美大資金如何扭曲房價

最近，美國經濟復蘇和房地產反彈的故事甚囂塵上。問題是，即使房價出現了反彈，也與新的就業機會和工資上漲無關，而是與廉價貨幣政策推動下的大資金投資者有關。

美國房地產經紀人介紹，在過去六個月中，房地產市場出現了很好的資本化，私募股權基金已經購買了大片住宅。在鹽湖城，對沖基金的購買意向包含所有的價格區間，從低端到中端，而且全款買入。

這并不奇怪，剛需購房者在退出市場。

隨著時間的推移，這些全現金買房者發現，賣方開始提高他們的要價。比如一個年輕的家庭，節省錢買房子，20%首付，但必須預留10%作為漲價準備金。

這得感謝美聯儲主席伯南克。2013年第一季度，美國房價近七年來第一次飆升。在過去的一年里，止贖物業銷售的份額已經下降，特別是在加利福尼亞州。

然而，大家忽略了一個關鍵：大機構資金，其尋求租金收入及未來的資本收益是主要驅動力。

3月份，鳳凰城房價同比上漲22.5%，舊金山為22.2%。兩位數增長的其他城市包括拉斯維加斯（20.6%）、亞特蘭大（19.1%）、底特律（18.5%）、洛杉磯（16.6%）、俄勒岡州波特蘭市（12.8%）、明尼阿波利斯（12.5%）、圣地亞哥（12.1%）、佛羅里達州坦帕市（11.8%）、邁阿密（10.7%）和西雅圖（10.6%）。

早在年初，機構投資者已經針對特定市場上的教育服務區購買，導致這些地區的房價顯著上升，這和中國10萬/平米的天價房何其類似。

機構投資者集中在止贖危機最嚴重的南部和西南部城市購買。機構最活躍在五個州：佛羅里達州、佐治亞州、亞利桑那州、內華達州和加利福尼亞州。有趣的是，2012年各州對大多數機構的投資表示歡迎。

在北卡羅來納州夏洛特，機構投資者占所有房屋購買的21%、拉斯維加斯為19%、奧蘭多為18%。平均而言，機構購買金額占總銷售額的30%。由此可以看出，大資金在哄抬房價。

有人認為，大量止贖房屋的存在對首次置業者是個好機會，但情況并非如此。

因為私募股權購買了大量的單一家庭住房，華爾街希望把它們變成租金。北京同樣如此，學區房同樣被私募盯上，使得租金高企。

幾十年來，華爾街一直投資于住宅房屋。

據最新消息，對沖基金大規模入市，采購了全美各地成千上萬的獨套房，尤其是在房價大跌的重災區，如加州。2013年4月25日，黑石集團在亞特蘭大購買了1400項物業，是房屋租賃行業中最大的大宗購買。

黑石集團房屋租賃部門首席運營官馬庫斯·李奇微確認，他們已花費超過40億美元購入24000套出租物業，在2012年成為美國最大的買家。在過去12個月內，黑石集團已籌集了超過80億美元購買中低價住房，而摩根大通發起一個基金，以購買5000套住房，摩根士丹利已經籌資10億美元購買高達10000套住房。

這里有一個怪圈：大銀行被納稅人的錢拯救出火坑之后，轉身就用相同的錢買房子，然后租給納稅人。這種趨勢已經持續了很久，因此對于房價是否真正到了拐點，我們持保留意見。

正如我們看到的債券市場，美聯儲的扭曲購買習慣對整個債券市場價格進行了扭曲，從美國國債到企業的垃圾債。在很多投資者心中，沒有人會考慮債券價格的風險溢價，只會關注美聯儲如何扭曲操作。這不能不說是美國債券分析師的悲哀，一如中國的股市。

同樣，股市顯然是被美聯儲提供的流動性海洋帶動向上。一旦美聯儲資金枯竭，股市會像石頭一樣落地。房屋也沒有什么不同，受利潤驅動，機構在搶購成千上萬的物業，這也是扭曲的結果，并推動房價向上。