房地產(chǎn)公司財務(wù)管理的問題及解決措施探究

摘要：文章針對房地產(chǎn)公司中財務(wù)管理的問題及解決措施，進行了簡單分析和探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；財務(wù)管理；問題；解決措施；探究

企業(yè)財務(wù)管理在整個企業(yè)管理活動中具有根本性的影響，是必須重點考慮的問題。因此，對房地產(chǎn)公司中財務(wù)管理的問題及解決措施探究有其重要的價值意義。

一、房地產(chǎn)公司財務(wù)管理問題分析

當(dāng)今世界，房地產(chǎn)作為帶動經(jīng)濟發(fā)展的龍頭產(chǎn)業(yè)，其有著無限的連鎖增值與潛力空間。在實踐中，房地產(chǎn)與現(xiàn)實經(jīng)濟有著密不可分的關(guān)系。其中，最為直接的體現(xiàn)就是財務(wù)管理。一般而言，房地產(chǎn)財務(wù)管理主要從兩個方面分析：一是公司自身利益；二是公司所服務(wù)對象的經(jīng)濟利益。一旦發(fā)生利益關(guān)系，必然產(chǎn)生諸多問題，這樣，房地產(chǎn)財務(wù)管理也衍生出一系列問題：

（一）管理職能作用得不到充分發(fā)揮

目前，我國房地產(chǎn)財務(wù)管理的職能過于偏弱，其作用根本得不到發(fā)揮，比如在資金的使用和管理上，成本意識薄弱，在經(jīng)費的管理上，也只是限于事后預(yù)算，嚴(yán)重忽視了事前預(yù)測與事中控制的重要性，而房地產(chǎn)公司對于經(jīng)費的收支，還停留在傳統(tǒng)的賬面平衡與核算考核上，對于資金用途必要性以及資金使用效能，根本沒有進行必要、科學(xué)的考核，這樣，一方面，會導(dǎo)致房地產(chǎn)公司經(jīng)費過于緊缺，另一方面，嚴(yán)重影響到資金的使用效率，長此以往，必然會對給公司的財務(wù)管理造成惡性循環(huán)。

（二）融資困難

房地產(chǎn)公司財務(wù)管理存在很多問題，其中，融資困難也是其中一個突出問題，一方面是由于財務(wù)管理不嚴(yán)格，民營企業(yè)由于自身的經(jīng)濟實力和財務(wù)管理科學(xué)化的欠缺，往往達(dá)不到銀行規(guī)定的信貸標(biāo)準(zhǔn)。而且，相當(dāng)多的民營企業(yè)資信相對較差，企業(yè)和銀行之間的信息不對稱，取得抵押擔(dān)保貸款困難。另一方面是由于管理層的資質(zhì)問題，管理層資質(zhì)決定企業(yè)的命運。第三個方面是體制上的原因，民營企業(yè)與國有銀行在所有制上的差異，造成了銀行與企業(yè)之間的距離，銀企聯(lián)系不強，使民營企業(yè)獲得貸款困難。

（三）缺乏科學(xué)的對內(nèi)核算

對內(nèi)核算主要是財權(quán)方面，由于中小企業(yè)管理上一般混亂或者人情及強權(quán)情況嚴(yán)重，這就造成財務(wù)管理人員在操作規(guī)則和實際情況上做選擇，也就造成不嚴(yán)格或賬面不清晰的問題。

二、房地產(chǎn)財務(wù)管理問題產(chǎn)生的原因分析

房地產(chǎn)公司中財務(wù)管理的問題，面臨這些問題，必須要從中找到原因，認(rèn)清當(dāng)前現(xiàn)狀，找出解決問題的方法和措施，促進企業(yè)發(fā)展。經(jīng)過大量的實踐調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其原因大體有以下幾點：

（一）管理方式過于落后

管理方式的落后也是造成我國房地產(chǎn)企業(yè)劣勢的一個主要原因，除了體現(xiàn)在企業(yè)的管理規(guī)模上，而且還體現(xiàn)在企業(yè)的決策方式上。而且民營企業(yè)發(fā)展的非專業(yè)化現(xiàn)象最主要的癥結(jié)在于其自身為大企業(yè)配套生產(chǎn)的能力差，專業(yè)化水平不達(dá)標(biāo)。另外，企業(yè)的經(jīng)營者在管理上采用直覺型管理、經(jīng)驗型管理、家族式的協(xié)調(diào)管理，這樣，要想達(dá)到?jīng)Q策的科學(xué)化、企業(yè)制度的規(guī)范化，是存在著很大問題的。

（二）財務(wù)管理缺乏科學(xué)判斷

我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)其屬于重復(fù)性的生產(chǎn)與勞務(wù)，或者是勞動過于密集的、又或者是勞務(wù)服務(wù)行業(yè)，這些企業(yè)缺乏長遠(yuǎn)、科學(xué)的經(jīng)營規(guī)劃，在這樣的戰(zhàn)略環(huán)境下，企業(yè)對未來的發(fā)展趨勢是不可能做出可靠以及正確的判斷的。

三、解決措施

針對以上提出的房地產(chǎn)財務(wù)管理問題，提出了以下解決的建議和對策，具體有以下方面：

（一）明確財務(wù)管理對象，強化管理職能

財務(wù)管理人員需要明確財務(wù)管理的主要對象，財務(wù)管理的對象既企業(yè)的資金及其運用，財務(wù)管理的對象決定著財務(wù)管理的內(nèi)容、職能。一般而言，財務(wù)管理的對象是企業(yè)資金運行系統(tǒng)，包括籌資系統(tǒng)、投資系統(tǒng)、資金運用系統(tǒng)和收益分配系統(tǒng)。財務(wù)管理是對資金運用的職能性管理，工作重點是具體操作資金運用過程。與此同時，還需要強化財務(wù)管理職能，具體包括以下內(nèi)容：財務(wù)管理的內(nèi)容（職能）主要包括資金的籌集、資金的使用和資金的分配。因此，房地產(chǎn)公司在進行財務(wù)管理時，必須要緊密圍繞以上三項具體的內(nèi)容展開進行。具體來講，首先，要以發(fā)行股票和債券、吸收直接投資、向金融機構(gòu)借款、取得商業(yè)信用等方式籌集資金；其次，要以對外投資、購買生產(chǎn)資料、發(fā)放工資、支付辦公費和利息等方式使用資金；再次，要向投資者分配利潤。

（二）解決融資問題，促進公司發(fā)展

據(jù)統(tǒng)計，我國房地產(chǎn)公司目前已達(dá)2930萬家，其企業(yè)總產(chǎn)值、利稅總額和出口總額分別占全國企業(yè)的60%、40%和60%，并創(chuàng)造了75%的城鎮(zhèn)就業(yè)機會。我國房地產(chǎn)企業(yè)已成為國民經(jīng)濟中一支重要且活躍的力量，對經(jīng)濟發(fā)展起著戰(zhàn)略性的作用，然而，融資難卻成為制約房地產(chǎn)公司進一步發(fā)展的“瓶頸”。如何解決房地產(chǎn)公司融資問題是我們亟待解決的課題。在具體的實施過程中，可以通過以下方式來實現(xiàn)：

首先，房地產(chǎn)公司可以在融資時，主要利用自己手中的資源以及自身業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，拓寬融資渠道，與此同時，還要加大資金的支配與控制。其次，房地產(chǎn)公司融資最合適的渠道還是銀行，為此，需要規(guī)范自身，通過銀行貸款，條件不滿足時，借助擔(dān)保公司或者企業(yè)聯(lián)保，實現(xiàn)低成本融資。但是，由于銀行看中的還是風(fēng)險和利益以及業(yè)務(wù)三個方面的問題，為此，需要企業(yè)信用情況良好，此外，銀行是企業(yè)最主要的融資渠道。按資金性質(zhì)，分為流動資金貸款、固定資產(chǎn)貸款和專項貸款三類。專項貸款通常有特定的用途，其貸款利率一般比較優(yōu)惠，貸款分為信用貸款、擔(dān)保貸款和票據(jù)貼現(xiàn)。

（三）加強財務(wù)核算管理，控制經(jīng)費科學(xué)使用

核算管理已經(jīng)成為財務(wù)管理的重要內(nèi)容，房地產(chǎn)公司必須要加強財務(wù)核算管理，控制經(jīng)費的科學(xué)使用，在具體的處理時，可以通過以下方面來處理，一般提供處理方法有通過賬務(wù)處理進行核算、通過設(shè)置往來輔助核算、通過明細(xì)科目核算、通過應(yīng)收管理系統(tǒng)進行核算等等，但是在核算管理時，需要注意以下問題：一是輔助核算是在不增加二三級科目的情況下，對應(yīng)收賬款或應(yīng)付賬款單位進行項目核算，與科目核算是一縱一橫的關(guān)系，簡化了財務(wù)科目設(shè)置，加強了對財務(wù)業(yè)務(wù)往來中賬款的管理；二是明細(xì)科目核算是按房地產(chǎn)業(yè)務(wù)往來單位在往來賬設(shè)置二級或三級科目進行往來單位往來明細(xì)核算，如果往來單位很多就不方便管理，若是往來單位較少或較固定可用明細(xì)科目核算。

四、創(chuàng)新管理

第一，科學(xué)投資，降低投資風(fēng)險加強對內(nèi)投資，并且要以對內(nèi)投資為主。一般而言，企業(yè)的對內(nèi)投資大體上有三個方面：一是技術(shù)的改造，一是新產(chǎn)品的投資，還有就是對人力資源的投資。對于房地產(chǎn)公司而言，其最應(yīng)該注重的就是對人力資源的投資。因為對于任何一個企業(yè)而言，人力資源是企業(yè)發(fā)展和制勝的法寶，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要強化人力資源投資，培養(yǎng)一批適應(yīng)于公司發(fā)展的高素質(zhì)管理人才以及技術(shù)型人才，為公司發(fā)展提供強大的技術(shù)支撐。

第二，完善企業(yè)財務(wù)信息系統(tǒng)。隨著房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動的日趨復(fù)雜，一方面需要利用網(wǎng)絡(luò)建立完善的財務(wù)信息系統(tǒng)，以支持財務(wù)控制系統(tǒng)的高效運行。通過網(wǎng)絡(luò)可以把各職能部門經(jīng)濟活動的信息流統(tǒng)一起來，使管理者隨時掌握客觀信息，從而將財務(wù)控制科學(xué)地滲透到組織管理的各個層次以及生產(chǎn)業(yè)務(wù)的全過程和各個經(jīng)營環(huán)節(jié)，并將各層次、各過程、各環(huán)節(jié)的財務(wù)控制有機地結(jié)合起來。

第三，促進財務(wù)管理的現(xiàn)代化發(fā)展。隨著現(xiàn)代計算機技術(shù)的發(fā)展和廣泛應(yīng)用，房地產(chǎn)公司必須要實現(xiàn)計算機財務(wù)管理，將財務(wù)管理的專業(yè)問題和核心問題，融合計算機電子表格軟件、VBA程序設(shè)計技巧、數(shù)據(jù)挖掘理論等各個方面的知識，突破了以往的傳統(tǒng)的財務(wù)管理方法，運用軟件財務(wù)管理模式，通過現(xiàn)代計算機技術(shù)和許多自然學(xué)科的數(shù)據(jù)分析方法，對房地產(chǎn)財務(wù)管理的自然數(shù)據(jù)進行科學(xué)分析，進而做出科學(xué)化的判斷。

第四，加強風(fēng)險控制。房地產(chǎn)公司財務(wù)管理中的風(fēng)險控制主要從以下方面入手：一是要了解當(dāng)下的法律環(huán)境，尤其是在現(xiàn)有的市場環(huán)境下，企業(yè)必須要以法律為依托，規(guī)范各項業(yè)務(wù)活動和經(jīng)濟活動，科學(xué)進行利潤分配，強化企業(yè)理財職能；二是要了解企業(yè)所在的經(jīng)濟環(huán)境，要以我國國民經(jīng)濟為導(dǎo)向，深入公司體制改革，適應(yīng)我國的市場經(jīng)濟體制，一切從實際出發(fā)，及時調(diào)整公司的經(jīng)營方式，以此來提高自己的市場應(yīng)變能力。

五、總結(jié)

總而言之，房地產(chǎn)公司要想充分落實財務(wù)管理問題，就要從公司的本身實際出發(fā)，深入問題的實質(zhì)，找到根本性的解決對策，強化投資管理，避免風(fēng)險的發(fā)生，進行促進財務(wù)管理目標(biāo)的實現(xiàn)。

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（作者單位：錦州厚德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）