試析房地產項目動態成本控制的思路、特點和技術要求

李 恩 魏園園

動態成本法是一種以實時動態成本數學模型為基礎的成本管理方法，它以企業生產流程為中心，通過對生產成本的確認、計量和分配來計算成本核算對象的成本。目前，房地產行業面臨著巨大的挑戰，如何降低成本，提高核心競爭力，是每個房地產開發公司管理的重要內容之一。本文論述了房地產項目動態成本控制的思路、特點和技術要求，以實現對房地產項目的全過程、實時的成本控制。

一、房地產項目動態成本控制的思路

動態成本控制模型依托ERP系統，實現房地產項目設計、采購、開發階段已發生成本的實時獲取，并能對未來成本變化進行預測，及時掌握成本發生及控制情況，為管理決策提供及時、準確的信息。該模型構筑了“設計成本—采購成本—開發成本—成本分析”的成本控制體系，實現了全過程、適時的成本控制。

在設計階段，以目標成本法為基礎，由合同價和目標利潤計算目標成本。根據CAD/CAPP/PDM（計算機輔助設計/計算機輔助工藝過程設計/產品數據管理）技術產生的項目工藝技術資料計算項目設計成本，將目標成本與設計成本進行比較，結合作業動因分析和價值工程不斷地進行成本改進，同時，將供應商納入到項目設計的管理過程中，從而實現整個供應鏈的成本降低，使設計成本控制在目標成本以內。由于依托ERP系統，企業根據客戶的要求設計結構，當選擇不同的設計方案時，可以獲取不同的設計成本，且通過及時更新的廠內價格庫的支持，其設計成本更符合市場的狀況。

房地產項目動態成本控制體系

在采購階段，首先分析了傳統采購模式的局限性，并針對傳統采購模式的不足，提出運用模糊層次分析法對多個供應商進行選擇，并運用作業成本法加強對單個供應商的管理，在保證采購物資質量、交貨期的前提下，控制采購成本，并努力與供應商構建合作伙伴關系，及時的獲知供應商提供的物資報價。

在實施階段，分別從直接材料、直接人工、專項費用和建造費用四個方面研究建設過程中的成本控制。基于ERP系統，在生產過程中可實時獲取和監控實際發生的成本，并與目標成本進行對比分析，以實時控制生產成本。成本分析階段，成本分析是對分項工程所做的分析（包括未完工分項工程），包括材料成本分析、加工費分析、綜合分析三部分。

二、房地產項目動態成本控制的特點

1.基于信息技術

房地產項目是復雜的大系統，其成本控制是全過程、動態的成本控制，它的控制涉及到設計、采購及開發等多個方面，與成本控制相關的制造資源種類繁多，數量也巨大，必須要借助信息化平臺，尤其是ERP系統與CAD/CAPP/PDM的集成，才能實現成本控制的各個過程之間和成本控制的各主體之間的數據共享，這樣才能真正做到實時動態控制。

2.基于時間維度

房地產項目由于生產重復性差，其成本控制時效性強，要求實現生產周期“內”的成本控制。運用增量式數據接收技術將實時、動態增加的數據從生產設計的源頭環節有效的傳遞到相關系統中，實現包括經營報價、目標成本、設計成本、采購成本、實際成本，生產周期“內”的、不同空間上的、時間上的動態成本控制，形成成本分解、分析、差異比較、控制的集成體系。

3.基于集成的成本管理方法

房地產項目成本控制有其特殊性，這使得單一的成本管理方法很難在房地產開發企業中達到成本控制目標，因此，必須要集成多種成本管理方法。成本集成后所形成的管理方法不是兩種成本管理方法的簡單相加，而是按照一定的集成方式和模式實現的兩者的有機融合，其目的在于更大程度地提高集成體的整體功能，以增加其整體功能。

4.強調供需鏈協同的成本控制

在供需鏈協同的基礎上，形成企業標準建設資源數據庫是敏捷制建設的基礎，使企業能夠利用以標準建設資源數據庫為核心的信息技術，進行商務活動和資源配置，把客戶、企業、供應商聯系起來，以最快的速度、最低的成本響應市場。

三、房地產項目動態成本控制模型建立的技術要求

1.企業管理信息化

即實現企業設計、管理、制作裝備、生產過程數字化和一體化。企業從設計、采購、實施到管理都應用了信息技術，而且實現生產設計、生產計劃與建造信息的信息集成與信息共享，也即使用了CAD/CAM/CAE/CAPP/PDM/ERP等先進技術實現了過程集成。

2.企業管理層面上應用供應鏈管理

擁有基于Internet的供應鏈管理信息技術支撐體系，同時，對于本文所構筑的模型來說，企業還應有穩定的供應商，和供應商建立信息交流和共享機制，并且和少數供應商建立了戰略協作伙伴關系。

3.企業擁有先進的管理理念、良好的文化氛圍

本文所建立的模型，涉及到價值工程、目標成本法與作業成本制度。因此，對企業的內部管理環境要求有相應的技術支持和管理理念支撐。

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