譚華杰：實踐理性建構生存之基

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譚華杰，男，1973年2月出生，1993年畢業于華中理工大學機械工程系。2001年1月加入萬科企業股份有限公司，2003年12月任客戶關系中心經理，2004年10月任萬科企業股份有限公司首席研究員、董事會辦公室副主任。2008年2月起任董事會辦公室主任，2009年3月起任董事會秘書至今。

“房地產是一個特別土的行業，很多方面和農民很像。第一，都是在地里干活；第二，春種秋收，尤其是北方，冬季沒法施工，所以多在春季開工，秋天賣房子；第三，靠天吃飯。如果天氣不好，種地的收成就差，房地產也一樣，和經濟環境有很大的關系。”萬科董秘譚華杰幽默地說。

雖然自比“農民”，但萬科在房地產行業中的影響力毋庸置疑。2008年，這家企業以無可爭辯的優勢摘取了全球住宅業銷售冠軍的桂冠。2010年，萬科的銷售額突破千億，刷新行業紀錄。2012年，萬科以1412億元的銷售額成為全球首個房地產業務年銷售額超過200億美元的公司。

在行業調控不斷、市場起伏不定的背景下，萬科如何看待未來的行業趨勢，如何戰勝市場波動？而作為公司董秘，此間又是如何定位，施以作為？

謹慎的企業活得更久

“在復雜的市場面前，任何企業都是渺小的，用戰勝市場來形容并不準確。”譚華杰謙虛地指出，萬科始終保持對市場的敬畏之心，雖然在宏觀研究方面具有一定優勢，但不會高估和迷信自身的預測能力。“和預測相比，我們更強調的是應對。”

在他看來，2007年后的房地產已結束單邊高速上揚的過程，進入波動更頻繁的階段。“我們曾經提出，未來全球十大住宅公司，很可能會有一半在中國。這一判斷已經得到了驗證。未來行業成長的空間還是很大，但膽子大就能占據先機的時代已經結束了。謹慎的企業才能活得更長久。在一個波動市場中，企業需要如履薄冰的心態。”

“我們從2008年就已經提出了下半場的概念。基于對股東負責的原則，萬科第一步提出的是‘不囤地、不捂盤、不拿地王’的原則。”談及萬科的策略，他表示，以前只要做項目就能賺錢，只要敢拿地未來就能賺錢。但這樣的時代已經過去，房價開始有波動，囤地和捂盤都需要承擔風險，拿地的風險會加大。由于下半場的市場會回歸自住需求主導，所以萬科在三不政策的基礎上，又進一步提出蓋有人住的房子，圍繞自住客戶的需求，加大配套設施的拓展和社區氛圍的建設。

高回報，達到職業經理人新高度

維護股東利益是企業最重要的使命。譚華杰說，“企業是受股東委托、以盈利為目的的組織。追求規模的擴張，可能是企業經營者的一種本能沖動。但對股東來說，只有高于社會平均水平的回報率才有意義。在我看來，萬科最近幾年來凈資產回報率不斷提高，這其實是一個比銷售數據增長更有意義的事情。”

他舉例說，董事長王石曾說過一句話，讓人印象特別深刻。“他說，當客戶和公司發生爭議的時候，客戶關系部門要站在客戶而不是公司的立場，來參與內部討論。當然，你的主張不一定百分百被接受，但你一定要為了客戶的利益而據理力爭到底。我想，為股東服務，也是同樣的道理。”

股東意識確實是公司日益強調的戰略導向。2008年后，萬科明確提出了由規模速度型向質量效益型轉化，而質量效益的核心，實際上就是提高股東回報。從業績考核指標來看，回報率已成為萬科最重要的內部考核指標。萬科的薪酬體系也作了修改，與規模相關的銷售獎計提比例下降，換成了基于股東真實回報的經濟利潤獎金。

“我們曾經做過一項研究，經理人的理想、事業與股東利益能否長期保持一致？”譚華杰說，“后來我們找到了一家企業，它的股權結構與萬科類似，同樣極為分散，在一代代職業經理人的驅動下，從一家偏居一隅的地方性銀行發展為全球最重要的金融企業之一，這家企業的名字是匯豐。匯豐用140年的歷史，證明了職業經理人所能到達的高度。我們也希望若干年后，能成為新一代追夢者的參考對象。”

陽光、穩健，就不怕流言

“2004年時我們曾經做過一個調查，當時的萬科還沒有達到百億規模，但從國內網絡的搜索量來看，公眾對萬科的關注程度已超過類似可口可樂這種巨無霸企業。而最近幾年，輿論對房地產行業的關注度只有越來越高。”譚華杰笑稱，“如果要評選最上鏡企業，萬科應該早就拿到終身成就獎了。”

據悉，目前萬科的股東人數超過80萬。僅2011年一年，公司接待投資者來訪、組織電話會議就超過620次。此外還包括各種形式的網上路演、業績見面會、機構走訪等投資者互動。對大多數企業來說，這是一個無法想象的數字。此外，如何處理和媒體的關系也是上市公司不得不認真考慮的問題。

生活在聚光燈下就會有煩惱。從2008年的“松山湖事件”，到近年來的“萬科謀變全球最大綜合商社”，即使是毫無依據的流言，只要涉及萬科，總能在第一時間登上主流媒體的版面。

譚華杰認為，對于不實傳言，首先要在第一時間進行澄清。但是，在這樣一個信息來源多元化的時代，傳媒、資訊對于資本市場的影響巨大，僅僅被動響應還不夠。

“對企業來說，我認為有兩點很重要：一是要堅持穩健經營的策略，增強投資者對公司的信心；再一個是要堅持陽光透明的信息披露原則，積極主動地和市場進行溝通，投資者對公司了解之后，就不容易受到誤導。”

“讀書確實多一點”

盡管擔任董秘已經四年，但聊到董秘這個職業，譚華杰的回應讓人有些意外。“中國董秘最重要的技能好像是處理人際關系。而我是這個世界上人際關系能力最差的人。萬科找了一個像我這樣的人來做董秘，說明這個公司確實有特立獨行的一面。”

譚華杰名片上，仍然保留著他過去的頭銜——“萬科首席研究員”。或許對他來說，更看重的始終還是后面這個身份。一個佐證是，他總是隨身攜帶著漢王電紙書。

“我是一個生活非常乏味的人，滴酒不沾，極度厭倦交際，對一切時尚和八卦都一竅不通。不看電視，不喜歡旅行，也沒有任何運動天賦和喜好。不僅不會開車，連自行車都不會騎。”他說。

“我讀書確實多一點，這和我的大學經歷有關。我進的是一個理工科大學，班上只有四個女同學，最小的一個比我大兩歲。我從農村中學出來，沒有摸過計算機，不會踢球也不懂看球，英語基礎極差，連普通話都說不利索，根本不懂得怎么跟人打交道。沒機會談戀愛，不踢球，不玩電腦，不當學生干部，不準備出國，那么除了看書，你還能干什么呢？”

“人的閱讀速度是可以訓練的。如果你有幾年時間不停地在看書，你就會發現，每分鐘五千字以上、一天讀完十到二十本書是可以做到的。”他說。