建立中小型房地產企業戰略聯盟的機制研究

[摘要]房地產行業具有資金密集型、技術密集型、管理密集型和人才密集型等特點，中小型房地產企業受到自身資源以及市場競爭能力不足等各個方面的限制，單獨進行房地產開發和運作的風險很大，如果采取戰略聯盟，就可以使得企業間的優勢得到互補，在一定程度上降低項目的運作風險，實現聯盟各方的合作共贏。通過對聯盟穩定性影響因素的博弈分析，對于防范風險，增強聯盟的穩定性具有重要意義。

[關鍵詞]房地產企業；戰略聯盟；穩定性

[中圖分類號]F293[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2013）32-0053-02

1引言

近年來，由于宏觀經濟形勢的影響，伴隨著國家對房地產市場宏觀調控力度的持續加大，尤其是2013年2月“國五條”政策的頒布，各地政策的細化與實施，全國各地房地產市場環境發生了深刻的變化，對于大型房地產企業，由于規模經濟效應的存在，能夠適時調整自己的經營策略，適當犧牲利潤，以價換量，能夠快速回籠資金，在這種情況下盡管銷售利潤會降低，但是整體來說對銷售額影響不是太大，對企業的生存和發展不會產生致命的影響。但是對于中小型房地產企業來說，由于在土地、資金、政策和管理等方面都沒有明顯的競爭優勢，使得在一次次國家宏觀政策的調整過程中受到的威脅最大，面臨著比較嚴峻的生存挑戰。

由于房地產行業具有資金密集型、技術密集型、管理密集型和人才密集型等特點，對資源的依賴性較強；同時房地產項目運作涉及土地、資金、設計、融資、法律、施工營銷策劃和物業管理等多個方面，在其中一個環節稍有不慎就可能導致全盤皆輸，因此對于中小型房企來說，受到自身資源和融資渠道以及市場競爭能力不足等各個方面的限制，單獨進行房地產開發和運作的風險不斷增加，如果采取戰略聯盟，就可以使得企業間的優勢得到互補、實現資源共享，并在一定程度上降低項目的運作風險，同時，由于戰略聯盟能夠保證各個企業的獨立地位，結構松散、形式靈活、可操作性強等特點，[1]通過戰略聯盟，能夠使聯盟中的企業形成學習型組織，共同提高各自的核心競爭力，不斷積累企業的項目運作經驗，給企業帶來共贏的市場效果。本文將在市場競爭條件下，運用博弈論的方法，從理論上對房地產企業在聯盟中的不同策略的總收益進行對比分析，識別影響企業決策的主要因素，然后為建立穩定的戰略聯盟制定有效的運行機制提出合理化建議。

2博弈模型的建立

博弈論是數學的一個分支，作為一種重要的決策研究手段，在經濟學和管理學的研究領域被廣泛地應用，是經濟行為分析中的一種不可或缺的重要工具。為了將博弈論應用到房地產戰略聯盟的合作與競爭的研究中，本文做了如下假設[2]：

首先，參與博弈的各方都是理性的。即參與博弈的雙方都是以自身的利益最大化作為自己的目標，在做決策時都會選擇使自己利益最大的策略。

其次，參與博弈的各方在時間和信息上是完全一致的。即本文的博弈模型是一個完全信息博弈模型。

最后，同時進行決策。即博弈一方在選擇自己的策略時并不知道對方會采用其中什么策略，但僅知道對方可能采取的決策，因此本文視為各方同時決策。

為了簡化模型，本文假設在市場上有兩個房地產企業A和B結成戰略聯盟，將雙方進行聯盟的策略選擇看成一個博弈過程，可以建立一個聯盟穩定的博弈分析模型。由于建立聯盟的目標是為了保持長期合作，所以在市場中，企業的理性促使其在追求自身效用極大化的同時，還需要相互之間進行合作，但是在合作中又存在著沖突。所以，每個企業在聯盟中經常面臨進退兩難的境地，這種情況稱作博弈論中的“囚犯困境”，即每個囚犯都面臨兩種選擇：合作或背叛，在本文中每個企業也面臨兩種戰略選擇：合作與背叛，其中合作是指聯盟中的企業之間相互信賴，在聯盟所約定的事務中盡可能地無條件配合對方；而背叛則是指其中一方不遵守聯盟約定，運用自身的資源和優勢脅迫或者打擊對方，從而達到自己的目的。博弈中雙方的支付矩陣如下表所示：

上表中M表示博弈雙方都選擇合作策略時各自的收益，P表示博弈中的一方選擇合作但對方選擇背叛時自己的支付，Q表示博弈中一方因對方選擇合作而自己選擇背叛的誘惑，N表示博弈中雙方均選擇背叛時各自的懲罰支付[3]。

在實際中，如果雙方合作，則各自的收益均大于不合作時的收益值，但是如果其中一方利用另一方的信任，獲得對方的大量信息，而采取不合作行為，則其獲得的收益將大于在合作中的效益；而對方將遭受損失，所獲得收益會比雙方均不合作時還要少，因此P

由此可以得出結論，當δ>Q-MQ-N時，聯盟中各方都會采取合作的策略，此時銀行利率r起到了比較關鍵的作用，當銀行利率r較小，δ=11+r接近于1的時候，聯盟中理性的雙方都將采取合作的態度，在這種情況下聯盟比較穩定。如果一段時期內宏觀經濟形勢不夠穩定，銀行利率過高，就可能導致聯盟中的企業發生短視行為，造成聯盟的不穩定，這樣就需要聯盟中的各個成員在建立聯盟時通過協議或者契約的約束，來增加聯盟的穩定性，避免背叛行為的發生。

3建立房地產企業戰略聯盟的有效運行機制

影響房地產企業戰略聯盟穩定性的因素，除了銀行利率之外，還有聯盟中的企業文化、聯盟的契約關系、各個組織成員的溝通方式以及利益分配制度等，要保持戰略聯盟的健康運轉，關鍵在于建立一個行之有效的運行機制，建立聯盟中各個成員的共同的企業文化和正確的價值觀，建立和完善聯盟的學習機制和有效的協調溝通機制，使得各個聯盟成員在保持組織獨立性的同時又能夠有效地進行融合，自覺地維護聯盟的共同利益。

3.1建立起戰略聯盟的伙伴選擇機制

選擇戰略聯盟合作伙伴的合適與否，直接關系到聯盟的成敗與后期發展。如果選擇吸收進來的伙伴與聯盟不能夠相互融合，就容易產生消極后果，所以在企業選擇合作伙伴之前，首先要制定明確的戰略目標，規劃出切實可行的合作方式與實施途徑，明確自己所需要的合作伙伴在哪些領域能夠彌補戰略缺口。所以選擇合適的合作伙伴，可以使企業之間優勢互補和分工合作，能夠使企業將更多的資源投入到自己的核心業務上，以低成本創造具有高附加值的產品和服務來滿足多種市場需求，有效地提高自己的贏利能力和促進長遠發展。

3.2建立起戰略聯盟的信任機制

房地產企業戰略聯盟要想成功運行，其組織成員之間的相互信任是前提，必須在聯盟內部建立起相互信任的運行機制，使合作伙伴之間彼此信守承諾，默契配合，相互適應，才能使得整個聯盟形成協同效應。在聯盟建立的初期，由于各聯盟成員之間彼此了解不夠，相互之間的信任度較低，聯盟成員之間可能會出現相互猜忌、相互試探的情況，在這個階段，就需要各成員間共同努力，營造一種共同的價值觀，提高組織行為的透明度，建立起聯盟成員都能夠接受的信任機制和激勵機制，使各個成員都能意識到只有遵守承諾，彼此合作，共同維持聯盟的利益與聲譽所能夠給自己帶來更多的利益。

3.3建立起戰略聯盟的監督和約束機制

由于房地產戰略聯盟中的各個成員來自不同的利益主體，都要維護自身的利益和要求，在聯盟的發展運行過程中難免會發生利害沖突，這樣僅僅靠信任機制來維護聯盟的穩定性，在激烈的市場競爭和復雜的市場環境中，其作用還比較有限，為了避免內耗，減少因聯盟中的機會主義所帶來的損失，就必須在建立聯盟初期簽訂契約或者協議，然后建立起有力的監督和約束機制，針對各種不同的機會主義建立起有針對性的獎罰制度，加大聯盟成員的欺騙支付成本和退出壁壘，提高彼此間合作的收益，同時制定科學的組織行為規范，明確聯盟伙伴的權利和義務，制定行之有效的約束機制，為聯盟的有效運行提供保障。

3.4完善戰略聯盟的協調和溝通機制

建立和完善聯盟伙伴間的協調和溝通機制，有利于增進成員間的相互信任關系，也有利于解決企業間在文化和價值觀念上的沖突，可以促進聯盟伙伴間的相互學習，提高各成員的市場競爭力。要建立和完善有效的協調和溝通機制，就需要在聯盟內部建立正式的信息交流制度和信息共享平臺，同時加強各成員間的非正式溝通，通過舉辦聯盟內的座談會以及各類文體活動，為各個企業的員工提供交流和溝通的渠道，確保聯盟的有序運營。

參考文獻：

[1]李偉鴻中小房地產企業建立戰略聯盟的必要性與意義[J].經濟師，2008（7）：231-232

[2]馮朝軍，劉云，樊威民營企業進入國防工業市場的演化博弈分析[J].兵工學報2009（11）：31-35

[3]吳祈宗運籌學與最優化方法[M].北京：機械工業出版社，2005

[4]張維迎博弈論與信息經濟學[M].上海：上海人民出版社，2004