房地產企業建安成本的控制要點

史帥力

【摘 要】房地產為人們居住和生產活動提供了物質基礎和空間條件，它的發展更帶動了相關產業的興起和發展，在促進國民經濟快速發展中功不可沒。但是當下市場經濟變化莫測，房地產行業競爭日益激烈，使得控制建安成本變得亟不可待。對此，本文簡單闡述了房地產建安成本的概念，分析了加強建安成本控制的重要性，并針對建安成本的控制要點提出了幾點策略，希望為房地產業順利發展提供借鑒。

【關鍵詞】房地產；建安成本；控制要點

【中圖分類號】C29【文獻標識碼】A【文章編號】1672-5158（2013）07-0479-01

房地產作為一種稀缺性資源，在社會經濟發展、城市建設和改善人居環境等方面的影響舉足輕重，可以說是我國的基礎產業和支柱產業。但是行業間的激烈競爭使房地產企業面臨的形勢更為嚴峻，如何降低項目成本成為重要課題，而建安成本在整個項目成本中比重最大、影響最深，因此有效的控制建安成本成為房地產企業生存和發展的一大法寶。

一、房地產企業建安成本概述

建安成本全稱建筑安裝工程成本，是指項目在施工過程中耗費的各種生產費用，主要由直接費、間接費、利潤和稅金組成。其中直接費用占主體，有原材料、零件、構配件等材料費用，基本薪資、補貼、福利費等人工費，修理費、燃料費、養路費等機械設備使用費。顯而易見，建安成本是影響商品房價格的最主要的敏感因素，這正是房地產企業格外關注建安成本的根本原因，因此，在適應市場需求的情況下有效的降低建安成本與房地產企業的生存和發展息息相關。

二、加強房地產企業建安成本控制的重要性

1.提高房地產企業的市場競爭力

在激烈的競爭環境中，地價對房地產開發總成本的影響雖然不容忽視，但是它取決于同等條件下出價最高的開發商，不是每個開發商所能控制的，而建安成本是開發總成本中唯一的變動成本，貫穿于整個施工周期，在房地產開發總成本中占得比例最大，影響也最深遠，因此，房地產企業通過控制建安成本，可以減少資金投入，不但在房價市場穩定時增加經濟效益，還可以通過適當的降價，吸引更多的買房者，穩固和提升在市場競爭中的地位，同時又在一定程度上降低了因市場突變引起的風險。

2.促使房地產行業發展回歸理性

近年來，我國房地產飛速發展，房價攀升，使得房地產市場處于高度亢奮狀態，尤其是北京、上海等一線城市，不僅造成普通百姓買房難，甚至影響社會穩定。面對激烈的市場競爭，房地產企業會采取控制建安成本的措施減少成本投入以獲取穩定收益，如果這項措施得以普遍落實，在市場規律的作用下，房價會逐步回落并趨于平穩發展，從而化解房地產泡沫，帶動整個行業回歸理性、回歸民生，健康發展。

三、房地產企業建安成本的控制要點及策略

1.規劃設計階段

規劃設計是項目的初始階段，對于整個項目能否成功起著決定性作用，一旦該階段的工作不到位，即使后期階段通過及時改進和完善也是無法彌補的，越是首要階段風險作用越大，因此必須要做好規劃設計階段的建安成本控制工作，主要包括以下兩個方面：

①投資決策階段

首先是對開發目標進行初步的可行性研究，確認具有一定的操作性之后制定詳細的研究報告，此時應該考慮項目提出的背景、概況、市場環境、選址、技術需求、人員配置、建筑物的環保與節能、投資方案、營銷方案、財務評價等，還要針對當下相關規定、市場價格、稅收政策等，評估項目風險、償債能力、盈利狀況等，得出詳細的可行性研究報告，為項目決策和設計提供資料和依據。

②設計階段

首先是兼顧技術和經濟的合理性，注重建筑物的節能環保功能，推行限額設計，要求設計單位充分考慮施工過程中涉及到的地下管線、障礙物、安全防護、臨時占地等情況，合理分配投資限額，在滿足功能的基礎上將工程造價控制在投資限額內，若發現某項費用超過投資限額，應及時向上級反映并有效的解決問題。然后是設計施工圖紙時應保持質量標準和造價標準的協調統一，加強圖紙審核工作，并及時對設計后的鋼筋及混凝土進行測算，若超出目標成本，應通過優化設計重新調整設計方案，盡量減少重大變更，降低設計造價。

2.施工階段

①按規定嚴格進行招標工作

招標時必須堅持公開、公平、公正的原則，嚴格審查投標單位的資格和投標文件的質量，通過全面的比較擇其優者，被選中的低價投標文件必須科學、合理并具有可行性。為減少招標者和中標者之間的扯皮現象，保證工程順利竣工，雙方應及時簽訂全面、細致、嚴謹的合同。

②加強合同管理工作

首先是合同談判階段，合同雙方要在法律允許范圍內明確各自的權利、義務和責任，保證合同的全面、周密和嚴謹，乙方要盡量爭取最自己有力的條款，并根據實際情況及時補充具有法律效力的合同或協議；其次是保管好包括合同、補充合同或協議、會議記錄、相關清單等合同文件，便于分析動態成本，并有針對性的控制造價；最后是做好索賠工作，企業在施工過程中不能避免意外情況的出現，合同文件又不能保證萬無一失，在競爭日益激烈的情況下，建設單位只能借助反索賠保障自身利益，因此建設單位必須全面、細致的了解合同內容和實施情況，一旦承包商完成不了合同規定的內容，建設單位就可以及時向其提出索賠。

③合理設置施工流程

在安排施工順序時，應充分考慮附屬設備和配套設施以及大、小市政工程情況，確定它們能否與住宅工程同步進行，盡量避免因臨時提供水、電、熱而產生額外費用，還應盡量避免二次施工，以此控制施工成本。此外建設小區道路的時候，應提前分類鋪設所需管道，以免完成道路鋪設后再重新開挖鋪設管道，使工期延長，施工方還可能因此向開發企業索賠，增加開發商的成本投入。如果施工過程中出現的情況不在合同范圍內，需要對局部工作內容進行變更，應處理好工程需求和經濟合理、投資節約間的關系，并及時完成洽商手續，但是必須在施工前進行洽商，避免因出現減項、漏項及變更記錄等情況而引發雙方矛盾。

④嚴格控制材料的價格和質量

房地產工程耗材量一般較大，如鋼筋工程就占整個建筑成本的四分之一，而且材料的市場價格不穩定，一旦價格過高，就會導致建安成本大幅增加，因此必須密切關注市場材料的價格，并分析價格變動趨勢，尤其是重大工程，選購材料時為保證價格合理，施工企業應與業主、監理單位同時參與采購，但要明確施工企業是責任方，再者應該在合同規定下，根據材料的質量和采購數量確定合理的價格，從而實現有效的控制建安成本。

⑤加強施工期間的審計工作

房地產企業應安排專業的高素質審計人員或者監理單位參與施工現場的監督，清除、及時了解施工內容、進度以及設計變更等，避免施工人員信口開河增加工程造價，同時采用科學的方法著重計算鋼筋的工程量，嚴格控制造價，此外管理人員應及時收集、保存施工圖紙、簽證、報價、技術核定單等資料交予審計人員，進一步實現控制造價的目的，也便于日后的竣工審計工作。

3.竣工階段

竣工階段的建安成本控制主要包括兩方面，一是工程結算，此時需要嚴格審查施工情況和施工圖紙是否吻合，并具有相應的竣工驗收單，對于變更的設計要有相應的圖紙、單據和相關人員的簽字、蓋章，認真處理洽商簽證和預算增減賬目，重點審核材料價格和竣工調價，最后嚴格按照合同規定的結算方法和標準進行工程結算。二是結算審查工作，要嚴格執行審查制度和尾款會簽制度，避免結算賬目出現重項、漏項，確保結算質量。

結束語

綜上所述，在激烈的競爭環境中，房地產企業必須適應市場發展的腳步，從自身條件出發，不斷創新控制建安成本的措施，才能增強市場競爭力，得以穩定生存和長遠發展。

參考文獻

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