昆侖唐人中心商圈分析

大慶油田昆侖集團商貿公司 陶永前

大慶石油管理局技術監督中心 楊小勇

昆侖唐人中心項目位于大慶市讓胡路區核心商業區，規劃建設范圍東至昆侖大街，西至繁榮街，南至華北路，北倚西賓路，總占地面積25萬平方米，總建筑面積80萬平方米。建成的昆侖唐人中心將立足大慶，覆蓋周邊城市群，輻射黑龍江省，成為城市經濟發展的新引擎。

1 昆侖唐人中心商圈規模

商圈通常也稱購買圈、商勢圈，是指在一定經濟區域內，以核心商場或商業區為中心向周圍擴展形成輻射，對消費者形成吸引力的一定范圍或區域。本文采用哈弗概率模型計算大慶市的三個主力商圈。從事購物行為的顧客對商業企業的選擇是影響商業企業商圈大小的根本原因，商業企業商圈的大小規模與消費者是否選擇該企業進行購物有關，消費者更愿意去具有消費吸引力的企業購物，這些有吸引力的商場通常賣場面積大、商品可選擇性強、商品品牌知名度高、促銷活動具有更大的吸引力；而相反，如果前往該商業企業的距離較遠，交通系統不夠通暢，消費者就會比較猶豫。即商業企業商圈規模大小與購物場所對消費者的吸引力成正比，與消費者去消費場所感覺的時間距離阻力成反比。本文選擇的目標區域主要以昆侖唐人中心為圓心向外輻射所涵蓋的市區居民聚居區。本次采用的經營面積為零售、餐飲、服務、休閑娛樂四大業態的經營面積，昆侖唐人中心26萬平方米，萬達廣場16萬平方米，百貨大樓4.5萬平方米；本次采用的人口數據為2011年12月末的統計數，采用的距離數據以居住區通過交通主干道到商業企業的平均距離。根據大慶市2011年的統計公報，大慶市人均消費為1.24萬元，由此可以計算出昆侖唐人中心的商圈規模約為66億元。

2 昆侖唐人中心商圈分析

商圈一般可分為三個層次：核心商圈、次級商圈、邊緣商圈。判斷目標區域在研究商圈區域的哪個層次主要有兩個依據：空間距離和顧客比例。由于大慶城市區域分散，居民聚居區主要沿交通要道分布，根據這個實際情況，核心商圈半徑為3～5公里，次級商圈半徑為5～10公里，半徑大于10公里為邊緣商圈。目標區域顧客占所研究商圈的顧客總數的55%～70%為核心商圈，15%～25%為次級商圈，低于5%的為邊緣商圈。需要說明的是，大慶市西城區城市格局呈長條狀分布，因此，昆侖唐人中心商圈并不是一個規則的圓圈。根據這兩個依據，大體可以勾勒出昆侖唐人中心商圈的三個層次。

2.1 昆侖唐人中心核心商圈分析

昆侖唐人中心核心商圈南起銀億陽光城、麗水華城，北至登封家園、讓胡路居住區，西達研究院居住區，東到西賓居住區、奧林國際公寓，即由南一路、中三路、西苑路、創業大道所圍合而成的多邊形區域，總面積約15平方公里。昆侖唐人中心核心商圈現有商業情況，商業類型主要是以百貨公司為主，比列達到33%，其次是專業店，占30%，購物中心占27%，綜合僅占到10%。昆侖唐人中心商圈的核心商圈覆蓋了大慶市最傳統的商業區域和大慶市最有消費潛力的區域，具有較高的知名度，隨著大慶油田辦公區和大慶市政府辦公區的整體搬遷，形成了兩個消費特色比較明顯的消費群。從消費群體構成來看，目標消費者覆蓋了全市范圍，重點是油田企業職工，因大慶油田在行業內的特殊地位，一些與油田相關的商務公司和旅游人群都將昆侖唐人中心作為購物首選地，該區域擁有豐富的公交路線及鐵路交通樞紐，勢必對紅崗區、大同區以及杜蒙縣產生較強的吸附能力。從業態構成看，昆侖唐人中心核心商圈內購物中心欠缺，百貨公司以及主要的專業店基本飽和，不能滿足日益增長的消費需求，導致很多昆侖唐人中心核心區域的消費需求要到萬達廣場商圈去實現。而且同質百貨的集中供應，造成了相互之間的無序競爭，各商家以單一的價格營銷作為促銷手段，從長遠來看，購物中心業態較少，開業時間比較短，面臨著格局調整和結構完善等問題。因此，從未來發展趨勢看，未來的業態發展將趨于購物中心或休閑娛樂設施，昆侖唐人中心無論從項目體量、空間結構、經營布局以及業態組合都將成為該區域的霸主。

2.2 昆侖唐人中心次級商圈分析

昆侖唐人中心次級商圈南起八百晌生活區，北至喇嘛甸居住區，西達四星居住區，東到團結路居住區，即由北二路、薩大路、南八路、四星大道所圍合而成的多邊形區域，總面積約180平方公里。

昆侖唐人中心次級商圈現有商業情況，商業類型主要以百貨大樓為代表的百貨公司和以小商品批發市場為代表的專業批發市場為主，在大型的居民居住區都有中低檔次的百貨公司滿足居民消費需求。

昆侖唐人中心商圈的次級商圈包括了大慶市最早的商業區域，該區域是大慶市郊區和四縣居民的購物首選地，因火車站、長途汽車站、公交總站交匯于此，交通方便，客流量大。從業態構成看，大慶百貨大樓是該區域唯一的購物中心，小商品批發市場、小五金一條街、工業品批發市場共同豐富了該區域的業態，居住區的一些百貨公司起到了較好的補充和輔助作用。從長遠發展趨勢看，該區域位于油田開采區，按照國家對能源開采的要求，該區域將不再擴建，一些原有的經營場所將逐漸萎縮，特別是公交樞紐動遷至東風新村，火車站西移至西城區，該區域的優勢將減弱。同時，這也對昆侖唐人中心提供了難得的發展機會，要通過各種有效戰略搶占該區域的消費群，擴大該區域的市場份額。

2.3 昆侖唐人中心邊緣商圈分析

昆侖唐人中心邊緣商圈以團結路居住區以東，紅崗居住區以南，四星居住區以西，喇嘛甸以北所形成的區域，遠至安達、林甸、林源、肇源、肇州。昆侖唐人中心商圈的邊緣商圈內不僅有萬達廣場、大商新瑪特等核心商業，還有毅騰商都、新東風購物中心做補充，在現階段完全能夠滿足該區域的消費需求，但隨著城市的發展，這些企業在空間的延展性、格局的完善性等方面將受到很大的限制，將為大體量的昆侖唐人中心提供較大的市場機會。因此，昆侖唐人中心在做戰略規劃時有必要對該區域進行預期性規劃。

3 昆侖唐人中心商圈交通狀況

昆侖唐人中心位于西城區核心區域，是大慶市較早發展商飲服務企業傳統商業黃金地段，具有良好的交通資源。隨著城市規劃的不斷完善和發展，道路交通十分發達，與昆侖唐人中心直接接觸以及與公交站點相距100米內的道路眾多。昆侖唐人中心商圈交通極其便利，市內“五橫四縱”主要交通干線其中“四橫三縱”通過該商圈，各個道路接口情況較好，道路級別情況較好，途經昆侖唐人中心的公交線路有2、6、16、26、34、38、102、106、113、308路等。昆侖唐人中心位于大慶市鐵路樞紐工程——大慶市西客站直線距離500米，開車到達僅需8分鐘，距離大慶市薩爾圖機場30公里，到達時間約需要35分鐘，該機場2009年開通，與北京、上海、成都、廣州、西安、青島、三亞、海拉爾等城市通航，可選擇公交、出租車等交通工具。

4 結語

(1)昆侖唐人中心核心商圈客源比較理想，作為比鄰中國第一大油田大慶油田辦公地的城市綜合體，這里聚集了大量的白領階層，職工占消費群體的80%，顧客收入水平及消費水平較高，具有很強的消費能力，有利于昆侖唐人中心以經營中高檔商品為主。同時，在業態組合、物業管理等方面必須具有較強的針對性和可操作空間。

(2)昆侖唐人中心次級商圈和邊緣商圈有著一批固定的顧客來源，并吸引著大量周邊縣區的流動人口。競爭對手的分布聚集、經營狀況以及業態組合對昆侖唐人中心產生的影響較弱。

(3)昆侖唐人中心所處的地段交通便利，隨著大慶市市政府對市區的道路規劃和建設，讓胡路區的交通便捷，昆侖唐人中心所在的西濱路、昆侖大街有十多條公交路線停靠，能最大限度方便居民購物。

(4)大慶市新興商業形態和次商圈還不發達，傳統商圈主要集中東、西兩個城中心，然而隨著市民消費品購買力逐年提高，以及消費結構升級速度明顯加快，更多的商圈因此迅速成熟，并不斷消化這樣的消費力，消費和投資潛力逐漸釋放，將成為推動昆侖唐人中心組逐漸成長的動力。

(5)昆侖唐人中心商圈內主力店和半主力店、旗艦店、品牌店、專賣場等數量略顯不足，而昆侖唐人中心這種超大型城市綜合體充滿了持久旺盛的經營活力，是一種輻射力很強的超大規模商業設施，它的運行將有效地整合商業資源，使商圈品位和檔次得到極大提高。

[1] 胡冰.昆侖唐人中心:全面升級打造西城新商圈[N].大慶晚報,2011-11-28.

[2] 昆侖唐人中心[EB/OL].百度百科,http://baike.baidu.com/view/7057750.htm.