基于VAR模型的江蘇省房地產價格與銀行信貸的實證研究

王曉芹

（南京師范大學商學院，江蘇 南京 210046）

一、引言

隨著我國城鎮化的建設和擴展，房地產業逐步成為國民經濟的支柱性產業。房地產具有實物資產和虛擬資產的雙重特征，房地產價格關系到老百姓的生活安居，也關系到地方城市發展的潛力，更關系到國家各項宏觀調控政策。近年來，各地加大了房地產市場投資力度，使得房地產市場成為投資的熱點，商品房價格持續高升。而針對房地產局部過熱跡象，中央以及地方政府出臺多項經濟貨幣政策來穩定房地產市場，包括調整銀行貸款利率、提高房地產抵押貸款首付比例、限制購房套數、征收房產稅等，但是中國的房地產價格總體上處于一直持續快速上漲的水平。從世界范圍內看，特別是2007年美國次債危機之后，房地產市場的泡沫形成、伴隨著資產價格的破滅，加劇了經濟的不穩定性。因此，對房地產價格與銀行信貸的影響理論分析和實證檢驗具有重要的意義。

二、文獻綜述

房地產價格的波動通過影響銀行信貸需求和銀行信貸供給，從而影響到銀行信貸擴張總量。利率通過房地產市場的傳導，影響房地產的價格。從房地產價格影響銀行信貸需求的角度來看，房地產價格的波動會對居民和企業的信貸需求產生影響。房地產的開發建設工程量大，前期要投入大量資金，才有可能進行資本的增值以及獲得投資收益。而在房地產流通以及消費環節，商品住房價值高，大部分消費者選擇負債消費，即向銀行等金融機構貸款購買住房。房地產市場自身的這些特點決定了其發展需要金融市場的支持，即無論房地產市場的需求者還是供給者，都離不開銀行的信貸支持。金融市場對房地產市場提供房屋抵押貸款的同時，金融資本就會獲得保值增值的機會。

Davis、Haibin Zhu（2004）利用 17個國家的跨國數據對銀行貸款和商用房地產價格之間的關系進行了實證分析，結論是，房地產價格的上漲導致了銀行信貸的擴張，而不是過度的銀行信貸擴張導致了房地產價格的上漲。Gerlach、Peng（2005）利用香港1982年1季度至2001年4季度的季度數據，實證分析了銀行貸款、房地產價格、GDP等變量之間的長期均衡與短期波動關系，結論是，房地產價格的波動影響銀行的信貸擴張，而銀行的貸款卻不影響房地產價格。Chen、W ang（2006）使用臺灣1991～2001年之間的臺灣交易數據，研究表明可抵押資產的價值對地產抵押貸款的規模存在正向和顯著的影響，同時，抵押物的杠桿效應對資產價格波動是順周期的。武康平、皮舜等（2004）建立了房地產市場與信貸市場的一般均衡模型，通過對均衡解的比較靜態分析，其研究結論認為房地產價格的上漲導致了銀行信貸的增加，銀行信貸供給增加導致房地產價格的上漲，二者之間存在正反饋的作用機制。李健飛、史晨昱（2005）采用協整分析方法，利用1998年1月至2004年9月之間的季度數據，對我國房地產價格波動和銀行信貸之間的關系進行了實證研究，結論是，銀行的過度放貸并不是目前房地產價格上漲的根源，而房地產價格上漲對銀行信貸擴張的作用卻不能忽視。張濤、龔六堂、卜永祥（2006）對中國房地產價格與房地產貸款的關系進行了實證分析，結果表明中國房地產價格水平與銀行房地產貸款有較強的正相關關系。段忠東，曾令華，黃澤先（2007）運用多變量協整分析技術對房地產價格與銀行信貸之間的長期均衡和短期動態關系進行檢驗。結果顯示，在長期均衡水平上，房地產價格和銀行貸款之間存在雙向因果關系;在短期內，房地產價格波動不是短期銀行信貸增長的直接Granger原因，而是通過協整關系成為短期銀行信貸增長的Granger原因。

本文在已有研究的基礎上，運用多變量協整分析技術對房地產價格與銀行信貸之間的長期均衡和短期動態關系進行檢驗。本文實證研究最新的時間序列區域樣本，利用并且在計量模型中加入城鄉居民儲蓄存款年底余額、貸款利率變量，從而使檢驗結論更有針對性。

三、VAR實證模型的建立

（一）數據來源與變量定義

本文利用2000年至2011年的江蘇省商品房平均銷售價格、銀行貸款、城鄉居民儲蓄存款年底余額與銀行貸款利率的年度數據，來對房地產價格波動與銀行信貸之間的關系進行實證檢驗。其中，銀行貸款數據是用金融機構各項貸款來表示，銀行貸款利率用5年期以上的銀行貸款利率表示。將除銀行貸款利率以外的其他數據實際值取自然對數，避免數據的劇烈波動以消除異方差的影響。將商品房平均銷售價格、銀行貸款、城鄉居民儲蓄存款年底余額、銀行貸款利率分別用變量HP、L、SD和LI表示，而將前三個變量相應的對數值分別用LHP、LL、LSD表示。所有原始數據均來自各期的《中經網統計數據庫》、《江蘇省統計年鑒》和《中國人民銀行統計年鑒》。

（二）單位根檢驗

為對各變量之間的長期關系進行協整檢驗，首先要對各變量時間序列的平穩性進行檢驗。本文運用ADF方法對各個變量的平整性進行單位根檢驗。對LHP、LL、LSD、LI等變量單位根的檢驗結果見表1。

表1 VAR模型各時間序列變量的單位根檢驗結果

由以上的單位根檢驗結果可以看出，原時間序列變量ADF統計量的絕對值均高于5%臨界值，序列在5%的顯著性水平上均接受零假設H 0=0，因此，原時間序列都是不平穩的。4個變量在經過一階差分后，所有變量的ADF統計量都在5%的水平上顯著，這說明這四個一階差分序列在5%的顯著性水平是平穩的，由此可以判定LHP、LL、LSD、LI都是一階單整序列，即I（1），滿足協整檢驗前提。

（三）協整關系檢驗

本文運用多變量協整關系的檢驗—擴展的E-G檢驗來對多變量系統進行檢驗。用變量LL對LHP、LSD、LI進行普通最小二乘回歸。并對該模型估計殘差序列E做單位根檢驗，ADF檢驗結果見表2。

表2 序列E的ADF檢驗結果

由于檢驗統計量為-4.287794，小于顯著性水平0.01時的臨界值-2.816740，可認為估計殘差序列E為平穩序列，進而得出序列LL和LHP、LSD、LI具有協整關系。該協整關系可以表示為:

以上四變量之間的協整關系式表明了銀行貸款、房地產價格、城鄉居民儲蓄存款年底余額和貸款利率之間的長期均衡關系，括號內的數字為協整方程系數的標準差?？梢?，各系數的t統計量十分顯著。其中，銀行貸款對房地產價格的長期均衡彈性為0.151，即長期看來，房地產價格每上漲1%，銀行貸款相應增加0.151%，銀行貸款對城鄉居民儲蓄存款年底余額的長期均衡彈性最大，對利率的長期均衡彈性不是很明顯。可見，房地產價格在長期內對銀行貸款的正面作用有一定的影響。

（四）長期因果關系檢驗

向量自回歸（VAR）模型常用于多變量時間序列系統的預測和描述隨機擾動對變量系統的動態影響。本文選取自回歸滯后階數分別為1和2，對各變量的因果關系檢驗結果見表3。

?

從上面的長期因果性檢驗結果可以得出，在10%的顯著性水平上，在江蘇省內，存在從銀行貸款、城鄉居民儲蓄存款年底余額到房地產價格的Granger單向因果關系，可以解釋為銀行貸款、城鄉居民儲蓄存款年底余額是房地產價格的變化的原因;在5%的顯著性水平上，房地產價格的變化不是銀行貸款、城鄉居民儲蓄存款年底余額變動的原因。在10%的顯著性水平上，銀行貸款利率不是房地產價格的Granger原因，房地產價格是銀行利率的Granger單向因果關系，在滯后2期的基礎上。因此可以判斷，在長期均衡水平上，房地產價格與銀行貸款之間存在單向因果關系，而城鄉居民儲蓄存款年底余額的提高會推動房地產價格。

四、結論和政策建議

從以上的實證檢驗可以得出關于我國房地產價格波動影響銀行信貸增長的主要結論有:房地產價格與銀行信貸之間具有長期均衡穩定關系。房地產價格在長期內對銀行貸款有一定的正向影響，從長期看來，房地產價格每上漲1%，銀行貸款相應增加0.151%。而銀行貸款、城鄉居民儲蓄存款年底余額構成房地產價格的Granger單向因果關系。在此基礎上，我們提出如下政策建議:

一方面，合理控制房地產消費的信貸規模，加強信貸審核，提高信貸質量，尤其要嚴格控制對房地產投機的信貸，引導房地產投資合理化發展。作為抵押品的房地產通過價格的波動影響信貸市場。信貸的擴張反過來又增加房價。為了防止房地產市場泡沫和盡量減少房地產價格下跌對銀行業績的不利影響，銀行需要更嚴格的貸款管理。更確切地說，作為銀行要強制執行風險管理策略，控制投資組合限定在房價方面的直接或間接的風險暴露。銀行對房地產開發商和個人住房貸款的信用評估，以及充足的資本儲備是必要的，有助于積極防范信貸風險。

另一方面，政府當局制定更加合理的利率政策，使得名義利率更加真實地反映市場資金的供需狀況，實行對購房者差別化的信貸政策，積極引導居民的房地產消費需求，保持貨幣信貸總量和社會融資規模平穩適度增長。同時調整房地產供給結構，加大經濟適用房、廉租房等保障房的建設，抑制房地產價格過快上漲，使之回歸到合理水平。加強對房地產市場和金融市場的有效監管，有助于促進經濟的穩定和滿足居民自住和改善性需求。

[1]Gerlach，Stefan and Wensheng Peng，2005.Bank lending and property prices in Hong Kong[J].Journal of Banking&Finance，（29）：461-481.

[2]Davis，Philip and Haibin Zhu·Bank lending and commercial property cycles：some cross-country evidence [Z]·BIS W orking Papers，No 150，2004.

[3]Chen and Wang，2006.The Procyclical Leverage Effect of Collateral Value on Bank Loans-Evidence from the Transaction Data of Taiwan[J/OL].

[4]武康平，皮舜，魯桂華.中國房地產市場與金融市場共生性的一般均衡分析[J].數量經濟技術經濟研究，2004（10）：24-32.

[5]李健飛，史晨昱，我國銀行信貸對房地產價格波動的影響[J].上海財經大學學報，2005（4）：26-32.

[6]張濤，龔六堂，卜永祥.資產回報、住房按揭貸款與房地產均衡價格[J].金融研究，2006（2）：1-11.

[7]段忠東，曾令華，黃澤先.房地產價格波動與銀行信貸增長的實證研究[J].金融論壇，2007（2）：40-45.