中國房地產業市場結構分析

[摘要]住房商品化制度改革以來，我國房地產業經過了十幾年的快速發展，一度成為國民經濟的支柱產業，在其蓬勃發展的背后，產業結構發展狀況值得探討。本文在借鑒境外其他地區成熟房地產市場結構基礎上，深入定量分析我國房地產業市場結構狀況，指出其尚處于壟斷競爭階段，與成熟的寡頭壟斷市場存在差距，其中市場集中度低下、進入退出壁壘較低是我國房地產業存在的主要問題，最后本文對此提出了優化市場結構的對策。

[關鍵詞]房地產業；市場結構；品牌價值

[中圖分類號]F293[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2013）32-0029-02

1房地產業市場結構的類型

1.1成熟產業市場結構的主要類型

市場結構是反映市場競爭和壟斷關系的概念。根據競爭和壟斷程度的不同，一般把市場結構分為四種類型：完全競爭市場、完全壟斷市場、壟斷競爭市場和寡頭壟斷市場。世界發達市場經濟國家的主要產業組織市場結構類型以寡頭壟斷為主[1]，即市場中同時存在寡頭與大量的中小企業，寡頭與中小企業既合作又競爭。寡頭壟斷是發達市場經濟國家主要產業市場結構的主要類型，在美國42個主要工業部門中，有28個部門產量的一半是由8家大公司生產。大型企業通過兼并等手段，規模不斷擴大，使得寡頭壟斷的市場結構類型不斷得到強化。由此可見，成熟行業出現的市場結構大都是一種寡頭壟斷的市場結構。

寡頭壟斷市場的優點有：

由于寡頭壟斷市場結構存在諸多優勢，如今隨著技術、資本密集型產業在經濟中的重要性與日俱增，寡頭壟斷將成為產業組織市場結構的主要類型。

1.2房地產業市場結構類型

房地產業是資金密集型產業，美國、中國香港的房地產市場是成熟房地產市場的代表，均是寡頭壟斷型市場結構。20世紀由于美國合理的房地產業結構而使得美國的房地產業發展很快，雖然后期的美元貶值導致了房地產市場的衰退，但是并不影響房地產業在美國經濟中的地位，其收入占總財政收入的70%以上。早在2006年以前，美國規模最大的前五家房地產企業市場集中度就超過了20%，中國香港前十家房地產企業市場集中度超過80%，如此足以形成規模經濟，構建較高的行業進入壁壘。

我國的房地產市場發展時間較短，市場尚未成熟，下面將從市場份額、市場集中度、產品差別化、進入退出壁壘這幾個因素去分析我國房地產市場結構。

2我國房地產業市場結構的現狀分析

2.1市場份額與市場集中度

2.1.1市場份額

我國房地產企業市場份額一直處于低水平，2012年，市場份額在1%以上的中國房地產企業由5位升至6位。市場份額在2%以上的企業只有萬科一家。而美國第一的房地產公司市場占有率約8%，前幾名企業總體市場占有率為20%左右。

2.1.2市場集中度

本文采用一般文獻運用較多的絕對集中度作為統計指標。以CRn為前n個企業銷售額占總銷售額的比重，計算公式如下：

CRn=ni=1Xi/Nj=1Xj

由上式計算出2012年房地產企業銷售額集中度為：

CR4=6.9%，CR9=11.31%

可看出市場集中度仍處于很低的水平，遠遠未達到寡頭壟斷的程度。下面根據植草益的市場結構分類，分析我國房地產業市場結構狀況。

對比植草益市場結構分類表可知，我國房地產業市場結構屬于其中的競爭型，要達到其中的寡占Ⅴ型還需很長一段距離，這表明我國的房地產市場有很強的競爭性。

2.2我國房地產業的產品差別化

2.2.1一般意義上的房地產產品差異化

房地產的差異化經營一般是指有差異的房地產產品以及服務差異化、渠道差異化、人員差異化和形象差異化[2]，去提高房地產產品的價值，形成競爭優勢，從而獲得更多的利益。

2.22具有核心競爭力的產品差異——品牌價值[3]

綜觀房地產市場，大型房企都是通過打造自己的知名品牌獲得成功。可以說，品牌是房地產企業的靈魂。當房地產行業發展到一定水平時，行業的競爭也越來越激烈，消費者也趨向成熟，品牌在消費者購房決策中起的作用越來越重要。

由表2可以看出我國房地產企業的品牌價值已達上百億元，最高為中海地產，由于其在香港上市，是首家入選恒指的中資地產企業，品牌價值已高達250億元以上。同時，這些品牌價值較高企業其相應的銷售額也非常高。

2.3品牌價值對房地產發展的重要性

根據2012年房地產品牌測評結果，房地產開發企業品牌價值在100億元以上的有15家，其中14家企業的銷售額在前15名之中，品牌價值與銷售規模成正相關。品牌價值與銷售額之比大多在02～06∶1的范圍內，品牌影響力與汽車等非易耗品水平基本相當。根據對品牌價值較高的企業經營業績的分析，2012年品牌價值前15強的房企商品房銷售額9227.14億元，同比增加了28.78%。而同期全國商品房銷售額增速僅為903%，品牌房企的銷售增速高出全國水平1975個百分點。因此在品牌效應的帶動下，品牌企業的經營業績優于非品牌企業的經營業績，品牌價值助推房地產開發企業的增值與發展。

2.4我國房地產業的進入退出壁壘

由于在我國房地產市場幾乎不存在沉沒成本，也無政策法規障礙和契約壁壘，因此我們主要分析房地產市場的進入壁壘。主要從資金壁壘、政策壁壘兩個方面論述：

2.4.1資金壁壘[4]

房地產業是典型的資金密集型行業，項目的開發一般在幾億至幾十個億，甚至上百億之間。潛在的房產開發商若想進入房產市場，其必須擁有足夠的資金，或者能夠籌集到進行房產項目開發所必需的最低資本。近兩年隨著國家對房地產市場的宏觀調控，已有部分中小企業由于融資困難資金鏈斷裂而退出房地產領域。而且隨著經濟發展，房地產行業的資本密集趨勢日益增大，致使一些實力弱小的企業更難進入房地產行業。

2.4.2政策壁壘

在我國，政府對土地的出讓方式有拍賣、招標和協議三種，拍賣與招標方式較為公平，然協議出讓方式較為特殊，由地方政府與開發企業采用協議方式有償轉讓特定項目的土地使用權。這種方式無競爭因素，完全取決于開發企業與政府的行為，容易滋生權錢交易的“腐敗”現象。在這種情況下，土地資源得不到有效配置，土地的獲取也成為房地產企業最大的進入壁壘[5]。

3優化我國房地產業市場結構的對策

總體來看，我國房地產市場呈現的特征為：①市場份額和市場集中度偏低，與發達國家成熟房地產市場存在差距，市場帶有競爭性質，各個企業的行為對市場的影響很有限度。②房地產商生產和出售的產品具有差異性，差異主要依賴于品牌價值的差異，產品有了差異，就不能彼此完全替代，所以形成壟斷，從而使市場帶有壟斷的因素。③企業進入房地產業有資金及政策壁壘，而不存在退出壁壘。因此我國房地產市場為壟斷競爭市場。

壟斷競爭市場是不成熟的房地產市場結構，要使其發展為寡頭壟斷市場，需要從以下幾方面來努力：首先，提高房地產企業的市場份額和市場集中度，企業間應加強整合，大型企業可采用橫向一體化戰略增強行業集中度，達到規模經濟，同時也可提高產業進入壁壘。其次，房地產業產品的差異主要依賴于品牌價值的差異，房企應做好戰略定位，發展自身獨有品牌，采用產品差異化戰略為企業帶來競爭優勢。最后，我國房地產業的進入壁壘較低，我國規定房地產企業自有資金的比例不低于35%，政府可適度提高企業自有資金占有比例，加強監管，對于項目資本金低于規定比例的企業，限制商業貸款，以此增大企業進入的資金壁壘。同時增大行業進入壁壘，防止其他行業的企業“涌入”房地產業的亂象出現。正確引導房地產業發展，加快我國房地產業向寡頭壟斷市場的邁進。參考文獻：

[1]劉男我國房地產業市場結構現狀及優化[J].現代企業，2008（10）

[2]王恕立，耿建明，李偉保我國房地產市場結構測度及其競爭機制研究[J].商業時代，2011（3）

[3]劉建兵，劉丹華探析房地產企業品牌的綜合價值研究[J].企業導報，2011（22）

[4]周娜，俞濤基于SCP范式的房地產業分析[J].合作經濟與科技，2010（12）

[5]李伯含中國房地產業的市場結構與競爭行為研究[D].北京：中共中央黨校博士學位論文，2006