信貸失控與房價神話

2013年房產新政明確要對“市場預期”進行管理，仿佛房地產市場預期是非理性的、對“屢調屢漲”市場走勢的簡單或適應性外推。但是，這種對市場預期的認定實際上是站不住腳的。我們認為，當前房地產市場預期并非簡單的適應性預期，而是深深扎根于現有住房貸款金融體系的理性預期。

表面上看，當前穩定房價目標的設定似乎基于多方面的考慮。從簡單利益關系考量，很顯然，房價下降會損害有房產者利益，房價上漲將招致無房產者抱怨，穩定房價似乎是更容易被接受的目標。從經濟全局穩定來看，也有人認為房價上漲會吹大泡沫，泡沫破裂將壓垮中國經濟，擾亂社會穩定。因此，房價不能上漲與房價不能下降實質上有著相同的理由。正因為如此，政府千方百計要穩定房價，甚至連動用“限購加差異化信貸”這樣會引發投機性離婚等副作用極為明顯的政策也在所不惜。

那么，到底房價為什么不能下降？在任何正常的市場條件下，只漲不跌的價格都只能是一種神話。即便是在中國城鎮化住房需求長期增長的大背景下，漸進增長的居民收入也理應能夠成為決定住房市場需求的主要力量和房價的天然調控標桿，從而避免以超高租售比為特征的泡沫房價。當前房價之所以不能下降、不敢下降實際上是當前住房貸款信用失控的結果。

銀行對住房信貸額度的控制主要有兩方面。一是通過個人信用信息評估其償債能力，估算其授信額度；二是對住房的抵押價值進行評估，以評估違約條件下抵押房產的償付能力。因此，銀行住房貸款的發放取決于客戶信用能力及其抵押房產的實際價值，與國家制定的住房信貸政策并沒有直接關聯，也不應該受到政府住房信貸政策的直接影響。

但是，中國住房信貸市場就是這樣一個頗為奇怪的市場。銀行對住房貸款的發放更多的不是遵循風險計量的商業規則，而是簡單追隨于政府對住房信貸所設立的政策底線要求。央行的數據顯示，2007年以來金融機構本外幣住戶中長期消費貸款的增速如同坐過山車般在10%-40%的區間內上下波動。在信貸政策有所松動的時期，2007年、2009年和2010年全年住戶中長期消費性貸款增速分別超過20%、30%和25%；信貸政策收緊的時期，2008年、2011年和2012年全年住戶中長期消費性貸款增速落在10%-13%之間。這讓住房信貸市場看起來就像是一個零風險的市場，只要政策允許就可以隨時發放。盡管銀監會也曾下發過《商業銀行房地產貸款風險管理指引》，但是其“把市場的留給市場”的理念使得銀行在實際貸款發放中遵循的規則過于簡單，最終發生了明顯的失控而必須依靠政策干預才能控制住房貸款規模。

實際上，住房信貸失控根源在于當前中國的銀行金融體系仍然無法承擔其應該擔負的信用風險控制責任。在現有金融體系下，銀行發放貸款等同于賺取利潤，住房貸款更是被視為“優質資產”。我們看到，銀行業改革后留下的光鮮財報減少了銀行對不良資產增長的擔心，商業銀行賺取利潤的壓力助漲了住房貸款的信用失控，國家對銀行業的潛在“保釋”義務也放任了這種不計風險發放貸款的短期行為。這種情況下，銀行按照房產的泡沫價格評估其抵押價值、按照底線要求與個人訂立貸款條件就毫不奇怪了。其結果是，住房貸款幫助原本依靠現有收入和儲蓄水平應該租房的人選擇買房、無法買房的人買到了房、需要推遲買房的人提前買到了房，而償付風險則在銀行資產負債表上不斷堆積。

最終，住房貸款信用失控與房價形成了相互推動的惡性循環。住房貸款信用失控帶來的信用膨脹助推房價上漲，房價上漲進一步刺激購房需求、綁架住房貸款信用，造成進一步的信用失控，如此往復，最終造成當前這種房價既不敢漲、也不敢跌的兩難局面。

到目前為止，國家房地產調控政策似乎都沒有對住房貸款信用失控的治理引起足夠的重視。限購、差異化信貸等政策可以控制信貸規模，卻無法消除住房貸款中不斷累積的風險?，F行調控政策對投資投機行為的治理在飽受行政干預批評并實際產生諸多副作用的同時，其收效卻很難得以鞏固。其必然結果是，正當的投資行為得不到保護，惡意的投機行為也無法得到根本遏制。

著眼未來房地產市場的發展，我們似乎還是應該回到市場。在建立房地產市場調控長效機制的探索中，我們應該進一步推進銀行金融體系改革，根本上強化銀行金融機構對房地產信用風險的敏感性，建立能夠真實反映個人信用能力和房產抵押價值的住房貸款信用體系，使住房貸款的商業原則本身就能起到穩定房價、防止泡沫的作用。唯有如此，我們才能無須政府行政政策的干預就能實現首付比例、貸款利率、抵押房產價值等貸款條件的市場定價，最終以市場力量平衡住房市場供求并決定價格，而無須使政府置身于必須千方百計穩定房價的困難境地。