基于合成指數的蘭州市房地產景氣周期循環研究

[摘要]通過收集與蘭州市房地產相關的指標，并利用統計指數中合成指數法構建了蘭州市房地產業的景氣指數，根據其波動態勢具體分析了蘭州市房地產業的周期波動特征，經過分析發現自2002年以來，蘭州市房地產業共經歷了3次景氣循環，目前正處于第三次循環的下降期。通過具體分析蘭州市房地產周期波動的原因，發現其發展過程存在的問題，為蘭州市房地產業更好的發展提供建議。

[關鍵詞]合成指數；蘭州市；景氣指數；房地產

[中圖分類號]F293[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2013）32-0067-02

1研究背景

自福利分房退出住房市場，中國正式拉開住房體制改革大幕，商品房的時代正式開啟。經過10多年的發展，房地產業的發展在舊城改造、提升市民居住生活品質，解決百姓住房難題上起到了獨當一面的重大作用，也有著十分重要的現實意義和歷史意義。蘭州作為二線城市，在一線城市的示范下，蘭州市房地產產業在宏觀中不斷發展壯大，呈現持續、穩定、快速發展的格局，成為推動蘭州市國民經濟和社會發展的新增長點。房地產發展狀況和持續走高的房價，引起了各方面的關注。而房地產產業在發展過程中，會表現出循環的波動，即房地產經濟從景氣滑向不景氣，又從不景氣走向景氣這樣一種周而復始的運動過程。因此對房地產發展狀況進行統計分析，以確定蘭州市房地產發展處于哪個階段，可以為投資者提供理論依據。在我國，從1997年年底中國經濟景氣監測中心開始正式對外發布國房景氣指數，國房景氣指數可以從土地、資金、開發量、市場需求等角度顯示房地產產業的基本運行情況、波動幅度，可以描繪經濟的波動情況，預測未來趨勢，研究和建立宏觀反映市場景氣情況的指數系統可以為宏觀調控提供預警機制，為投資者選擇投資機遇提供統計信息并且為房地產發展的分析決策提供依據。及時掌握房地產開發建設的整體走勢、全面地了解房地產行業的發展狀況，是一項十分重要的工作。因此，編制房地產景氣指數，通過對景氣所處空間、景氣值的波動、景氣趨勢的評估，從另一種角度分析當前的房地產市場，將有效的信息反映出來，為政府和有關部門的宏觀調控、管理提供一種量化的趨勢性信息，能夠引導蘭州市房地產業健康、有序的發展。

2蘭州房地產周期波動的軌跡及特征

2.1數據來源及技術處理

（1）蘭州市房地產景氣指數指標體系的確定。房地產作為固定資產投資的重要組成部分，涉及的相關指標產業多。而作為預警景氣指標體系應直接反映當前房地產產業發展的狀況和當前供需的平衡狀態，并且可以從土地、資金、市場需求三個方面滿足房地產產業發展特征。因此本文從供給、需求、價格、增加值四個最能反映房地產景氣的方面選擇了本年完成投資增長率（%）、房屋竣工面積增長率（%）、房屋施工面積增長率（%）、商品房銷售價格增長率（%）、本年購置面積增長率（%）、本年開發面積增長率（%）、資金來源增長率（%）、新開工房屋面積增長率（%）等八項指標進行處理來編制合成指數以反映蘭州市房地產發展的軌跡和特征。

（2）指標數據的來源。本文數據來自于《甘肅省統計年鑒》、《中國房地產統計年鑒》、《中國房地產市場年鑒》以及《中國城市統計年鑒》等統計資料。由于收集資料的限制本文分析重點擬集中于2002—2011年的數據具體統計指標數值。

（3）指數權數的確定。按照景氣指數的原理，在編制合成指數時，為使綜合指數的計算結果更加合理，需要對各參與計算的指標進行加權處理。這就要確定指標的權數。根據我國房地產產業現狀，有關專家對各類分類指數賦予權數值如表1所示。

（4）基期的確定。基期確定時，一般要滿足三個原則。一是要選擇房地產業比較平衡的時期；二是要考慮統計資料的銜接；三是按照景氣指數原理，根據經濟指標的轉折點來判斷基準對比時期。根據以上三個原則，結合蘭州市房地產業發展的實際情況，蘭州市房地產指數計算的基準循環時期應確定在2004年為宜。

2.2蘭州市房地產景氣指數合成

2.2.1各類指數的計算

（1）分類指數的計算公式。分類指數是指參與計算的8個指標報告期與基期對比得到的相對數，用百分數表示。其計算公式為：

Pt=（Yt/Yt-1）×100%

式中，Pt表示第t年的分類指數，Yt為第t年的分類指標值，Yt-1為第t-1年的分類指標值。

（2）分類景氣指數的計算公式。分類景氣指數是以各年的分類指數為報告期，以2004年的分類指標數為基準對比時期，計算得到的定基綜合指數，用百分數表示。該綜合指數除反映自身變動狀況外，主要說明景氣指數升降的原因。其計算公式為：

Ft=（Pt/P2004）×100%

式中，Ft表示第t年的分類景氣指數，Pt為第t年的分類指數，P2004為2004年的分類指數。

2.22蘭州市房地產景氣指數的初始計算

（1）初始指數是指各分類指數加權平均后得到的總體指數，蘭州市房地產景氣指數采用固定的股價性權數來確定，各權數如表1所示。其計算公式為：

Ct=PtW/W

式中，Ct表示第t年初始指數，W為權數。

（2）景氣指數的計算。景氣指數是以初始房地產指數為報告期，以2004年的初始指數為基準對比時期計算得到的定基綜合指數，用百分數表示。該綜合指數的大小，將反映房地產業發展景氣狀況的好壞。其計算公式為：

Gt=CtC2004×100%

式中，Gt表示第t年的景氣指數，Ct表示第t年第i月的初始指數，C2004為2004年的初始指數。

3蘭州市房地產指數周期循環

根據計算出的蘭州市房地產合成指數分析自2002年以來蘭州市房地產業呈現周期波動周期大致分為三個：

蘭州市房地產景氣指數

3.1第一周期：2002—2005年

由于受數據的限制，本文對蘭州市房地產業景氣循環分析2002年開始。從上圖和表2可以看出2002—2005年為第一個循環周期。在2002年政府頒布了《關于整頓和規范市場秩序的通知》意在進一步規范房地產市場秩序，促進房地產業健康發展。因此在2002年到2003年期間，房地產產業一直保持了良好增長勢頭，2003年蘭州市房地產景氣合成指數為122.13%，同時房地產銷售額、銷售價格等指標增長率均有所上升。但是有些地區房地產發展過熱，因此中央銀行下發《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，加強房地產信貸，房地產企業四證取得后才能發放貸款；調整商業銀行個人住房貸款政策，提高第二套住房的首付比例，規定對購買高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，適當提高首付款比例，不再執行優惠住房利率規定，并且在同一年中央政府采取征收房產稅等措施。由于中央政府采取抑制房地產過熱的措施，使蘭州市房地產企業景氣指數開始下降。

3.2第二周期：2005—2008年

2005年隨著政府出臺的一系列的貨幣政策和財政政策，使居民的信貸規模開始增大，國民對房地產的投資不斷加強，蘭州市房地產活力不斷增強，經過近一年的調整蘭州市房地產產業很快從低谷中帶動出來。截至2006年年底，景氣指數達到125.6%。盡管蘭州市房地產產業景氣指數有所上升，但由于土地購置單價的持續上漲，房貸利率的上漲，使房地產企業均感資金壓力很大。土地開發面積、完成投資、新開工面積、房屋竣工面積等增長率有所下降，企業爭取項目貸款比較困難，流動資金緊張，融資能力變弱，使蘭州市房地產業很快進入收縮期。

3.3第三周期：2008—2011年

2008年為了緩解房地產產業低迷狀態，政府出臺了一系列結構性調控政策，使蘭州市房地產產業開始進入了新一輪的景氣擴張期，房地產產業逐步呈現上升態勢。雖然各項指標也出現回暖現象，但房價的過快增長和國際金融危機的巨大沖擊效應的疊加作用下，國家必須采取一系列措施來保證貨幣的適度增長。并且在蘭州市房地產供應量依然走低的情況下，國務院規定商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款的決定。緊接著國務院發布了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（簡稱“國十條”），被稱為“史上最嚴肅的調控政策”提出地方政府對穩定房價、推進保障性住房建設工作不力，影響社會發展和穩定的，要追究責任。面臨來自國家政策調控和剛需積壓雙方面壓力，蘭州市房地產業景氣指數開始下降。

4蘭州市房地產業發展建議

4.1抓住有利時機，加快結構調整

目前一線重點城市的房價均已達到高位，加上“限貸”、“限價”、“限購”等一系列的調控政策使得一線城市房地產投資收益明顯收窄。因此，一大批資金充裕的房地產企業逐步把房地產開發的“主戰場”轉移到了二、三線城市。同時，隨著城市一體化的推進，城市化進程的加快，城市人口的增多，房地產市場的剛性需求也隨之增加，給房地產業發展帶來了新的契機和空間。蘭州作為二線城市，要抓住這個機遇，明確貫徹落實科學發展觀，進一步優化房地產業投資發展的環境，加強房地產市場管理，推進蘭州市房地產結構戰略性調整。

4.2注意房地產的供需變化，來滿足消費者的需求

目前在蘭州為了滿足中低收入人群的住房問題，蘭州要大力建設經濟適用房，增加廉租住房供應，對其實行土地劃撥，通過統一征地、拆遷、減免城建配套費、環境監測費等措施來降低經濟適用房成本。并且房地產公司要重視綠色、環保、創新，這些因素在當下的消費者中越來越重要，具備這些因素的房產會更受到消費者的青睞，使商品房也會在質上得到提升。

4.3完善房地產金融體系，促使房地產融資渠道多元化

在我國房地產開發資金融資渠道主要為銀行貸款，這在很大程度上制約了房地產業的發展。因此我們要發展多元化的房地產金融機構，并且可以通過在市場上發行債券來籌集資金，實現融資證券化等方式使房地產融資渠道多元化，從而形成有規模、競爭性的房地產金融一級市場。隨著我國改革開放的進行，金融業、保險業、證券業等服務的開放，以及外資的大量流入，有利于拓寬我國房地產業的融資渠道。

4.4完善房地產稅費

房地產調控需要稅收體制改革配合，目前房地產稅費在中國很多地方體系都沒有成型，作為對房地產最重要的調控方式之一，完善房地產稅費迫在眉睫，只有擁有完善的房地產稅費體系房地產企業才能健康的發展。因此政府要整合房地產開發與交易環節的稅費，對房地產稅費歸類整合，減少稅費環節，規范稅費征收。

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