小城之春

5月的泰國(guó)清邁古城可謂張袂成陰、比肩繼踵。周日街市的道路兩旁擺滿(mǎn)了當(dāng)?shù)馗鞣N手工藝品和特產(chǎn)，不時(shí)能聽(tīng)見(jiàn)泰國(guó)小販操著一口還不太嫻熟的中文跟游客重復(fù)著“60泰銖，很便宜，很便宜”。

香港人杰西（Jessis Yan）漫步在熟悉的清邁街頭，心情和頭頂?shù)年?yáng)光一樣燦爛。她投資的一個(gè)房地產(chǎn)公寓型項(xiàng)目從今年3月份開(kāi)始預(yù)售，不到兩個(gè)月已經(jīng)賣(mài)出一半，讓她對(duì)隨后上市戶(hù)型的銷(xiāo)售信心大增。由于銷(xiāo)情理想，她在考慮適當(dāng)提升待售單位的價(jià)格。

中國(guó)買(mǎi)家本來(lái)不是杰西銷(xiāo)售計(jì)劃中的主要爭(zhēng)取對(duì)象，但項(xiàng)目開(kāi)售之后中國(guó)人的熱情讓她驚喜無(wú)限：“很多內(nèi)地客人一出手就是四五套，而且自己買(mǎi)完又介紹親戚朋友買(mǎi)。有個(gè)武漢的客人只在互聯(lián)網(wǎng)上問(wèn)了我一些相關(guān)情況，都不來(lái)清邁親自看看現(xiàn)場(chǎng)就直接把30%的首付打款給我了。”

杰西把中國(guó)商人在清邁買(mǎi)房的狂熱歸因于清邁市場(chǎng)的巨大升值潛力，這個(gè)市場(chǎng)過(guò)去三年光地價(jià)的平均升幅就達(dá)20%，“這個(gè)城市有太多發(fā)展的空間和可能，近兩年地價(jià)的升幅驗(yàn)證了這一點(diǎn)。等到大家都異口同聲在稱(chēng)贊某個(gè)地方值錢(qián)的時(shí)候，那里的價(jià)格也已經(jīng)讓人望而卻步了，升無(wú)可升。這些來(lái)清邁嘗‘頭啖湯’的中國(guó)人都有很精明的投資眼光。”

房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)

清邁過(guò)去3年的地價(jià)平均升幅20%，目前全城有80個(gè)項(xiàng)目在動(dòng)工。

清邁在很多中國(guó)人眼里仍然是個(gè)神秘又充滿(mǎn)異域風(fēng)情的探索勝地，但對(duì)于日韓和西方人來(lái)說(shuō)，這里早已是個(gè)常年往返的度假首選地。在清邁城區(qū)四處游走，不時(shí)可以看見(jiàn)成片綠草如茵的高爾夫球場(chǎng)，三五成群的東方面孔談笑風(fēng)生地?fù)]舞著球桿。

清邁省省長(zhǎng)Tanin Subhasaen告訴《21CBR》記者：“清邁旅游的一個(gè)發(fā)展重點(diǎn)就是高爾夫球，已經(jīng)舉辦了不少世界級(jí)高爾夫球賽事。”他留意到日本人和韓國(guó)人都非常喜愛(ài)高爾夫，但是日韓國(guó)內(nèi)打高爾夫球價(jià)格不菲。而清邁的高爾夫球場(chǎng)就便宜很多，而且配套設(shè)施完善，氣候宜人，度假商務(wù)兩相宜，“所以日本和韓國(guó)的公司很喜歡把員工拉來(lái)清邁開(kāi)年會(huì)，年底的時(shí)候總是看到一撥一撥背著高爾夫球桿的人走出機(jī)場(chǎng)。”

清邁在旅游業(yè)界名氣很大，但對(duì)政府來(lái)說(shuō)，旅游排第二位，農(nóng)業(yè)才是收入的第一大來(lái)源。清邁靠近我國(guó)云南省，目前主要是昆明或重慶、成都等地與清邁之間的農(nóng)產(chǎn)品邊貿(mào)，但更深層次的貿(mào)易往來(lái)卻沒(méi)有太大推進(jìn)。

清邁商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)謝錦良認(rèn)為，最主要的原因是清邁沒(méi)有和內(nèi)地大多城市建立直航：“以前中國(guó)只有臺(tái)灣地區(qū)跟清邁有直航，去年才開(kāi)通澳門(mén)、香港的直航。今年4月吉祥航空開(kāi)通了上海與清邁的直航，不到一個(gè)月就因?yàn)楣┎粦?yīng)求將航班從每周兩次加到每周四次，我相信中國(guó)人絕對(duì)是未來(lái)清邁的主力消費(fèi)者。”

近幾年清邁的地價(jià)上升幅度令人瞠目結(jié)舌。著名地產(chǎn)中介21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的清邁地區(qū)經(jīng)理Ed Schroeder告訴《21CBR》記者，清邁過(guò)去3年的地價(jià)平均升幅20%，目前全城有80個(gè)項(xiàng)目在動(dòng)工，都是被視為投資回報(bào)率最好的公寓房。中國(guó)人從2011年下半年開(kāi)始出現(xiàn)在清邁房地產(chǎn)市場(chǎng)，今年以來(lái)買(mǎi)房熱情大幅高漲。

對(duì)于來(lái)清邁買(mǎi)房的中國(guó)人，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的清邁地區(qū)總經(jīng)理李曉來(lái)歸納出幾個(gè)特點(diǎn)：雖然起步晚，但是買(mǎi)的套數(shù)多、非常干脆，而且喜歡自己買(mǎi)完以后呼朋喚友來(lái)買(mǎi)。“中國(guó)人喜歡炒房是出了名的，但是你看看國(guó)內(nèi)和香港的房?jī)r(jià)，還有多少升值機(jī)會(huì)？日本、韓國(guó)和新加坡的房子在價(jià)格上沒(méi)什么優(yōu)勢(shì)，其他東南亞國(guó)家要么排華，要么完全西化了。而清邁的房子確實(shí)很吸引中國(guó)人，一來(lái)離國(guó)內(nèi)近，好操作；二來(lái)不需要大筆資金；三來(lái)投資回報(bào)好。清邁當(dāng)?shù)厝吮容^和善，不像西方對(duì)中國(guó)人有歧視。”

李曉來(lái)發(fā)現(xiàn)，來(lái)清邁投資房地產(chǎn)的中國(guó)人幾乎全部選擇公寓房。因?yàn)楦鶕?jù)泰國(guó)法律，外國(guó)人不可以100%擁有泰國(guó)的土地，所以外籍人士無(wú)法獨(dú)自購(gòu)買(mǎi)整間別墅的產(chǎn)權(quán)。而針對(duì)公寓大樓，整棟樓產(chǎn)權(quán)的51%要由泰國(guó)公民擁有，外籍人士最多擁有49%。“換言之，外籍人士可以買(mǎi)每間公寓的產(chǎn)權(quán)，但不可以擁有整棟樓。”她說(shuō)。

李曉來(lái)強(qiáng)調(diào)，清邁各區(qū)域房?jī)r(jià)也要具體問(wèn)題具體分析，目前地價(jià)最貴、升值潛力最大的是靠近清邁大學(xué)的旅游必去地寧曼路（Nimmanhaemin Road）。

寧曼路有很悠久的歷史，以清邁百年前富甲一方的大家族姓氏 Nimmanhaemin命名，其后裔不久前還當(dāng)過(guò)泰國(guó)財(cái)政部部長(zhǎng)。杰西的項(xiàng)目就在這條黃金路段上，她特意以Nimmana命名該項(xiàng)目，讓樓盤(pán)和這個(gè)在清邁人中耳熟能詳?shù)男帐险瓷宵c(diǎn)邊。對(duì)于項(xiàng)目本身，Ed Schroeder沒(méi)有異議，但他非常好奇杰西是怎么拿下寧曼路這塊地的：“清邁這片最值錢(qián)的區(qū)域很多土地都被一個(gè)叫Mr. Prasert的80多歲當(dāng)?shù)厝苏瓶刂：芏嚅_(kāi)發(fā)商想找他買(mǎi)地，給他的價(jià)格以?xún)|為單位的美金計(jì)算，他死活不肯賣(mài)，真令人頭疼。我們?nèi)锒紓餮运虢o自己建個(gè)雕像，百年之后還能高高在上地視察自己的地呢！”

清邁的“龍脈”

泰國(guó)人購(gòu)買(mǎi)的比例占80%以上，超過(guò)10%是中國(guó)人購(gòu)買(mǎi)的。

杰西下定決心投資清邁房地產(chǎn)之后，和許多開(kāi)發(fā)商一樣，面臨的第一個(gè)問(wèn)題是如何拿地。由于清邁的大部分土地都是私人擁有，搞定富甲一方的“大地主”就成了開(kāi)發(fā)商們的頭等大事。她和泰方合作伙伴經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的調(diào)研后，選中了寧曼路中心的一個(gè)近10000平方米的地塊，但是泰方合作伙伴也提議能否考慮別的地塊，原因很簡(jiǎn)單：“Mr. Prasert不肯賣(mài)，去他辦公室談了很多次都不同意。”

思前想后，杰西還是不愿意放棄這塊地，“房地產(chǎn)最看重的因素之一就是地段，這塊地在清邁最貴的區(qū)域，是最有升值空間的地方。我想做一個(gè)高端精品項(xiàng)目，只有拿下這塊地我才有信心。”和當(dāng)年恒大地產(chǎn)的主席許家印為了打動(dòng)香港地產(chǎn)巨鱷鄭裕彤出資，幾乎天天泡在他家陪打麻將一樣，杰西想方設(shè)法得到這位在業(yè)界中有清邁“李嘉誠(chéng)”之稱(chēng)的Mr. Prasert垂青。

在杰西的引薦下，《21CBR》記者見(jiàn)到了神秘的大地主Mr. Prasert。他的頭發(fā)梳得一絲不亂，穿著淺藍(lán)色的短袖襯衫和西褲，非常整潔干凈。他雖然已有80歲高齡，仍然親自開(kāi)著一輛有30年歷史的藍(lán)色小轎車(chē)，每天載著妻子穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)?shù)匦旭傇谇暹~的大街上。問(wèn)他為什么還要自己開(kāi)車(chē)，Mr. Prasert精神矍鑠地答道：“我覺(jué)得自己開(kāi)車(chē)很好呀，自己開(kāi)車(chē)可以活動(dòng)大腦，不然大腦就會(huì)生銹。”

Mr. Prasert祖上是姓林的潮州人，家族在清邁做黃金交易的生意。如果說(shuō)他的衣著和生活方式都非常傳統(tǒng)，并沒(méi)有讓人太強(qiáng)烈地感覺(jué)到作為清邁大地主的排場(chǎng)和存在感，那他對(duì)工作的執(zhí)著態(tài)度就和香港的李嘉誠(chéng)、鄭裕彤等上了年紀(jì)的富豪一樣令人敬佩，耄耋之年仍然每天早早回辦公室打理生意。

寧曼區(qū)域有100多萊地（萊為泰國(guó)土地面積單位，1萊=1600平方米），Mr. Prasert擁有70多萊，占了清邁這個(gè)最貴的區(qū)域一半以上的土地，是個(gè)名符其實(shí)的大地主。

Mr. Prasert告訴《21CBR》記者，他從56年前就開(kāi)始在寧曼地區(qū)一小塊一小塊地收購(gòu)?fù)恋兀蠖鄶?shù)是從種泰國(guó)水稻的農(nóng)民手上買(mǎi)下來(lái)的。為什么眼光這么好，幾十年前就對(duì)寧曼地區(qū)情有獨(dú)鐘？Mr. Prasert微微一笑，給記者講了個(gè)充滿(mǎn)泰國(guó)佛教傳奇色彩的故事：“很多年以前，我爸爸曾遇到一個(gè)高僧。他分析清邁的龍脈，說(shuō)龍頭就在清邁的山上，寧曼路相當(dāng)于龍的肚子，靠近清邁火車(chē)站那邊是龍的尾巴。幾十年之后龍會(huì)擺尾，原來(lái)龍尾的地方可能就沒(méi)以前那么旺了，龍肚子這個(gè)地方卻會(huì)一直興旺下去。”

虔誠(chéng)信佛的Mr. Prasert也特別相信眼緣，在無(wú)數(shù)趨之若鶩的上門(mén)求地者中獨(dú)獨(dú)相中了杰西，將寧曼路最好的地段賣(mài)了4萊地給她。而且他開(kāi)的價(jià)格不高，買(mǎi)地的費(fèi)用還沒(méi)有后來(lái)的建筑成本高。不過(guò)杰西細(xì)心又耐心的付出也功不可沒(méi)，整個(gè)商談的過(guò)程持續(xù)了10個(gè)月，清邁龍脈的故事她早就聽(tīng)得耳根起繭，也已經(jīng)不記得跟Mr. Prasert吃了多少次飯。

“跟他談拿地的新加坡人、泰國(guó)人、美國(guó)人，都是安排去辦公室。他從來(lái)不跟他們吃飯的，唯獨(dú)會(huì)跟我去吃飯。他有一次和我吃飯見(jiàn)我在喝咖啡，就問(wèn)我那是什么東西？所以他人生中第一杯咖啡是在我的引薦下喝的。他在把地賣(mài)給我之后就給孩子立了遺囑，再也不能出售土地，都拿來(lái)蓋公寓或者酒店商場(chǎng)。”杰西由此和Mr. Prasert成為了忘年交。

杰西精明的生意頭腦和親和力也得到了這個(gè)項(xiàng)目合作伙伴Poonpun Chaikul的認(rèn)可和稱(chēng)贊。Poonpun出身名門(mén)望族，她的家族是泰國(guó)最大的大米出口商之一，丈夫Somnuk Chaikul是上市公司SMT（Stars Microeletronics （Thailand））主席，哥哥是杰西在美國(guó)經(jīng)營(yíng)的餐廳的合作伙伴。Poonpun和杰西認(rèn)識(shí)將近20年，杰西對(duì)餐廳的控制能力令她印象深刻：“經(jīng)營(yíng)餐廳其實(shí)很累，很多環(huán)節(jié)都可能出錯(cuò)，比如食材供應(yīng)和保存不當(dāng)，食物就會(huì)不新鮮。但杰西能控制好一切事情，食物的質(zhì)量永遠(yuǎn)令顧客滿(mǎn)意，她在美國(guó)的4個(gè)餐廳都賓客盈門(mén)。”

由于泰國(guó)政府規(guī)定，外國(guó)人原則上不能購(gòu)買(mǎi)土地，杰西的投資計(jì)劃需要一個(gè)泰國(guó)的合作伙伴，“而且泰國(guó)合作伙伴的人脈和經(jīng)驗(yàn)對(duì)開(kāi)發(fā)非常重要，同時(shí)需要有一個(gè)當(dāng)?shù)貜?qiáng)大的地產(chǎn)品牌，買(mǎi)樓的人才相信你。”同時(shí)，Poonpun和她的地產(chǎn)公司正好也打算再建一個(gè)項(xiàng)目，“杰西的華人背景也能為項(xiàng)目未來(lái)吸引到更多大中華區(qū)的顧客”，于是她們一拍即合。

Poonpun透露，杰西本來(lái)對(duì)清邁一無(wú)所知，只是想在布吉投資幾棟別墅山莊，“她最初的想法是我們可以自己各住一棟享受享受，其他的出租給游客。”但是Poonpun勸她考慮一下清邁：“因?yàn)椴技吐纫粯樱缫咽鞘澜缰穆糜尉包c(diǎn)，地價(jià)不菲，也沒(méi)有太多升值空間。另外泰國(guó)的各種地產(chǎn)商也早已把那個(gè)市場(chǎng)瓜分殆盡，還能買(mǎi)的好地段很難找。”在對(duì)清邁多次考察之后，杰西覺(jué)得Poonpun言之有理，而且當(dāng)?shù)貙?duì)公寓房的巨大需求也讓她震驚：“公寓項(xiàng)目從開(kāi)售起基本上6個(gè)月內(nèi)能賣(mài)光，小一點(diǎn)的項(xiàng)目1個(gè)月左右就能賣(mài)光。清邁正在動(dòng)工的80多個(gè)項(xiàng)目全部都是公寓房。”

思慮已定，杰西和Poonpun的房地產(chǎn)公司以四六比的投資金額入股這個(gè)項(xiàng)目。清邁中心路段的公寓項(xiàng)目一般100來(lái)個(gè)單位，杰西卻把這個(gè)項(xiàng)目建成了擁有350個(gè)單位的小型社區(qū)。她透露目前已經(jīng)售出150多個(gè)單位，朝向好的基本賣(mài)光了。泰國(guó)人購(gòu)買(mǎi)的比例占了80%以上，也有來(lái)自德國(guó)、澳大利亞的業(yè)主，超過(guò)10%是中國(guó)人購(gòu)買(mǎi)的。“我的那棟樓王還沒(méi)有開(kāi)售，最貴最好的肯定留到最后才賣(mài)。”杰西炯炯有神的大眼睛閃閃發(fā)光。

中國(guó)式炒房

“我想用這十幾萬(wàn)元給自己買(mǎi)一個(gè)投資升值的機(jī)會(huì)。”

崔黃河是最早購(gòu)買(mǎi)杰西項(xiàng)目的中國(guó)人之一。他兩個(gè)月前買(mǎi)了一個(gè)一體化敞開(kāi)式公寓（Studio），為預(yù)售房支付了30%的首期。這個(gè)公寓面積約33.5平方米，精裝修，總價(jià)250萬(wàn)泰銖，折合人民幣約50多萬(wàn)元。他從包里掏出一張同一區(qū)域附近公寓的出租價(jià)目表，給《21CBR》記者算了一筆賬：“這附近出租的一個(gè)53平方米公寓月租金25000泰銖，一年的租金30萬(wàn)泰銖，房子還沒(méi)有我買(mǎi)的公寓高檔。如果按照這個(gè)租金來(lái)算，這個(gè)區(qū)域每年每平方米的租金大約是5600多泰銖。你可以算算我的年化租金回報(bào)率是多少，國(guó)內(nèi)不保本的理財(cái)產(chǎn)品有些還達(dá)不到這個(gè)回報(bào)，不升值還有風(fēng)險(xiǎn)。”

除了租金回報(bào)率可觀，崔黃河還趕上了泰銖升值的機(jī)會(huì)。今年以來(lái)泰銖持續(xù)走強(qiáng)，短短3個(gè)多月升值幅度達(dá)到5%左右，成為亞洲國(guó)家中表現(xiàn)最搶眼的貨幣。由于擔(dān)心短期的干預(yù)會(huì)引起市場(chǎng)恐慌，泰國(guó)央行早前表示暫時(shí)不會(huì)出手。崔黃河覺(jué)得如果泰銖能繼續(xù)走強(qiáng)，到他做“收租公”的時(shí)候回報(bào)會(huì)更為可觀。

因?yàn)閷幝返姆课萆登熬懊骼剩撄S河也考慮過(guò)將來(lái)公寓建成之后出售，但泰國(guó)對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓的各種扣稅讓他有些擔(dān)憂(yōu)：“如果到時(shí)候我要賣(mài)掉公寓，首先要交2%的轉(zhuǎn)讓稅和0.5%的印花稅，這兩個(gè)稅種規(guī)定我和買(mǎi)家各承擔(dān)一半。另外我要交3.5%的地稅。除此之外，如果房屋在少于五年內(nèi)轉(zhuǎn)讓?zhuān)疫€要另外交3.5%的特別商業(yè)獲利所得稅。這么算下來(lái)，我要交的稅超過(guò)8%。”

但是崔黃河也想好了退路。因?yàn)樗I(mǎi)的是預(yù)售房，房子要在2014年底才交樓。如果他在交樓入戶(hù)之前完成轉(zhuǎn)讓程序，這些稅費(fèi)都可以免掉。他坦言自己并不是資金實(shí)力雄厚的炒房團(tuán)，清邁房地產(chǎn)相對(duì)較低的投入讓他可以從容轉(zhuǎn)身：“現(xiàn)在國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市十幾萬(wàn)元也就買(mǎi)一個(gè)廁所，我想用這十幾萬(wàn)元給自己買(mǎi)一個(gè)投資升值的機(jī)會(huì)。這公寓到時(shí)候是租是賣(mài)還是度假自住，根據(jù)當(dāng)時(shí)的升值情況再做決定。”他認(rèn)為清邁地價(jià)房?jī)r(jià)這幾年整體都會(huì)在一個(gè)快速上升的軌道，“但是不同地區(qū)漲價(jià)幅度差別還是挺大，外國(guó)人買(mǎi)房之前最好做足功課。”（文中杰西、崔黃河均為化名）