房地產企業融資渠道分析

摘要：房地產是我國國民經濟的重要支柱性產業，伴隨著我國市場經濟體制改革的深入發展，我國的房地產事業迎來了新的快速發展時期。房地產行業運行需要大量的流動資金，是非常典型的資金密集型企業，房地產企業融資渠道的暢通直接關系到企業的未來發展道路，科學有效的解決房地產企業的融資問題能夠促進企業的健康發展。近些年來由于國際和國內經濟形勢的變化使得長期生活在較為寬松的經濟環境中的房地產企業面臨了很多融資問題，下面筆者針對我國房地產企業的融資現狀進行簡要分析并對如何優化擴寬融資渠道提出合理化建議。

關鍵詞：房地產企業；融資渠道；多樣化

在社會主義市場經濟的大背景下，企業對資金的需求日益增大，特別是房地產企業由于項目工程開發費時費力，資金和人員的需求量都非常大，單純依靠自身經濟力量進行項目開發的房地產企業是違背市場規律的，也是不可能存在的。對于房地產企業來說，推進項目工程的順利進行，促進企業健康與長久發展才能夠實現企業利益的最大化。縱觀我國的房地產企業融資發展現狀，仍然存在很多問題亟待解決和改進，下面筆者針對這些問題進行詳盡分析：

1、房地產企業融資現狀

1.1融資數額持續增長

由于我國走的是社會主義市場經濟的發展道路，較資本主義國家相比，政府具有更強的宏觀調控能力，較傳統的社會主義國家相比，經濟具有更強的自由性。我國的房地產企業在這種經濟發展模式中經歷了20多年的快速發展時期，房地產事業發展前景一片光明，現已成為了社會主義市場經濟的重要組成部分。盡管在這期間，國家因社會上大范圍出現的房地產泡沫經濟論而出臺了針對房地產行業的信貸貨幣收緊政策，但是仍然不能阻礙房地產行業大步向前進的步伐，房地產企業的開發資金和融資數額仍呈大幅度增長態勢，基本上呈現每隔兩年翻一番的快速前景。2006年全國房地產企業的投資總數額為1.9萬億元，2008年增長為3萬億元，2010年增長為1.9萬億元，2012年更是突破了7萬億元的大關。

1.2融資方式較為單一

由于我國的市場化程度較低，房地產金融市場尚未發展成熟，多年來房地產企業的融資方式較為單一，缺乏創新和拓展。長久以來，房地產企業傳統的融資渠道有自有資金、銀行貸款、建筑企業墊資和預售款等四種方式，其中銀行貸款融資數額占最大比重，直接融資所占數額比重較小。在現有的經濟發展模式下，房地產企業的開發投資都離不開各個銀行雄厚的資金支持。銀行貸款主要分為兩種，一種是銀行信貸，這種貸款方式是建立在開發商商業成就、發展業務和信用歷史的基礎上，不需要開發商用開發投資的房地產作為抵押只需用其他有經濟價值的物品作為擔保即可申請的一種間接融資方式；另一種是銀行等金融機構的貸款，這種貸款需要申請人將自己擁有開發的房地產作為抵押，這種貸款方式與前者相比具有更小的風險，因此在房地產企業融資渠道中占據主導地位。較為單一的融資方式是很多房地產企業在進行大的發展項目時遇到的掣肘問題，嚴重影響到房地產企業的健康發展。

1.3缺乏融資風險防范預警機制

房地產企業對資金的依賴性較大，是典型的資金密集型企業，良好的融資風險防范預警機制不僅有利于規避企業的自身出現的資金問題，促進房地產企業的長久經營，更有力穩定國內國際金融市場，促進國家經濟的健康快速穩定發展，因此建立完善融資風險的防范和預警機制應該是房地產企業發展道路上應該著重關注的問題。但是縱觀我國現階段的房地產發展市場，很多企業盲目追求利潤的最大化，忽視了企業融資風險防范和預警的關注，沒有建立完善的資金預警和解決機制，這樣一旦房地產企業的資金鏈條斷裂，則會對大范圍的房地產企業造成波及，影響房地產事業的穩定，威脅國家經濟安全。

2、優化融資渠道建議

在經濟快速發展的時代大背景下，各行各業已經連為一個密不可分的整體，房地產企業開發建設資金鏈條一旦發生斷裂，房地產企業自身、銀行及其相關的產業都會受到嚴重波及，從而對國民經濟產生相當大的阻力，因此優化房地產企業融資渠道，推進房地產企業融資渠道多樣化已經成為大勢所趨。

2.1提高直接融資比重

完善的社會主義市場經濟體制才能確保社會資源的合理優化配置，建立健全完善的社會主義市場經濟體系是我國一直以來的追尋目標，房地產企業要想順應時代新的發展特點，也應該在融資模式中追求創新的取向，建立一種適合自己發展的創新融資渠道。根據對我國房地產企業融資過程中出現的問題可以看出我國的房地產企業融資對非市場化的銀行信貸依賴性過大，直接融資現象存在較少，這一發展特點是由我國獨特的經濟發展方式所決定的，在短時間內，很難完全改變。我國的金融證券市場雖起步晚但是發展迅速，但與世界發達的資本主義國家相比證券市場的法律法規和規模都存在很大缺陷。過度依賴外來資本導致銀企信用關系扭曲、融資風險過于集中、資金利用和回籠率低下的現象時有發生，嚴重影響了我國金融市場的發展。所以房地產企業要想擴寬自身融資渠道，提高直接融資比重可以成為促進房地產企業融資多樣化的首要備選方案。在融資時合理規劃融資規模，確定多個融資方案，合理融資，循序漸進提高直接融資比重，逐步減少對銀行等外來資本的依賴性，切實提高項目建設融資渠道的安全性與可靠性。

2.2完善房地產企業發展法律法規

我國相關法律法規的不健全也是影響房地產企業健康發展的主要因素之一，當前我國現行的法律法規中，比如銀行法、合同法、建筑法、商業法、公司法、民法對于開發商和個人的行為沒有提出明確約定，也鮮少有涉及房地產信貸和金融條款的規定，因此很多不法商家和個人利用法律的空隙制造假文件來片區信貸資金，官商勾結在建筑審批環節造假導致資金流失的現象時有發生。因此要合理優化拓寬房地產企業的融資渠道必須要依托于國家完善的法律辦法規，將房地產信貸納入法律條文規定的范疇當中，明確規范房地產開發商的融資行為，規定地產投資方的權利與義務，對于在融資過程中出現的違法行為按照規定給予嚴厲的刑事及經濟處罰。除了要完善法律法規，國家的執法部門也要依法加強監督和管理，做到有法必依、執法必嚴、違法必究，以個人的實際行動維護法律的尊嚴，促進房地產融資渠道的合理化發展。

2.3建立個人企業信用制度，完善二手交易市場

國有銀行或私人信貸機構在向房地產企業或個人審批貸款時，常常需要對企業和個人的信用制度進行審核，然而我國的個人信用體系并沒有建立發展起來，個人信貸體系中存在很多漏洞缺陷。商家和個人利用虛假信息和資料申請貸款時，信貸機構在一期審核時因為沒有完善的個人信用資料庫往往不能發現潛在的錯誤，不法分子憑借不完善的手續騙取大量銀行資金，使銀行蒙受大量經濟損失。除此之外房地在進行各種融資時往往將自己名下的樓盤作為抵押，當房地產企業無力償還貸款時，房產就自然劃分到銀行名下，這在很大程度上保障了銀行等放貸方的利益，但是這些房產的再次交易需要以健康的二手房市場作為保證，否則就很難將房產轉化為資本。因此要合理優化房地產企業的融資渠道，不僅要建立完善個人企業的信用制度，使各項審批手續都有確切真實的數據作為依托，還要完善二手房交易市場，規劃出一條完整的資金鏈條，促進資金的合理流轉。

3、結語

我國的房地產企業一直深受國家宏觀經濟政策的影響，近些年來傳統單一的融資渠道弊端日益暴露，所以房地產企業要想實現突破性發展必須合理優化自身融資渠道，推進融資方式的多樣化健康發展，為企業進步打下良好的資金基礎。

（作者單位：華中科技大學文華學院）