違約，它屬于借款人的被動行為，指借款人在買房后，因為實際支付能力下降或災害事件的發生，無法繼續正常的向商業銀行按期還本付息。二是理性違約，屬于借款人的主動行為，是指借款人主觀意識上認為放棄繼續還款可以帶來更大收益而產生的違約行為。當房價迅速下跌或利率較大幅度上升，繼續還款的成本高于繼續還款的收益，借款人就會理性違約。三是惡意騙貸，俗稱“假按揭”，是一種欺騙行為，主要特征為實際借款人將套取的個人住房抵押貸款資金用于風險更高的投資，如挪用到房地產開發，或進入股市，以致商業銀行信貸風險大幅度上升。

（二）市場風險

首先是利率風險，即利率水平的變動給銀行資產價值所帶來的風險，是由其業務短存長貸的資本結構所決定的，利率的波動無論是漲還是跌都會給銀行帶來損失，其次是流動性風險，指商業銀行持有的住房貸款債權不能及時足額變現所遭受的利益損失。最后是經濟周期風險，是指在國民經濟整體水平周而復始的波動過程中所產生的風險，相比于其他產業，房地產業對經濟周期有更高的敏感性。經濟擴張時，居民收入增加，銀行發放的住房抵押貸款數量急劇增加。經濟蕭條時，失業率上升，居民收入急劇下降，大量貸款無力償還，銀行將面臨大量“呆壞賬”，極易導致銀行的信用危機甚至破產。

（三）操作風險

房價高估會增加個人住房貸款風險。住房貸款的最終還款保證是借款人的所購房產。房價是先期確定的，同時抵押貸款的周期較長，抵押物價值易受社會各個因素影響，住房的實際價值未必能真實反映。特別是，房地產市場大起大落的情況可能會造成房產資不抵債，致使銀行因無法處理抵押房產而蒙受損失。個人住房貸款風險的另一表現形式是抵押物風險。貸款抵押物作為商業銀行第二還款來源，除了自然災害及意外事件會造成住房損壞外，購房者對住房的使用不當，維修保養的不及時也會造成房屋使用壽命的縮短及其他無形損耗。而且后者是無法通過保險保值的，難以有效防范。一旦債務人因故不能履約還款，銀行則面臨抵押物處理的風險。

三、我國個人住房貸款風險的防范建議

（一）建立多種融資渠道，完善風險轉移機制

1.建立健全住房貸款的擔保和保險機制。商業銀行可發起或者出資成立抵押貸款保險機構。銀行發放抵押貸款之際，向保險公司就此筆貸款購買相應的貸款風險保險，以保證銀行信貸資產安全。若借款人按期還本付息，則三方的關系予以終結；若不能償還貸款，則銀行和保險公司可訴訟處置抵押物，不足于清償的貸款部分由保險公司代為清償。

2.創新推進個人住房抵押貸款證券化。個人住房抵押貸款“存短貸長”的矛盾，使得商業銀行面臨信用風險、流動性風多種風險，而個人住房抵押貸款證券化能從根本上解決這一矛盾。通過證券化，銀行可及時在資本市場上把長期抵押貸款資產拋售兌現，或者自己持有變現能力較強的抵押債券，這能有利于銀行的流動性風險管理。

（二）提高銀行內控管理水平，形成有效的風險防范機制

1.商業銀行要提高認識，克服把房地產貸款當作一種“優良資產”大力發展的不良傾向，避免在經營上急功近利，高度重視房地產信貸風險及危害性，增強金融風險的防范意識。要及時改變把住房信貸作為低風險品種開發的觀點，使房地產信貸業務步入理性運行的軌道。

2.按照有關規定，嚴格審批手續，極力杜絕不符合規定的開發商和購房者套取貸款的現象。同時，要加強貸款后續管理，對發放的貸款要實行全過程動態監控。針對開發商貸款，獨立開設賬戶，根據工程進展情況，分期撥付。

3.運用利率杠桿，合理調整樓房開發結構。對高檔住宅適度上浮利率，對廣大群眾需求的經濟適用房采取下浮利率，以此促進開發商開發適銷對路的中、低檔住宅，從而抑制房地產泡沫的出現。

（三）建立個人信用評級制度，規范市場信息傳遞機制

大量違約案例表明，導致我國個人住房貸款風險的關鍵因素是個人信用評級制度的缺失。建立有效個人信用評級制度應抓好以下幾方面的基礎工作：一是建立公正、獨立、權威的資信評級中介機構；二是在存款實名制的基礎上建立個人財產申報制度；三是建立個人信用實名制度，在區域性個人信用資料庫的基礎上逐步建全覆蓋全國的個人信用信息數據網絡；四是由政府有關部門牽頭，整合分散在銀行、證券、工商、保險、房管、律師事務所、會計師事務所等機構中的個人行為資料，逐步建立完善一套個人信用評估評價體系。

（四）進一步建立健全房地產信貸的法律法規體系

一是完善現行的法律法規條例，確定房地產信貸的法律地位。在《商業銀行法》、《合同法》、《反不正當競爭法》等法律法規條文中新增相關法律條例，以約束和規范房地產開發商或個人的金融行為。二是建立健全有關房地產信貸的法律法規條例，明確開發商及個人的權利與義務，建立良好的銀企或銀行與個人客戶的合作關系，共同健康發展市場經濟。三是嚴格執法，依法辦事。對于提供假資料、假資信，騙取貸款的開發商或個人，銀行應立即中止貸款，通過法律手段盡量挽回損失，并追究當事人的相關法律責任。（作者單位：湘潭大學）

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