揭秘五大房企半年報

房企這半年，量價齊漲，拿地兇猛，兩極分化愈演愈烈，千億軍團擴容似成定局。房企對市場信心滿滿，有調查顯示，第三季度，超過半數企業醞釀漲價。

7月20日，已經停牌的宋都股份發布半年報，2013年上市房企半年報大戲低調開場。

2013年樓市已告一段落，盡管遭遇了新“國五條”細則落地“大棒”，但2013年的中國樓市還是迎來了“最火上半年”。從目前已公布中報或中報業績預告的幾十家房企看，可謂是冰火兩重天，中小房企盈利水平下降，大型房企卻依然傲視群雄。本刊選取了5家上市房企作為樣板，通過對其年中財報的解讀，還原一個真實的房地產市場。

萬科

“單價地王”堅決不拿

萬科，當之無愧的地產老大。據其2013年業績中報顯示，上半年萬科實現營業收入413.9億元，凈利潤45.6億元，同比分別增長34.7%和22.3%。不過，與此同時，萬科房地產業務的結算凈利率卻較2012年同期下降0.1個百分點，為14.1%。

其實，不只是萬科，大多數開發商的利潤率都在下降。不過與行業盈利下降相比，作為上市公司，萬科更注重股東的權益。據了解，雖然上半年萬科全面攤薄的凈資產收益率為6.84%，但同比仍繼續保持了正增長。

萬科一貫以快拿地、快開發的“雙快”模式為驕傲，今年上半年它的速度已經驚人。上半年萬科開、竣工面積均大幅增長。其中開工面積919萬平方米，同比增長96.3%；竣工面積432萬平方米，同比增長76.9%。并且，由于銷售增長快于結算節奏，萬科合并報表范圍內尚有合同金額約1766億元的已售資源未竣工結算，較2012年年底增加330億元，為未來的業績增長打下堅實的基礎。

在快速開發的同時，萬科也在積極補充土地儲備。今年前6個月，萬科累計增加42個開發項目，按萬科權益計算的規劃建筑面積為925萬平方米，平均樓面地價約2735元/平方米，與去年全年基本持平。

今年上半年，土地市場交易火熱，“地王”頻出。不過，萬科堅持不拿地王。用萬科董秘譚華杰的話說就是，“萬科不拿地王策略，過去沒變過，現在沒變過，未來也不會變。”

對此，萬科董事會主席王石也在微博上特意做了注解：萬科“不拿地王”的原則針對的是“單價地王”，而不包括“總價地王”。他解釋稱，過高的單價意味著，只有房價在短時間內大幅上漲才能實現盈利，這不僅會給公司經營帶來風險，還可能為“高地價-高房價”的惡性循環推波助瀾，帶來社會問題，萬科必須堅決回避。但是，有的地塊因為規模大，即使成為“總價地王”，對經營安全和穩定房價的影響也不大。

碧桂園

“荒山野嶺”與“世外桃源”

與大型房企回歸一二線城市的做法不同，碧桂園拓展三四線城市的步伐異常堅決，并且收獲頗豐。據其2013年業績中報顯示，碧桂園上半年實現銷售收入為269.4億元，同比增長60.7%，利潤約43.2億元，同比增長45%；實現合約銷售336.5億元，銷售面積507萬平方米，同比分別增長94%與78%；按照年初制定的620億元銷售目標計算，已經完成54%。

在碧桂園總裁莫斌看來，碧桂園的優勢就在于將“荒山野嶺”做成“世外桃源”，他堅稱，只要有市場，再輔以碧桂園快速周轉的開發模式，即便是四五線城市，他們也敢深入。

據莫斌透露，碧桂園內部有個“新盤開售789”策略，即他們希望樓盤第一次推出和開盤的時候，有提供80%的貨量（指小地塊），一周之內去化率達到70%，一個月達到90%，但基本的底線是60%。

1-7月碧桂園已經完成了全年銷售目標的65%，隨著下半年更多項目入市，業界普遍猜測碧桂園將提高2013年全年的銷售目標。不過，對于這個問題，莫斌相當的謹慎，在他看來，企業發展猶如大海中航行，不僅要快，更要穩。

資金鏈是房企的生命線。據半年報顯示，碧桂園的現金及銀行存款（包括受限制現金）共約215.1億元，總借貸余額約456.4億元，其中銀行及其他借款約269.1億元和優先票據約187.3億元，負債率為60.1%，盡管較去年有所上升，但依然處于安全范圍。

同時，莫斌強調，碧桂園已經做好了準備，一旦房地產再融資大門放開，公司將會立刻找出相關符合政策條件的項目來做。

下半年，碧桂園的計劃是再推出17個新盤，并首度進軍甘肅省和福建省，進一步加快碧桂園全國性步伐。對此，莫斌信心滿滿。

中航地產

都是商業地產惹的禍

7月9日，中航地產發布半年度業績預告，稱延續第一季度的虧損，預計虧損2800萬-3600萬元，而去年同期為盈利355萬元，倒退幅度或達1000%。這也是中航地產上市發布虧損半年報。對此，中航地產的解釋是：“由于公司部分地產項目本期未達到結轉收入條件，導致地產業務凈利潤虧損，從而導致公司整體凈利潤出現虧損。”

其實，深究其虧損緣由，曾被寄予厚望的商業地產是其巨虧的“禍首”。

作為國資委特批保留地產業務的21家央企之一，中航地產自2007年借殼深南光實現上市首次以來，始終堅持重點發展商業地產的路線，但總的來講，除了2010年稍顯景氣外，這幾年，它的商業地產之路走得并不順暢。按照業界的說法，一般一個新的商業地產項目，在新區的話，至少需要8-10年才能成熟盈利，在成熟區域的話，也需要3年左右才能盈利。據悉，除去已經運營項目，目前中航地產尚在儲備的商業地產有十幾個，且主要分布在江西、貴州等地的二三線城市，步伐太快，攤子太大，讓中航地產在進入2013年后陷入了捉襟見肘的窘境。

為了彌補公司的資金缺口，中航地產一直以借款等方式維系正常運營。就在前不久，中航地產剛剛發布公告稱，擬向公司實際控制人中國航空技術國際控股有限公司申請借款最高余額不超過20億元，以補充公司流動資金。一旦出現資金鏈斷裂，其命運就非常令人擔憂。

不過，作為世界500企業之一的中國工業旗下唯一地產類上市公司，一旦房企的再融資大門再度開啟的話，中航地產的資產注入空間可以想象。據華創證券分析，“隨著贛州，成都項目的相繼開業，公司的商業地產開發日趨成熟。惠東中航元項目的發售也拉開了旅游地產的大幕。中航地產已經熬過最困難的時期，曙光在望，2013年將迎來爆發年。”

鐵嶺新城

新城鎮化“典型”受益者

成立7年，上市1年半，鐵嶺新城終于迎來了收獲期。受益于較為活躍的土地交易，從事土地一級開發的鐵嶺新城投資控股股份有限公司（鐵嶺新城，000809）今年上半年實現了凈利潤同比暴增298倍。

鐵嶺新城8月2日發布2013年上半年業績報告稱，1-6月營業收入為3.56億元，同比增長249.97%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為1億元，同比增長298.1097%。利潤大增，主要原因是公司報告期內土地一級開發收入較上年同期增加所致。

據公開資料顯示，鐵嶺新城于2006年4月成立，2012年1月5日借殼上市，主要負責遼寧省鐵嶺市的一個衛星城——鐵嶺新城22平方公里土地一級開發以及鐵嶺新城城市基礎設施建設、運營。其最終實際控制人為鐵嶺市財政局。

鐵嶺新城應該可以說是新型城鎮化的典型受益者。伴隨著城鎮化的推進，開發商的開疆擴土，土地價格隨之水漲船高。鐵嶺新城這個東北小鎮的地價也是漲幅明顯。據申銀萬國和上海證券的研究報告顯示，鐵嶺新城2013年地價已經上漲40%至105萬/畝，出讓均價也從2011年60萬/畝，上漲至100萬/畝。而據鐵嶺新城報告顯示，公司尚有未出讓土地12.5平方公里（合9000畝），而土地一級開發毛利潤約為60%左右，伴隨著低價的不斷上漲，未來其收益將更加豐厚。

不過，漂亮的成績單掩不住背后的尷尬局面。土地一級開發屬于房地產行業的上游行業，由于區域的不可替代性，行業競爭主要存在于城市競爭和區域競爭，所以城市經營的差異化戰略至關重要。

但是，據了解，鐵嶺市是沈陽經濟區成員市之一，在沈陽經濟區內包含著沈北新城、渾南新區等多個重點發展的新城，其中渾南新區更是遼寧省大力開發的項目之一。與這些新城相比，鐵嶺新城并沒有什么區位優勢。

而且據當地人反映，目前整個鐵嶺新城雖然已經初成氣候，學校、醫院等基礎設施以及配套也已基本建成，但商業配套尚不完善，房地產項目的整體入住率也不高，有人甚至稱其為第二個“鄂爾多斯”。

“城興則公司興”。整個新城的發展空間都帶著一個巨大的問號，鐵嶺新城這家公司的前景也勢必受到影響。

南國置業

背靠大樹好乘涼

南國置業的2013年上半年業績預告非常簡單，只有一句話：“預計2013年1-6月的凈利潤同比上升692.49%至956.65%，主要系可結轉項目銷售收入較去年同期大幅增加。”

報告上的數字漂亮，南國置業的故事更漂亮。南國置業是一家起步武漢同時向湖北省內重要地級市擴展的商業地產開發和運營企業，2009年上市成功。但是，南國置業囿于商業地產的地塊供應量和開發模式的限制，公司難以形成類似住宅的高周轉，同時由于資源多集中在湖北本省，異地擴張能力不足，上市3年，公司始終未能走出湖北。

2012年末，時逢更加嚴厲的樓市調控政策來襲，房企的融資大門再度關閉，南國置業的資金異常的緊張，上市三年禁售期內，公司募集的5.5元資金消耗殆盡，截至2012年底，其募集資金余額僅為2300元。

久旱逢甘霖，落難遇貴人。缺吃少穿的南國置業遇到了“想要長大”的“大金主”中國水電。中國水電是獲批將房地產作為主業的央企之一，但與保利、中海等央企相比，中國水電的房地產業務一直未能有大的突破。

南國置業專注商業地產，中國水電偏向住宅，兩者一拍即合。2012年底，中國水電地產宣布與南國置業“聯姻”，成為南國置業第二大股東。2013年5月，中國水電地產成為南國置業實際控制人。時隔10個月，2013年8月6日，兩公司的合作開花結果，宣布共同開發成都泛悅國際項目，南國置業也借此開始向全國版圖進軍。

背靠實力雄厚的央企，突破自身發展瓶頸，南國置業未來跨區布局，提速發展值得期待。招商證券預計南國置業2013年主營收入為32億元，同比去年的22.09億元增長約為44.86%。