我國高房價成因分析及調控建議

[摘要]近十年來，盡管中國政府出臺了一系列的宏觀調控措施，但房價依然居高不下。受土地市場和住房金融政策的影響，2013年房價仍有上升趨勢。然而，房價的非理性持續上漲，對整體經濟的運行具有一定的負面影響。中國政府一直致力于擴大內需，但高房價現象對于消費具有擠出效應，不僅導致城鎮居民消費水平的下降，同時阻礙居民消費結構升級和消費層級的提高，成為擴大內需的絆腳石。為了消除高房價對居民生活和整體經濟運行的負外部性，政府必須加大調控力度、完善房地產運行的政策措施、加快城鎮居民住房保障體系、穩步推進城鎮化，使房價回歸理性，房地產市場趨于正常化。本文通過闡釋投資渠道單一、房地產稅收結構不合理、住房需求高漲和地方政府對土地出讓金過度依賴、宏觀政策的短期效應等方面，分析我國高房價的成因。最后本文提出對我國高房價的調控建議。

[關鍵詞]高房價；房地產稅收；城鎮化；土地出讓金

[中圖分類號]F293[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2013）32-0058-05

1引言

對于消費者來說，房子是剛需商品，其價格彈性相對較小。近十年來，中國的房價繼續上漲勢頭明顯。高房價在拉動經濟增長的同時，也增加了消費者的生活成本。學術界對高房價的成因有不同的看法。李偉（2011）認為高房價的原因是土地制度和土地供給的有限性[1]。還有觀點認為，對住房制度改革的深入、銀行對住房貸款條件的放寬、居民購買熱情的高漲以及土地交易價格和住房建筑材料價格上漲，房價開始上漲[2]。楊慎（2003）、包宗華（2004）認為底價的大幅上漲必然導致房價大幅度提高。周京奎（2005）對中國多城市的面板數據分析發現利率對房價的影響為正[3]。王祖山（2007）認為房價的高漲因為多期住房集中。高波、毛中根（2006）認為匯率沖擊是房地產泡沫演化的一個誘因[4]。Del Negro and Otrok（2007）檢驗了貨幣政策對房價波動影響的程度，發現在美國貨幣存量對房價的沖擊不容忽略。郁文達、陳光慧（2011）通過數據分析說明購房貸款和房價之間的關系最為緊密。

本文將從以下五個方面進行闡釋，中國高房價的成因，最后本文提出對我國高房價調控建議。

2我國房地產高房價的成因分析

近十年來，我國房價整體上呈現高速增長態勢。分析房價上漲的成因對了解房價變化規律及政府對房價調控政策的選擇有著重要的意義。房價的上漲是多因素作用的結果，本文僅從以下五個方面進行分析。

2.1居民收入增加，投資渠道不豐富

資金大量涌入房地產市場，造成住房投資性需求的一個很重要原因就是中國的投資市場不完善，金融體制不健全和投資渠道不豐富。改革開放以來，中國在穩定的內外部環境下，經濟發展迅速，城鎮居民可支配收入和農民人均純收入也隨之成倍增長。大部分人已經不再通過存款獲取微薄的利息收入，而是轉向了投資。近十年，中國的房地產業發展迅速，加之目前中國投資渠道的不豐富，很多人把資金投向房地產市場，增大了房地產行業的投機性投資，助長了房價的上漲。

2.2房地產稅收結構的不合理

近十年來，中國的房價不斷上漲，在一定程度上增大了居民生活的成本。2000年全國住宅均價為1948元，2012年全國住宅均價為538265元，上漲了176%。在一些大城市，如北京、上海、深圳等，房價上漲幅度更為明顯。北京在2000年房價為4997元，在2012年為33151元，漲幅高達564%。與此同時，城鎮居民人均可支配收入增長幅度小于房價增長幅度。同時，中國目前的房價收入比遠高于世界銀行公布的標準。近十年，國家針對房地產出臺了一系列的宏觀調控措施，而在土地、信貸、稅收三大政策手段中，稅收調控更為頻繁。但是通過觀察房地產調控政策的實際效果，房價越調越高。由于住房是剛需商品，其價格彈性較小，又因為稅收的增加提高了住宅的價格，于是房價呈現逐年上漲的走勢。目前中國18個稅種中，涉及房地產的有10個。其中，有5個稅種僅在房地產業征收，分別為城鎮土地使用稅、契稅、耕地占用稅、房產稅和土地增值稅。2003年，這5個稅種的稅收合計90075億元，2012年5個稅種的稅收合計10060088億元，9年時間里僅針對房地產業的稅收增加了11068倍。

資料來源：根據《中國統計年鑒2012》整理得出。

圖22004—2012年房地產稅收情況及其占GDP比重資料來源：《中國統計年鑒2012》、中華人民共和國財政部、國家稅務總局。

從圖2中可以看出，稅收占當期GDP的比重呈逐年上升趨勢，從2004年的1609%增長到2012年的1937%。近十年來，中國政府用于民生的支出規模逐年增加，但民生的改善要以政府收入的高增長為支撐。從稅收占當期GDP的比重來看，稅收成為中央政府用于支出民生的重要來源。2004—2012年，中國稅收以年均13.8%的速度增長。其中，每年房地產稅增加值占當期稅收總收入增加值的比重呈現逐年上升的趨勢。如圖3所示。其中，2009年中央對房地產的調控力度最大。2009年房地產稅增加值占稅收收入增加值的21.8%。如圖3所示，房地產稅占房地產銷售額的比重整體上呈現上漲的趨勢，2010年房地產稅占房地產銷售額的比重為12.38%，2012年房地產稅占房地產銷售額的比重為15.7%。僅僅5項稅種占房地產銷售額的比重就高達15.7%，如若加上銀行利息和當地政府的土地收入，政府收入占房地產銷售額的比重會更大。以2012年為例，房地產銷售6.4萬億元，契稅2873.92億元，土地使用稅1541.72億元，耕地占用稅1621億元，房產稅1372.49億元，土地增值稅2718.84億元，銀行貸款利息8400億元，當地政府土地出讓金2851億元，政府和銀行從房地產獲得收入47917億元，占6.4萬億元收入的75%。由此可見，政府收入占房地產銷售額的大部分。

2009—2011年，僅城市基礎設施配套費一項，年均達601.7億元。其他近百項地方政府對房地產業的收費，包括征地拆遷補償費、舊城改造費、市政配套費、商業網點費、立項管理費、規劃審核費等，多數混雜在部門收費中。幾乎所有的政府部門都設有針對房地產的收費項目，包括規劃、建設、國防、工商、水利、電力、郵政、環保、公安、城管等。政府通過土地出讓、征收房地產業稅收和收費，已經接近5萬億元的規模，可以滿足中央政府兩年半的支出。但從經濟的長遠發展來看，政府不能過度依賴增加房地產業的相關稅收和收費標準，進行房地產調控。針對房價繼續呈現高漲的趨勢，政府應該降低房地產建設和交易環節稅費，轉為在住房保有環節征收房地產稅。

2.3地方政府對土地出讓金的過度依賴

土地出讓金（land-transferringfees）是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補繳的土地出讓價款。

近年來，造成房價高漲的另一個原因就是高土地出讓金。如圖4所示，土地出讓金占地方本級政府財政收入的比重整體上呈上升趨勢，大多在40%～60%。其中，在2011年地方本級政府財政收入為52547.1億元，土地出讓金為33200億元，占當年地方財政收入的63.2%。受金融危機的影響，在2008年土地出讓金占地方財政收入的比重由507%下降到36.3%，不過2009年上升到429%。

圖4土地出讓金占地方本級政府財政收入的比重

資料來源：《中國統計年鑒2012》、中華人民共和國財政部。

近十年土地出讓金的持續走高，一方面因為土地出讓金與房價的雙向因果關系，即高房價帶動高土地出讓金，另一方面與當下的稅收體制和官員政績考核準則有關系。1994年中央政府進行分稅制改革，中央上收了地方大量的稅收收入，不過地方政府的支出責任沒有減少，反而在一定程度上有所增加，如此一來，地方財政收支平衡很容易被打破。加之，一個地區的第二、第三產業的發展對當地經濟的拉動作用短期內很難奏效，地方政府為了彌補這一收支失衡狀態，不得不將目光投向見效快的土地出讓金。從某種意義上說，地方政府誘發了高房價。高房價就意味著高土地出讓金，意味著地方政府的財政收入的增加。政府對國家的整體發展，有宏觀規劃，地方政府也會根據當地的情況，制訂相應的發展規劃。規劃的實施，必須要有雄厚的資金作為保障。同時，現在考核官員的一個很普遍的標準就是以地方GDP為核心，圖4數據表明，土地出讓金占地方財政收入的比重很高，所以地方政府提高地方GDP就依賴土地出讓金。因此，對房價有正效應的土地出讓金，短期內很難下降。

2.4城鎮化的推進，住房需求的高漲

近十年來，中國經濟呈現出高速增長的態勢。在人口紅利和全球化等經濟發展動力逐漸消退的同時，城鎮化成為未來中國經濟發展的新引擎。在城鎮化推進的過程中，不僅能為城市工業化的發展，提供充裕的勞動力保障，同時城鎮化的推進也能拉動中國內需的增長。如圖5所示，2012年中國城鎮化率為5257%，較2000年的36.22%提高16.35個百分點。2000—2012年，城鎮化率以年均1.25個百分點的速度發展。

中國在積極穩步推進城鎮化的過程中，城市人口出現大幅度增長，對住房的需求逐年增加。城鎮化的推進，是助推房價上漲的一個重要原因。中國在推進城鎮化的總體原則是大力發展中小城鎮。但是由于在發展中小城市的過程中，基礎設施不完善，導致很多人都向基礎設施比較完善的城市聚集。比如，北京、上海、深圳等，形成目前的超大城市。這也導致這些超大城市的房價遠高于全國住宅均價。可以說，只要城鎮化進程不停止，全國房價均價將繼續上漲。世界上發達國家的城鎮化率平均為80%左右，如果中國城鎮化的最優規模是80%，同時每年的城鎮化率提高1.25個百分點，那么中國將在23年的時間內，房價持續上漲。

25宏觀調控政策的短期效用分析

當關系民生的房地產住宅價格出現扭曲時，政府就應該出臺相關的調控政策進行適度矯正。近十年來，中國房地產價格呈現不斷攀升趨勢，政府針對上漲較快的房價，從提高拿地“門檻”、上調存貸款利率和存款準備金率、取消房貸優惠政策、改革房地產稅收、指導房地產預售運行模式和限制外資參與房地產市場等諸多方面進行宏觀調控。但實際效果卻不顯著。如圖6所示，房價調控越調越高。以2013年4月1日起施行的“新國五條”為例。“新國五條”中不僅要求提高二套房貸首付比例，同時還指出出售自有住房個稅按20%征收。新調控政策出臺后，迅速將一部分準備購買二手房的群體推向新房市場，導致新房市場需求迅速增加，新房價格也隨之快速上漲。

如圖7所示，在短期內房地產供給不變的前提下，房地產需求增加，使需求曲線向右移動，導致均衡價格上升。政府只要不出實質性的房地產調控政策，每一次調控政策的出臺，就會給購買者產生一種房價會上升的心理預期，引起房價的繼續上漲。

3對高房價的調控建議

高房價在一定程度上能拉動GDP的增長，但如果房價持續高速增長，與經濟發展水平和人民收入水平不協調的話，很容易產生房地產泡沫。由于投機因素的影響，房價脫離正常軌道，存在嚴重虛高時，國家必須出臺更為有效的方式調控房價。

世界上許多經濟體因為房地產泡沫破裂，導致的經濟不景氣甚至經濟衰退，給我國敲響了警鐘。根據金德爾伯格（2000）的研究，從17世紀至20世紀90年代初期，全球范圍內42次重要的經濟與金融危機中有21次左右都與房價的暴漲與暴跌有關[5]。近年來一些國家和地區的房地產市場、房價劇烈波動引起經濟不穩定，如2007年美國爆發的次貸危機。中國在現行經濟發展時期，必須警惕房地產泡沫。如果這些措施實施，勢必會對房地產市場造成不小的沖擊，房地產業就可能不再是經濟的支柱型產業。即便如此，中國的發展道路也不能走飲鴆止渴之路。經濟增長迅速，財富分配不均勻以及中產階級沒有太多可供選擇且收益率高的投資渠道，造成了對住房的需求旺盛，進而導致高房價現象的發生。

鑒于此，中國房地產發展及房價調控方面，應該走一條科學的、可持續的發展道路。

第一，中國可以適度增加金融市場準入的自由度。當今中國的中小企業融資難并且貸款利率遠高于國企，這一中小企業融資現狀困擾著中小企業的健康發展。為此，中國應該積極發展中小銀行和地方金融機構，同時中國可以將“溫州金融試點改革”的經驗加以推廣，讓更多的只貸不存的小額信貸公司進駐金融市場，參與經濟發展，讓更多的民間資本促進中國實體經濟的發展。

第二，對房地產稅收進行結構性調整。結構的不合理和稅費總量的過多是制約房地產市場健康發展的很大的制度性問題。結構的問題就是在房地產開發流轉環節、房地產取得環節和房地產保有環節沒有稅收，所以導致很多持有房產投機投資。在開發環節稅費混雜，流通環節的稅率很高，這樣導致流通不暢。開發環節的混雜這些尋租行為，而持有環節不足，所以房地產稅收體制改革勢在必行。

第三，走一條可持續發展的城鎮化道路。近幾年，在美國次貸危機和歐債危機等諸多金融危機的沖擊下，世界經濟呈現不景氣。過去推動中國經濟高速增長的三大動力，人口紅利、改革開放和全球化，在逐漸消失。目前城鎮化被認為是未來中國經濟發展的新動力。城鎮化的推進不僅能為城市工業化的發展提供了強有力的勞動力保障，同時也能極大地刺激了內需。以2012年的價格為基期，城鎮化每提高一個百分點，國內需求增長一千二百億元。近幾年，中國城鎮化呈現快速推進階段，從2000年中國平均每年以1.26個百分點增長，2012年中國的城鎮化率達到5257%。和其他發達國家的城市化相比，中國的城鎮化的道路任重而道遠。目前中國超大城市占城鎮的比例是最高的。近幾年，隨著經濟的快速發展，越來越多的人涌向北京、上海和深圳等大城市，形成目前的超大城市。在原有城市容納能力和土地供給量不變的前提下，房價勢必會上漲。因此，中國的城鎮化道路不能走超大城市發展模式，應該走一條以大城市帶動小城鎮，構建衛星城的發展道路。同時，中小城鎮的基礎設施要及時配套。另外，在發展中小城市的過程中，政府應充分利用民間的力量。政府必須加大基礎設施建設和環境保護。民間和市場的力量能夠靈活尋找最有利資源，離開高成本的大城市。只要交通發達，環境良好，民間和市場的力量會把資源配置到合適的地方。同時在發展城鎮化的進程中，政府要發展農村的現代化，做到四化同步，即城鎮化、農村現代化、工業化和信息化同步。

第四，拓寬政府融資渠道，改革官員政績考核機制。1994年中央進行分稅制改革后，中央上收了地方大量稅收收入。但在財權向上集中的同時，地方政府的支出責任沒有隨之減少，反而有所增加。地方政府為了彌補這一收支不平衡，只能將目光投向土地出讓金。從某種意義上講，是中央政府誘導地方政府以土地出讓相關收入為財政收入的重要來源。如此一來，地方政府也就助推了房價的快速上漲。目前，我國對土地開發實行嚴格控制和“招、拍、掛”的供給方式，導致土地供應處于“供不應求”的局面。針對地方政府對土地出讓金的過度依賴，中央政府要積極穩妥地推進地方政府投融資平臺建設和市政券的發行，增加地方政府的融資渠道。當今中國官員政績的考核是以地方GDP為核心，這一考核機制在一定程度上增加了當地政府對土地出讓金的依賴程度。只有真正轉變政府職能，改善政府治理方式，地方政府才能避免為“經濟增長”所綁架。

第五，在保障國家糧食安全的前提下，適度增加土地供給速度和幅度。由于一個小區的容積率必須控制在一定的范圍內，造成中國當前高房價的一個根本原因就是土地供給的不足。中國是個人口大國，糧食安全至關重要，所以中國政府必須要保障與經濟發展水平協調的可耕地面積。2006年，十屆全國人大四次會議上通過的《國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要》明確提出，18億畝耕地是未來五年一個具有法律效力的約束性指標，是不可逾越的一道紅線，并且強調18億畝耕地的紅線堅決不能突破，不僅要管到2020年甚至更長時間。不過就目前住房供需矛盾日漸凸顯的形勢下，政府應該適度增加土地供給速度和幅度。不過在增加土地供給的同時，要做到：①把增加土地供應與逐步實現各區域間的均衡發展結合起來；②把增加土地供應與改善區域間的交通狀況結合起來；③把增加土地供應與存量住房的改造結合起來。

第六，積極推進保障房建設，加強保障房管理規范。保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，加快建設保障性住房，對于改善民生和促進社會和諧穩定具有重要意義。但由于目前商品房價格高漲，保障性住房建設進展相對緩慢。同時，保障房管理有待規范。其一，由于信息資料缺乏，審核機制和監督機制不完善，導致騙租和騙購現象。其二，與保障房配套的基礎設施，建設滯后。其三，保障房建設存在偷工減料現象，存在質量和安全隱患。所以，在保障房建設過程中，必須嚴格規范，加強管理，建立嚴格問責機制。

4結論

近十年來，房價呈現高漲趨勢，房價的高漲也制約著城鎮居民的消費。政府應建立適合中國國情的房地產市場體系、培育城鎮居民理性的住房消費理念，進一步加大宏觀調控力度，使高房價與經濟發展水平和人民收入水平保持協調發展。

參考文獻：

[1]李偉關于高房價的現狀、成因及其治理對策的觀點綜述[J].經濟參考研究，2011（30）

[2]江西省發展和改革委員會江西省價格理論研究所課題組：高房價對城鎮居民消費的影響和對策[R].價格月刊，2010（8）

[3]周京奎金融過度支持與房地產泡沫——理論與實證研究[M].北京：北京大學出版社，2005：155-165

[4]高波，毛中根匯率沖擊與房地產泡沫演化：國際經驗及中國的政策取向[J].經濟理論與經濟管理，2006（7）：38-43

[5]金德爾伯格經濟過熱、經濟恐慌及經濟崩潰：金融危機史[M].北京：北京大學出版社，2000：278-287