美國住房稅收政策及對我國的啟示

[摘要]美國綜合運用稅收調節杠桿既刺激了房地產業的發展，又抑制了投機炒作行為，還對低收入者提供了住房保障。本文介紹了美國住房稅收政策的主要做法和發揮的作用，分析了其對我國綜合設計住房稅收政策方面的啟示。

[關鍵詞]住房政策；稅收政策；住房保障

[中圖分類號]F275[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2013）32-0027-02

稅收政策在美國住房體系中發揮著非常重要的作用。目前，美國政府每年在住房稅收方面的支出大大超過財政資金的直接投入力度。我國住房稅收制度尚待完善，美國住房稅收政策的經驗教訓對我國具有重要的參考價值。應結合我國國情和現狀，有選擇地吸收借鑒。

1美國住房稅收政策的主要做法

1.1刺激住房消費和交易：各類稅收減免和實行低稅率

一是對購房的抵押貸款利息免征個人所得稅。即允許購房者在計算聯邦個人所得稅時在應納稅收入中減去該年度中支付抵押貸款的利息。從1997年起，允許有房戶從其應納稅收入中減去基本住房（也即“一套房”）和價值不超過100萬美元的第二套住房的住房抵押貸款利息。對房貸利息的稅收減免是聯邦政府最大的稅務支出項目之一，2010財政年度約減免稅收908億美元。二是對基本住房繳納的房地產稅免征個人所得稅。即允許有房戶從應納稅收入中減去他們在該納稅年度中為基本住房繳納的房地產稅。通過該項政策，2010財政年度約減免稅收150億美元。三是實行低的住房交易稅率。美國的房屋交易稅率大大低于我國的營業稅率。不同的州稅率不一樣，從科羅拉多州的001%到德拉瓦爾州的2%不等。有5個州不征收房地產交易稅。四是對住房出售資本利得稅進行減免。1997年《納稅者負擔減輕法案》統一了減免標準，擴大了受益面。根據該法案，有房戶出售過去5年內居住滿2年（可以是不連續的）的基本住房的（部分）獲益可免繳聯邦資本所得稅。單身的有房戶免征資本利得稅的最高收益為25萬美元，已婚夫婦免征資本利得稅的最高收益為50萬美元。通過該項政策，2010財政年度約減免稅收150億美元。

1.2打擊房產投機：征收房地產稅和限制課稅減免范圍

一是對土地和房屋征收房地產稅，又稱不動產稅。這項稅收需每年繳納，95%由地方政府征收，稅法由各州制定。目前美國的50個州都征收房地產稅，稅基是房地產評估值的一定比例，稅率在1%～3%。房地產稅是地方政府財政收入的重要來源，對住房過度消費和投機也具有顯著的抑制作用。二是限制稅收減免政策的適用范圍。比如，在征收聯邦個人所得稅時，住房抵押貸款利息扣除只適用于基本住房和第二套住房，房地產稅扣除則只適用于基本住房。各州通過發行免息債券，給中低收入家庭提供的低息抵押貸款，這也僅適用于首次購房，并且要求住房價格不超過地區平均住房價格的90%。出售住房資本利得稅的豁免僅適用于基本住房，而且每兩年只能享受1次。若購入賣出間隔超過一年，則資本利得稅適用的稅率較低。若購入賣出間隔不超過一年，則與一般所得稅的稅率相同。

1Zla28ILbulitgD3Ig/qrw4x/PyutO8Vc0/aV+SQSR3w=.3為中低收入者提供住房保障：對供需雙方的課稅減免

一是通過債券收益免稅，為中低收入者購房提供通過債券融資的低息抵押貸款。各州為給首次購房的中低收入住戶（收入不高于當地收入平均水平的115%）提供低息抵押貸款而發行了抵押貸款收益債券，購買收益債券所賺取的利息免征所得稅。以債券收入提供的低息貸款，可用于購買新建住房或者現有住房，要求住房價格不超過地區平均住房價格的90%。二是通過債券收益免稅，為多戶住房項目開發商提供低息抵押貸款。能夠獲得這類貸款的出租房項目中必須有一定比例的“廉租房”，如至少應有20%的住房單元必須為收入不高于地區平均水平50%的家庭保留，或者40%的住房單元必須為收入不高于地區平均水平60%的家庭保留。三是為低收入住房的開發商提供稅收補貼。該政策允許建設“廉租房”的投資商在10年內，每年從應繳的聯邦個人所得稅中減去該不動產“資格基數”的一個固定比例。“資格基數”的計算與項目中低收入住戶單元所占的比例、項目是否位于房價相對收入偏高的“困難開發區”及低收入家庭集中的“合格人口普查區”等有關，主要是鼓勵在某些特定地區為低收入家庭提供出租房。用于計算稅收補貼占“資格基數”的比例，則向新建項目和重大修繕項目傾斜，最高可達70%，而對于修繕費用較低的不動產則稅收補貼的比例也較低。政府對享受補貼的住房單元規定最高房租，一般為地區平均戶收入的15%左右。

2對美國住房稅收政策效果的評價

2.1普惠式住房消費稅收優惠對于減輕購房負擔、刺激住房消費起到了較好效果，但存在受益不公平問題

由于美國等發達國家以直接稅為主，個人所得稅占財政總收入的比例達到55%左右，因此運用個稅杠桿刺激房地產業非常有效。但是，高收入家庭從中獲得的收益遠高于低收入家庭；同樣收入的有房戶和租房戶，有房戶享受的收益更多。因為美國所得稅采用的是累進稅率，對于同樣的扣除額，高收入家庭所產生的免稅效應更大。另外，收入越低的家庭，課稅減免兌現的可能性越小。針對此問題，全國低收入住房聯盟（NLIHC）就明確提出“反對使高收入人群獲益的稅收減免，降低稅收幫助低收入人群”。

2.2房地產稅和其他稅收政策工具對房地產投機行為起到了顯著抑制作用

對于很多有房戶來說，每年征收的房地產稅是一筆不小的開支，而且，房價越高，房地產稅賦越重。這就使得很多家庭作出購房決定時不僅要考慮購房成本，而且要考慮保有住房的稅收成本。因而，大多數家庭購買和擁有住房時會從自己的真實需要和承受能力出發。房地產稅也是州政府調控土地資源配置的主要手段，能夠有效地阻止亂占地、占好地、占大地的現象發生，有利于從源頭上防止住房開發的投機。住房稅收減免也主要是針對基本住房即“一套房”，這種對自住房和投資性購房的區別對待政策，進一步強化了稅收對房地產市場的調控作用。

2.3運用稅收政策保障中低收入住房起到了“四兩撥千斤”的作用

美國的稅收減免政策在為給中低收入家庭提供住房保障方面發揮著十分重要和獨特的作用。提供給中低收入購房者和住房開發商的低息抵押貸款，都是通過免除收益稅的債券進行融資的。政府對低收入出租房（“廉租房”）最大的一項支出并不是通過直接資助聯邦公共住房項目，而是低收入住房稅收補貼項目。這一政策吸引了大量私人資本參與中低收入住房建設，有效擴大了廉租房供給，起到了“四兩撥千斤”的作用。它雖然起步較晚，但發展速度很快，到2007年，平均每年完成項目1500個，累計完成1.9萬個廉租房項目，建設了140多萬個住房單元。稅收補貼的方式也非常靈活，地方住房管理機構在決定符合補貼條件的住房類型時有很大的裁量權，可以有選擇地鼓勵開發商提供針對老年人和其他特殊需求人群的廉租房，或者有選擇地將廉租房建在市區或郊區。

3對我國的啟示

3.1稅收政策要嚴格區分自住性需求和投資性需求

美國的住房稅收政策最大的特點是區分自住性需求和投資性需求，對其實施不同的稅收政策，從而在保證人們基本住房需求、刺激房地產業發展的基礎上，有效抑制了房地產投機行為，使房地產市場在健康軌道上運行。各類稅收的減免主要限于首要住房（一套房），包括降低首要住房交易環節的稅負，方便消費者根據自己的財務情況和居住需求動態調整自己的住房狀況。我國目前住房稅收政策的設計，也應借鑒這一點，使稅收作為一種基本工具，能夠起到既保障基本住房需求、促進房地產業的發展，又打擊房地產投機、避免房地產泡沫的重要作用。

3.2通過稅收優惠減輕自住性需求購房負擔

我國目前商品住房價格過高，普遍超出了普通家庭的承受能力，通過住房抵押貸款利息個人所得稅的減免來降低消費者的負擔、進一步繁榮住房市場是一種有益的選擇。目前，我國已經實施了公積金貸款利息免除個人所得稅的政策，可進一步擴大到商業貸款。但要看到的是，美國是以直接稅為主的，個稅占財政總收入比例55%左右，運用個稅杠桿刺激房地產業容易見效。而我國目前個稅收入占稅收總收入的比重僅25%，繳納個稅的居民比例也僅有30%，即便我國采取住房消費方面的稅收優惠，對房地產市場的影響作用也不能與美國相比。另外，課稅減免政策應精心設計，平衡好租房戶、購房戶之間以及不同收入階層人群之間的關系。

3.3房地產稅是非常有效的調控手段，應盡快開征

征收房地產稅從而提高住房的保有成本是美國對房地產市場進行調控的主要手段。從居民的角度看，房地產稅是在住宅上僅次于房屋貸款的第二大支出。它有效地抑制了住房的過度消費、房屋空置和投機炒作等行為。同時，房地產稅是美國縣、市等地方政府的主要財政來源，也是地方政府征收的最主要稅種，其多被應用到教育、治安等公共服務方面，還能起到促進社會公平的作用。我國對房地產業進行宏觀調控的過程中，征收房地產稅勢在必行。應借鑒美國經驗，在區分自主性需求和投資性需求的基礎上，設計適合我國的房地產稅政策。

3.4保障性住房開發中應通過稅收優惠吸引社會資金參與

我國目前仍處于住房短缺階段，特別是保障性住房。現階段，增加保障性住房的供給仍是一個重要目標?？山梃b美國經驗，通過稅收減免吸引私人投資廉租住房的開發經營擴大供給，有助于改變目前各級政府對保障房資金缺乏、投入不足的狀況?？梢钥紤]向新建、改建和獲得廉租房的投資者和開發商提供一定比例的稅率優惠或利率優惠，運用稅率、利率等金融杠桿鼓勵社會資金參與廉租房的建設。這樣既可以豐富廉租房建設的籌資來源，又可使創建混合社區成為可能，避免貧困人口的高度集中。