房產稅難撼房價

對比中國香港、韓國、日本、英國、美國等國家和地區，我們發現征收房產稅對房地產市場的影響相對有限。各國主要把房產稅作為地方政府的收入來源，而非調節房價的手段。

我們的測算表明，住宅價值存量能占到GDP的2.4倍和住房貸款余額的15倍。假設1%的房產稅稅率，房產稅能占到可支配收入的6.6%，而70年征收的房產稅可再買兩套房子。

用房產稅來替代土地出讓金比較困難，房產稅稅率要達到2.2%才能實現這一目標。

有助抑制投資性需求

房產稅對房地產市場的影響表現在供給、需求和房價三個方面。房產稅的征收會增加房屋的持有成本，釋放空置房屋；可以抑制投資性需求，形成房價下降預期。具體影響力度依賴于房產稅的高低，以及其他影響供求的因素。

供給方面，房產稅會增加房屋的持有成本，為避免過高的稅收，持有多套房屋的業主會有動機出售部分房屋。實行累進稅率的情形下，預期房屋供給的增加會更多。此外，對存量房征收房產稅的情況下，原本空置的房屋即便不被出售，也有可能被出租出去，來降低稅收損失。這意味著，房屋的空置率將有效降低。

需求方面，無論針對存量房還是增量房，房產稅都能一定程度上抑制投資性需求。在針對高端存量的類重慶模式下，對大戶型、獨棟別墅等住宅需求的抑制將更為顯著。但考慮到房產稅同時可能帶來房價的下降，均衡情況下，對需求的抑制程度還依賴于房價的變動情況、投資房地產的預期收益以及其他相關措施的執行程度等（比如二手房交易稅）。

房價方面，從供求關系的角度看，供給的上升、需求的下降會導致房價下調。從成本的角度考慮，因為房屋的持有成本會上升，因而購房v7kgMZ0X4MyYaFDcdHv2KA==人會預期房價有所下降進行補償；另一方面，如果地方政府在征收房產稅的同時降低土地出讓金的征收，則房價也會因成本下降而有所下降。從投資收益率的角度來看，若假設征收房產稅之后租金收益保持不變，則按照中國現在約2%的租金收益率水平，對住房價值征收1%的房產稅對應于對租金征收50%的稅收；也就是說，保持租金收益率不變的情況下，房價理論上要下降50%。但考慮到中國的租金收益率處于較低水平，實際上更可能是租金有所上升，而房價不會下降這么多。

從長期來看，房價主要受供求關系和流動性等因素影響。房產稅將作為地方政府收入的重要來源，而非進行房價調控的手段。事實上，從各國經驗來看，即便用房產稅進行調控，也難改房地產市場長期走向，至多在短期有一定影響。

難補出讓金收入

我們在四種情形下測算了城市住宅的存量價值（課稅基礎）。現在試點的上海、重慶都采用對增量房屋的市值征收房產稅的模式，我們尚無法判定如果對存量房征收，究竟會用市值（或評估價值）還是原值。若按市值征收，較早購房且用于自住的家庭可能會因房屋升值而被迫繳納較高的房產稅；但若對原值征收，則同一套房屋，作為二手房轉讓和不作為二手房轉讓前后的房產稅可能相差很大。考慮到這些因素，我們在四種情形下進行了分析，從而對房產稅影響的上下限可以有比較明確的認識。

四種情形分別是：不考慮自建（以及小產權房等）情況下的存量房屋原值、考慮自建情形下的存量房屋原值、不考慮自建情形下的存量房屋市值以及考慮自建情形下的存量房屋市值。

根據我們的測算，在這四種情形下，對應的2012年住宅存量的價值分別是30萬億、57萬億、65萬億和127萬億元。其中，不考慮自建的存量房屋原值和考慮自建情形下的存量房屋市值，分別代表了對房產稅稅基的上下限。結果表明，存量住宅價值與GDP比值呈上升趨勢，與房貸余額的比值呈下降趨勢。

考慮小產權房等因素，且采用住房存量的市值，則住宅價值占GDP的比重近幾年呈上升趨勢，從1998年的1.7倍上升到2012年的2.4倍，從一個側面反映了房地產行業的發展，以及房價的上漲速度快于經濟整體發展速度。從住房價值與住房貸款之比來看，這一比例呈下降趨勢，從2005年的24倍下降到2012年的15倍。考慮到在近幾年的房地產調控下，首付比例整體呈上升趨勢，這反映了利用貸款的人的比重在上升。

假設房價以年3%的速度增長，按市值的1%來征收房產稅，70年的房產稅相當于按原價又買了兩套房子。若按市價征收房產稅，在未來每年房價保持不變的假設下（即房產稅稅基保持不變），如果稅率為1%，則70年征收的房產稅總額能占到房屋原值的70%。若假設房價每年上升3%，則在0.5%的房產稅水平下，征收70年的房產稅就相當于房屋原值的1.15倍；而在1%的房產稅水平下，70年的房產稅相當于房屋原值的2.31倍；也就是說，相當于不征房產稅情況下買了兩套多房子。但事實上，考慮到可能會有各種免征情況，房產稅不會有這么多。

平均而言，稅率為1%的房產稅支出占可支配收入的6.6%。雖然如上的測算看起來有些高，但如果考慮到人均可支配收入也在不斷增長，實際的稅收負擔并沒有想象的那么重。2012年住宅的平均售價為5430元/平方米，假設人均購買30平方米的房子，若征收1%的房產稅，則全年的人均房產稅為3258元，為2012年城鎮人均可支配收入（24565元）的6.6%。

若房產稅稅率較高，按3%來征收，則一年的房產稅能占到可支配收入的20%。而若考慮人均有20平方米的免征額，則在1%的房產稅下，房產稅收入僅為可支配收入的2.2%。按市價征收的情況下，未來占比變化還要看房價和收入的增長速度。

利用房產稅來完全替代土地出讓收入存在困難。如果對城市全部存量住宅按原值征收，且不考慮自建房屋的情況下，房產稅稅率要在8%以上才能使完全抵補土地出讓金。若按市值征收，則房產稅稅率為2.2%時能使房產稅稅收完全彌補土地出讓收入。但若考慮到人均20平的減免面積，則房產稅稅率要到5%以上才能與土地出讓金相當。而在1%房產稅稅率的中性假設下，若對房屋市值征稅，則房產稅為現有土地出讓金的47%；考慮每人20平方米的減免面積，則房產稅僅為土地出讓金的19%。

房產稅預計能占到地方政府本級收入的10%-30%。土地出讓金是地方政府收入的重要部分。就過去8年而言，土地出讓金平均占地方政府本級收入的48%。要想用房產稅完全取代土地出讓金對地方財政的支持存在一定困難。在0.5%的房產稅稅率假設下，針對房屋市值征收的房產稅能占到地方本級收入的約10%；若房產稅為1.5%，則對地方本級收入的貢獻為30%。但若還有每人20平方米的減免，則房產稅的貢獻就要小的多；在0.5%和1.5%的稅率下，房產稅僅分別占到地方本級收入的4%和12%。

房產稅對地方稅收的貢獻要看各地的稅率和減免條款等的設置。從世界各國情況來看，房產稅多是地方稅種。很多地方是由地方政府以支定收的方法來確定房產稅稅率。若中國內地也采取這種形式，則其他方面財政收入不足的地方可能會采取相對較高的房產稅來彌補收入缺口。若地方政府有意通過更多的支出來提供更好的公共服務，則也可能會設定相對較高的房產稅稅率。

國際經驗

香港地區多次用差餉減免和調整物業稅稅率來平滑房地產市場，但效果有限。香港的房地產稅分為差餉、地租和物業稅，都是針對物業租金征收的。整體而言，香港房產稅具有寬稅基、低稅率的特征。雖然香港多次使用差餉減免或物業稅稅率調整來影響房地產市場，但因稅負本身不高，其影響效果也有限。

Odddp6LquGn2fCQKkXoSXX0DZHkTVhhs6TBRvZKxTfU=韓國曾用綜合房地產稅來打擊囤地囤房，短期有一定效果，但對房地產長期趨勢影響較弱。韓國的房產稅分為地方政府征收的土地和住宅物業稅，以及歸屬于中央政府的綜合房地產稅。物業稅實行累進稅率，稅率較低。綜合房產稅針對價值較高的土地和住宅物業等，2005年引入，用來打擊投資性房地產。短期產生一定效果，但對房地產長期趨勢沒有太大影響。

英國在上世紀90年代初廢除物業稅、征收人頭稅，一定程度導致人們預期房價上漲；但整體影響有限，房地產市場變動更多受其他經濟因素影響。英國的房產稅分為住宅房產稅和營業房屋稅兩種。上世紀90年代初期，撒切爾夫人改革時，曾短暫廢除對住宅的房產稅，而用人頭稅代替。這一定程度導致了房價上漲預期，但整體影響有限。英國房地產市場上世紀90年代初期的衰退更多是伴隨實體經濟走弱而發生的。

美國和日本物業稅都主要作為地方政府收入來源，很少被用作房地產調控手段。

本文作者為國泰君安證券分析師