基于VAR模型的江蘇省房地產(chǎn)價(jià)格與銀行信貸的實(shí)證研究

王曉芹

（南京師范大學(xué)商學(xué)院，江蘇 南京 210046）

一、引言

隨著我國城鎮(zhèn)化的建設(shè)和擴(kuò)展，房地產(chǎn)業(yè)逐步成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)具有實(shí)物資產(chǎn)和虛擬資產(chǎn)的雙重特征，房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系到老百姓的生活安居，也關(guān)系到地方城市發(fā)展的潛力，更關(guān)系到國家各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策。近年來，各地加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)投資力度，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投資的熱點(diǎn)，商品房價(jià)格持續(xù)高升。而針對(duì)房地產(chǎn)局部過熱跡象，中央以及地方政府出臺(tái)多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)貨幣政策來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括調(diào)整銀行貸款利率、提高房地產(chǎn)抵押貸款首付比例、限制購房套數(shù)、征收房產(chǎn)稅等，但是中國的房地產(chǎn)價(jià)格總體上處于一直持續(xù)快速上漲的水平。從世界范圍內(nèi)看，特別是2007年美國次債危機(jī)之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫形成、伴隨著資產(chǎn)價(jià)格的破滅，加劇了經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定性。因此，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格與銀行信貸的影響理論分析和實(shí)證檢驗(yàn)具有重要的意義。

二、文獻(xiàn)綜述

房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)通過影響銀行信貸需求和銀行信貸供給，從而影響到銀行信貸擴(kuò)張總量。利率通過房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳導(dǎo)，影響房地產(chǎn)的價(jià)格。從房地產(chǎn)價(jià)格影響銀行信貸需求的角度來看，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)會(huì)對(duì)居民和企業(yè)的信貸需求產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)工程量大，前期要投入大量資金，才有可能進(jìn)行資本的增值以及獲得投資收益。而在房地產(chǎn)流通以及消費(fèi)環(huán)節(jié)，商品住房價(jià)值高，大部分消費(fèi)者選擇負(fù)債消費(fèi)，即向銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款購買住房。房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的這些特點(diǎn)決定了其發(fā)展需要金融市場(chǎng)的支持，即無論房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求者還是供給者，都離不開銀行的信貸支持。金融市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供房屋抵押貸款的同時(shí)，金融資本就會(huì)獲得保值增值的機(jī)會(huì)。

Davis、Haibin Zhu（2004）利用 17個(gè)國家的跨國數(shù)據(jù)對(duì)銀行貸款和商用房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證分析，結(jié)論是，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲導(dǎo)致了銀行信貸的擴(kuò)張，而不是過度的銀行信貸擴(kuò)張導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。Gerlach、Peng（2005）利用香港1982年1季度至2001年4季度的季度數(shù)據(jù)，實(shí)證分析了銀行貸款、房地產(chǎn)價(jià)格、GDP等變量之間的長期均衡與短期波動(dòng)關(guān)系，結(jié)論是，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)影響銀行的信貸擴(kuò)張，而銀行的貸款卻不影響房地產(chǎn)價(jià)格。Chen、W ang（2006）使用臺(tái)灣1991～2001年之間的臺(tái)灣交易數(shù)據(jù)，研究表明可抵押資產(chǎn)的價(jià)值對(duì)地產(chǎn)抵押貸款的規(guī)模存在正向和顯著的影響，同時(shí)，抵押物的杠桿效應(yīng)對(duì)資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)是順周期的。武康平、皮舜等（2004）建立了房地產(chǎn)市場(chǎng)與信貸市場(chǎng)的一般均衡模型，通過對(duì)均衡解的比較靜態(tài)分析，其研究結(jié)論認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格的上漲導(dǎo)致了銀行信貸的增加，銀行信貸供給增加導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，二者之間存在正反饋的作用機(jī)制。李健飛、史晨昱（2005）采用協(xié)整分析方法，利用1998年1月至2004年9月之間的季度數(shù)據(jù)，對(duì)我國房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)和銀行信貸之間的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證研究，結(jié)論是，銀行的過度放貸并不是目前房地產(chǎn)價(jià)格上漲的根源，而房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)銀行信貸擴(kuò)張的作用卻不能忽視。張濤、龔六堂、卜永祥（2006）對(duì)中國房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)貸款的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證分析，結(jié)果表明中國房地產(chǎn)價(jià)格水平與銀行房地產(chǎn)貸款有較強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系。段忠東，曾令華，黃澤先（2007）運(yùn)用多變量協(xié)整分析技術(shù)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格與銀行信貸之間的長期均衡和短期動(dòng)態(tài)關(guān)系進(jìn)行檢驗(yàn)。結(jié)果顯示，在長期均衡水平上，房地產(chǎn)價(jià)格和銀行貸款之間存在雙向因果關(guān)系;在短期內(nèi)，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)不是短期銀行信貸增長的直接Granger原因，而是通過協(xié)整關(guān)系成為短期銀行信貸增長的Granger原因。

本文在已有研究的基礎(chǔ)上，運(yùn)用多變量協(xié)整分析技術(shù)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格與銀行信貸之間的長期均衡和短期動(dòng)態(tài)關(guān)系進(jìn)行檢驗(yàn)。本文實(shí)證研究最新的時(shí)間序列區(qū)域樣本，利用并且在計(jì)量模型中加入城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款年底余額、貸款利率變量，從而使檢驗(yàn)結(jié)論更有針對(duì)性。

三、VAR實(shí)證模型的建立

（一）數(shù)據(jù)來源與變量定義

本文利用2000年至2011年的江蘇省商品房平均銷售價(jià)格、銀行貸款、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款年底余額與銀行貸款利率的年度數(shù)據(jù)，來對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與銀行信貸之間的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)。其中，銀行貸款數(shù)據(jù)是用金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款來表示，銀行貸款利率用5年期以上的銀行貸款利率表示。將除銀行貸款利率以外的其他數(shù)據(jù)實(shí)際值取自然對(duì)數(shù)，避免數(shù)據(jù)的劇烈波動(dòng)以消除異方差的影響。將商品房平均銷售價(jià)格、銀行貸款、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款年底余額、銀行貸款利率分別用變量HP、L、SD和LI表示，而將前三個(gè)變量相應(yīng)的對(duì)數(shù)值分別用LHP、LL、LSD表示。所有原始數(shù)據(jù)均來自各期的《中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫》、《江蘇省統(tǒng)計(jì)年鑒》和《中國人民銀行統(tǒng)計(jì)年鑒》。

（二）單位根檢驗(yàn)

為對(duì)各變量之間的長期關(guān)系進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)，首先要對(duì)各變量時(shí)間序列的平穩(wěn)性進(jìn)行檢驗(yàn)。本文運(yùn)用ADF方法對(duì)各個(gè)變量的平整性進(jìn)行單位根檢驗(yàn)。對(duì)LHP、LL、LSD、LI等變量單位根的檢驗(yàn)結(jié)果見表1。

表1 VAR模型各時(shí)間序列變量的單位根檢驗(yàn)結(jié)果

由以上的單位根檢驗(yàn)結(jié)果可以看出，原時(shí)間序列變量ADF統(tǒng)計(jì)量的絕對(duì)值均高于5%臨界值，序列在5%的顯著性水平上均接受零假設(shè)H 0=0，因此，原時(shí)間序列都是不平穩(wěn)的。4個(gè)變量在經(jīng)過一階差分后，所有變量的ADF統(tǒng)計(jì)量都在5%的水平上顯著，這說明這四個(gè)一階差分序列在5%的顯著性水平是平穩(wěn)的，由此可以判定LHP、LL、LSD、LI都是一階單整序列，即I（1），滿足協(xié)整檢驗(yàn)前提。

（三）協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)

本文運(yùn)用多變量協(xié)整關(guān)系的檢驗(yàn)—擴(kuò)展的E-G檢驗(yàn)來對(duì)多變量系統(tǒng)進(jìn)行檢驗(yàn)。用變量LL對(duì)LHP、LSD、LI進(jìn)行普通最小二乘回歸。并對(duì)該模型估計(jì)殘差序列E做單位根檢驗(yàn)，ADF檢驗(yàn)結(jié)果見表2。

表2 序列E的ADF檢驗(yàn)結(jié)果

由于檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量為-4.287794，小于顯著性水平0.01時(shí)的臨界值-2.816740，可認(rèn)為估計(jì)殘差序列E為平穩(wěn)序列，進(jìn)而得出序列LL和LHP、LSD、LI具有協(xié)整關(guān)系。該協(xié)整關(guān)系可以表示為:

以上四變量之間的協(xié)整關(guān)系式表明了銀行貸款、房地產(chǎn)價(jià)格、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款年底余額和貸款利率之間的長期均衡關(guān)系，括號(hào)內(nèi)的數(shù)字為協(xié)整方程系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)差。可見，各系數(shù)的t統(tǒng)計(jì)量十分顯著。其中，銀行貸款對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的長期均衡彈性為0.151，即長期看來，房地產(chǎn)價(jià)格每上漲1%，銀行貸款相應(yīng)增加0.151%，銀行貸款對(duì)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款年底余額的長期均衡彈性最大，對(duì)利率的長期均衡彈性不是很明顯。可見，房地產(chǎn)價(jià)格在長期內(nèi)對(duì)銀行貸款的正面作用有一定的影響。

（四）長期因果關(guān)系檢驗(yàn)

向量自回歸（VAR）模型常用于多變量時(shí)間序列系統(tǒng)的預(yù)測(cè)和描述隨機(jī)擾動(dòng)對(duì)變量系統(tǒng)的動(dòng)態(tài)影響。本文選取自回歸滯后階數(shù)分別為1和2，對(duì)各變量的因果關(guān)系檢驗(yàn)結(jié)果見表3。

?

從上面的長期因果性檢驗(yàn)結(jié)果可以得出，在10%的顯著性水平上，在江蘇省內(nèi)，存在從銀行貸款、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款年底余額到房地產(chǎn)價(jià)格的Granger單向因果關(guān)系，可以解釋為銀行貸款、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款年底余額是房地產(chǎn)價(jià)格的變化的原因;在5%的顯著性水平上，房地產(chǎn)價(jià)格的變化不是銀行貸款、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款年底余額變動(dòng)的原因。在10%的顯著性水平上，銀行貸款利率不是房地產(chǎn)價(jià)格的Granger原因，房地產(chǎn)價(jià)格是銀行利率的Granger單向因果關(guān)系，在滯后2期的基礎(chǔ)上。因此可以判斷，在長期均衡水平上，房地產(chǎn)價(jià)格與銀行貸款之間存在單向因果關(guān)系，而城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款年底余額的提高會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格。

四、結(jié)論和政策建議

從以上的實(shí)證檢驗(yàn)可以得出關(guān)于我國房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)影響銀行信貸增長的主要結(jié)論有:房地產(chǎn)價(jià)格與銀行信貸之間具有長期均衡穩(wěn)定關(guān)系。房地產(chǎn)價(jià)格在長期內(nèi)對(duì)銀行貸款有一定的正向影響，從長期看來，房地產(chǎn)價(jià)格每上漲1%，銀行貸款相應(yīng)增加0.151%。而銀行貸款、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款年底余額構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格的Granger單向因果關(guān)系。在此基礎(chǔ)上，我們提出如下政策建議:

一方面，合理控制房地產(chǎn)消費(fèi)的信貸規(guī)模，加強(qiáng)信貸審核，提高信貸質(zhì)量，尤其要嚴(yán)格控制對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)的信貸，引導(dǎo)房地產(chǎn)投資合理化發(fā)展。作為抵押品的房地產(chǎn)通過價(jià)格的波動(dòng)影響信貸市場(chǎng)。信貸的擴(kuò)張反過來又增加房價(jià)。為了防止房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫和盡量減少房地產(chǎn)價(jià)格下跌對(duì)銀行業(yè)績的不利影響，銀行需要更嚴(yán)格的貸款管理。更確切地說，作為銀行要強(qiáng)制執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)管理策略，控制投資組合限定在房價(jià)方面的直接或間接的風(fēng)險(xiǎn)暴露。銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和個(gè)人住房貸款的信用評(píng)估，以及充足的資本儲(chǔ)備是必要的，有助于積極防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。

另一方面，政府當(dāng)局制定更加合理的利率政策，使得名義利率更加真實(shí)地反映市場(chǎng)資金的供需狀況，實(shí)行對(duì)購房者差別化的信貸政策，積極引導(dǎo)居民的房地產(chǎn)消費(fèi)需求，保持貨幣信貸總量和社會(huì)融資規(guī)模平穩(wěn)適度增長。同時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)，加大經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障房的建設(shè)，抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲，使之回歸到合理水平。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)的有效監(jiān)管，有助于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和滿足居民自住和改善性需求。

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