產業鏈整合是關鍵

一般理解意義上，產業地產進入的門檻較低，但和傳統地產開發相比，更復雜，涉及對象更多，波及范圍更廣，尤其是因為產業招商周期長，可帶來現金回報的物業價值偏低和可售量比較小，因此，對開發商的綜合能力要求更高，因此其較高的利潤率反映在開發管理上必須實現快速流轉；但由于同一城市內可供開發的土地量有限，產業地產發展商要想持續發展，就必然走上跨城市的滾動開發之路。

多項目滾動開發是趨勢

從產業地產發展商自身而言，已經實現跨區域經營的華夏幸福置業的周轉率要高于其他發展商。同策咨詢與研發中心產業地產總監褚莉認為，由于產業地產開發周期長，回現慢，因此為了保證項目的連續開發，多項目同時滾動開發成為必然選擇。

其中佼佼者，聯東、天安、普洛斯、億達、華夏幸福基業等多個跨區域跨城市經營的產業運營發展商也表現出明顯的區域轉移及覆蓋。聯東先后在北京、上海、天津、沈陽、無錫開發建設了多個總部綜合體和產業綜合體；天安致力于復制其天安數碼城模式，從深圳走出珠三角，繼而在長三角、環渤海區域及中西部實現了全國布局；普洛斯布局集中在渤海經濟圈、長江三角洲和珠江三角洲東海沿海地區的一、二線城市，已經在北京、天津、廣州、上海、青島、大連、南京等19個城市投資了近50個物流園；億達首創民辦官助模式，并從大連起步將這一模式輸出到北京、上海、蘇州、武漢，建立了多個分園機構；華夏幸福基業多年深耕河北區域市場，積累了豐富的產業新城開發經驗，近年來開始走向青島、沈陽、無錫等城市，開始了其跨區域發展之路。

產業地產商取得了比住宅更高的收益率，也因此吸引了很多地產商進入。傳統房企包括萬達、龍湖、復地、綠地、富力、陸家嘴、合生創展、珠江投資等大開發商均已涉足產業園區運營領域，搶占先機。此外，美的、格力、海爾、雅戈爾、蘇寧環球等尋求多元化發展的非地產企業，也進入了產業地產開發隊伍。據悉，目前國內排名前20的房地產商，有一半以上涉足于產業地產，并成立了專門的市場研發部門。

數 據

100%

2012 年以來出現溢價的工業地塊共有23幅，僅占5%，但其中溢價率超過50%的就有9幅，甚至還有4 幅地塊溢價率超過100%。

科學配置園區產業鏈條

要保證一個產業園能夠成功地進行開發建設，科學配置產業鏈條是基礎。一般來說，科學配置產業鏈條包括兩個步驟：首先選擇合適的產業方向，其次選擇目標引入產業涉及的產業環節。這兩個步驟缺一不可，任一環節缺失都會有導致園區不能成功高效可持續發展的風險。對于選擇適合的產業方向而言，一方面，各地具體情況各不相同，產業基礎及外部資源條件不同，適合發展的產業門類也就不同；另一方面，產業園中的不同行業企業客戶，其行業特點不同，對具體物業的要求也有所差別，因此要因地制宜，結合自身發展能力，選擇自身適合發展的產業，針對某類或某幾類特定產業客戶的需求，有目的及計劃的對整個產業園區的功能進行劃分，以滿足目標客戶的需求，為園區成功開發建設奠定基礎。

以文化創意產業為例，目前全國各地根據區域自身條件因地制宜，發展各具特色和側重點不同的文化創意產業，形成環渤海、長三角、珠三角及華中四大文化創意產業城市圈。環渤海區域包括北京、天津、山東、遼寧四省市，并以北京為核心，高度發展軟件、傳媒產業；江浙滬長三角區域影視和動漫游戲制作產業發達；深圳、廣州等珠三角區域現代平面設計，影視動漫原創較為突出；華中區域主要以武漢、長沙為主，在科技創新、娛樂傳媒等方面形成特色。

對于小規模園區以及大規模園區初期啟動區來說，相對單一業務類型企業利于促進企業集聚，快速為園區打響品牌，但隨著產業規模逐漸擴大，產業內相互分工與協作以減少交易費用的內在需求會不斷凸顯出來，如若不加以解決定會成為不可調和的矛盾。因此產業園區若想可持續發展，則必須進行產業鏈的拓展整合，否則終不能避免走向沒落衰敗的道路。

工業地產溢價走高

同策咨詢研究中心數據顯示，2012年以來出現溢價的工業地塊共有23幅，僅占5%，但其中溢價率超過50%的就有9幅，甚至還有4幅地塊溢價率超過100%。這類溢價地塊往往集中在已具有一定規模的工業園區內，如莘莊工業區、青浦工業園區、金山工業園區內。

溢價率最高的地塊是來自閔行區的莘莊工業園區109號地塊，地塊成交總價1300萬元，溢價率達157%，成交樓板價為1291元/平方米。莘莊工業區已步入成熟發展期，成為外國投資者進駐上海及中國市場的首選地之一。

工業用地溢價行情整體走高的原因，主要是：第一、熱點發展區域的工業用地供求關系相對緊張；第二、工業廠房租售價格持續上漲推動工業用地價格走高，其穩定的收益率也越來越受到投資者的青睞；第三、拿地的主體多為民企，多數以電氣、復合材料、機械、汽車零部件等產業為主營業務，多是為儲備長期發展備用地，也有部分民企缺乏投資渠道，無法進入競爭相對激烈的住宅、商辦土地市場，先購置優質工業地塊，然后做抵押貸款融資，盤活資金鏈。

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