昆明市商品房價格影響因素分析及預測

[摘 要]本文運用多元線性回歸對商品房價格影響因素進行分析的基礎上，運用灰色預測對昆明市商品房價格進行預測并提出相應對策。

[關鍵詞]商品房價格；多元線性回歸；灰色GM（1，1）；預測

[中圖分類號]F123 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2013）33-0070-03

自2004年以來，隨著各大城市房價飛速上漲，中國房地產市場的發展已成為理論研究和房地產市場中的熱門話題。住宅價格關系到老百姓的生活，是政府部門、房地產行業、學術界所關注的焦點。

1 研究思路及研究方法

1.1 研究思路

本文共分五部分，第一部分主要介紹課題研究背景、意義、研究思路和研究方法。第二部分對昆明市商品房價格影響因素進行分析，分析昆明市近年來房價不斷上漲的原因。第三部分為實證分析階段，通過搜集相關經濟數據，運用EVIEWS軟件，作多元回歸分析，確定昆明市商品住宅價格與各因素之間的數量關系。第四部分用GM（1，1）模型，對昆明市商品房價格進行預測。第五部分提出政策建議。

1.2 研究方法

理論聯系實際法：運用有關經濟學理論，分析影響昆明市房價的因素。

實證分析法：根據所收集的資料，運用多元回歸模型實證分析各影響因素與房價的關系，預測昆明市近期的房價。

文獻檢索法：主要是了解目前我國對商品住宅價格問題及其相關內容的主要研究成果，對所研究的問題有初步認識。

2 昆明市商品房市場概況分析

2.1 近十年來昆明市房地產投資情況

昆明市房地產投資呈逐年上升趨勢，2005年上升幅度達到了71.75%，創下新高。之后2006年開始增速有所下降，2010年絕對值達到了4406800萬元。

2.2 昆明市商品房價格走勢分析

筆者查驗了近十年昆明市房價相關資料后發現：自2005年以來，昆明市商品房均價突破2500元每平方米，快速上漲，到2009年達到十年來的新高3807元/平方米，在2010年以來房屋均價有下降的趨勢。

3 昆明商品房價格影響因素定量分析

3.1 多元線性回歸模型選取

3.4 模型分析

1.人口數量對房價的影響：常住人口量與商品房平均價格呈正相關，隨著人口數量的增加，有效需求也相應增加，商品房價格上升。

2.房屋銷售面積對房價的影響：一般來說房屋銷售面積越多供給越多房屋價格會降低，但這里呈現的為正相關，可以解釋為，人們的收入水平已經趕不上房屋價格的上漲速度，導致銷售面積越多房屋價格反而增加。

3.利率對于房價的影響：從模型結果來看，利率對于房價的影響系數偏大，說明房地產價格的漲跌與利率的高低密切相關。利率水平決定房價水平，利率變動決定房價走勢。

4.土地開發投資對房價的影響：在本文中并不是說土地開發投資對房價沒有影響，而是 它們呈現出了多重共線性，這種影響被其他變量所解釋。

4 昆明市近期商品房價格預測

灰色系統理論認為對既含有已知信息又含有未知或非確定信息的系統進行預測，灰色預測就是利用這種規律建立灰色模型對灰色系統進行預測。

總結：從灰色預測的數據來看，房價在短期內仍然存在居高不下的趨勢。由于筆者所做的只是短期的房價預測，無法據此判斷我國房價的長期走勢，也無法預測我國房價是否出現拐點。

5 結論與對策建議

5.1 結論

經過以上分析可以得出：人口數量，銷售面積，利率，土地開發投資等影響昆明市商品房銷售價格，其中利率對房價影響較大，對房價有負相關影響，人口數量，銷售面積對房價影響呈正相關。

從后面的時間序列和灰色預測分析來看，預測出的結果昆明市商品房均價在2012年保持在6000元左右，2013年房價在7000左右。也就是說昆明市商品房近期均價價格略高于前期價格，昆明市房價在近期內應該會在保持原來價格的基礎上平穩上升。

5.2 對策建議

（1）重視土地價格對商品房銷售價格的影響。房價與地價之間的互動關系，在有較多土地供應的情況下，地價水平主要取決于房價水平。

（2）強化土地資源管理，完善供地政策。要通過土地價格的標底的確定和建立土地拍賣后評估等制度，合理確定土地價格。同時，政府要改變出讓方式，將招標作為出讓的“單一規則”，在制度上進行約束。

（3）合理的引導房地產的國內信貸。一是要加強開發商房地產的信貸監控。二是應該加強投資者購房信貸的監控。

（4）銀行應盡可能進行金融創新。銀行應根據現有法律的有關規定，盡快進行相關金融創新，使得人們能夠根據自己的意愿進行建房，這樣能夠使房地產價格較快回落。

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[作者簡介]劉丹羽（1988—）女，四川屏山人，碩士， 土地資源管理專業。研究方向：土地經濟與房地產；張洪（1958—）男，四川成都人，教授，云南財經大學城市與環境學院院長。