田明

21CBR：為什么現在地產商都在談轉型？

田明：中國人口紅利的拐點2012年就到了，比我們想象的要快，未來城市化進程和經濟增速都會放緩，我們自己判斷地產行業的繁榮期還有10年。一旦行業成熟，整體沒有增量，對手又很強大，把別人的市場份額擠下一點，不太容易做到，對手都很強大。行業無增量的那天來臨，自己的空間在哪里？一定要未雨綢繆。

21CBR：地產行業轉型有多難？

田明：從資源稟賦來講，地產商沒太多高精尖的東西，房地產要轉型、升級成功，都挺困難。地產行業未來不需要這么多人、這么多資本。整個行業的轉型預期，我個人持相對悲觀的態度。大部分人怎么賺到又怎么賠掉了，或者慢慢淡出。

21CBR：轉型的可能路徑都有哪些？

田明：我安排人專門研究了美日歐等發達經濟體的地產商，在房地產紅紅火火的階段過去以后，那么公司都干嗎去了？結論是，只一部分留在房地產領域，其中不少經營和管理持有類資產，有的轉型為專業的設計機構或者代理機構，基本都是轉向細分市場，其中不少從事PE或者VC，資本來源就是房地產賺的錢。

21CBR：你們選擇養老地產作為突破方向，為什么？

田明：目前，給予我們產品評價最高的群體是老年人，建筑項目可以大量集合綠色科技，住著舒服與否，老年人自己知道。

21CBR：老年人會對房子的舒適度特別敏感？

田明：年輕人整天忙來忙去，身體強健，環境稍微差一點能扛過去，老年人就不一樣，溫度和濕度的舒適程度、空氣的潔凈程度、光與聲音等物理環境，老年人的感覺特別明顯。你看一下老年人的生病和死亡指數，只有兩個季節過不去，一個是三伏天，一個是三九天。

21CBR：養老地產，你們打算怎么做？

田明：現在我們一拿到項目，從投資到方案確定階段都要進行“涉老型配建評估”，評估在大的社區，是否要辟出一塊地做涉老型的養老地產，專門給老年人住，但是又不離開整個社區環境。有的地產商，在環境優美的地區開發大規模的養老社區，集中養老，我非常反對。

21CBR：反對的理由是什么？

田明：條件好，環境好，山清水秀，但全是老年人，脫離社會，脫離原有家庭，就是“老年集中營”，今天老王頭走掉了，明天老李頭走掉了，那是什么感覺？集中式養老一定不是幫老人長命百歲，而是折他們的壽。如果你是老人，我們愿意嗎？

21CBR：養老地產開發，最重要的是什么？

田明：我覺得是老年人的心理需求，這比房子本身更重要。老年人是有地域情結的，最怕的是被家庭遺棄、被社會拋棄，人家說“樹挪死、人挪活”，其實老年人是不能挪地的，他行動力很差，對周邊街坊鄰居乃至一個招牌、一塊石板都印象很深刻，這些東西不能給他搬走的，搬走了他不習慣。

21CBR：養老地產的商業模型還有哪些？

田明：有很多種，比如在城市中心區域修建涉老型的功能性公寓，正常人能住，老年人也能住：幫助改造既有小區，進行全套的涉老設計、無障礙設計，推出一些涉老型的設施，植入涉老型的服務團隊，輸出服務；甚至為其他業主方提供全套的技術支持，比如為酒店、寫字樓、商場、療養院等提供涉老的解決方案。

21CBR：養老地產成敗的標準是什么？

田明：我對團隊講過一句話，養老地產好不好，無非兩條標準：先問自己，你愿不愿意把自己的父母送進去？其次，你把父母送進去了，其他人的評價怎樣？人家是說你孝順，還是覺得你不負責任？如果兩個答案都是正面的，這件事就做對了。（采訪/陳曉平）