我國房地產金融發展現狀分析

摘 要：房地產業是一個高風險的行業，它高度依賴金融市場的信貸支持，因此，房地產金融在支撐房地產業迅速發展的同時，也不可避免的承擔了房地產業的高風險。本文將從我國房地產金融的發展現狀分析入手，著重分析目前房地產金融發展存在的問題和風險。

關鍵詞：房地產金融 風險 現狀

房地產金融是房地產業發展中不可替代的重要支持和保障因素，房地產金融業的發展也促進了這些年房地產行業的飛速發展，從節節攀升的房價我們可見一斑。

但是從今年來看，銀行業出現“錢荒”，很多銀行都取消了住房抵押貸款利率優惠，甚至利率還出現上浮傾向。商業銀行對住房抵押貸款信貸收緊的新聞報道經常見諸各大新聞版面。商業銀行信貸收緊說明一個問題，銀行業資金面緊張，銀行業不愿意把錢投向周期長、回報低、風險大的住房抵押貸款。可見房地產風險開始凸顯。

一、我國房地產金融的現狀

中央和地方在嚴格施行差異化信貸政策和限購政策的過程中，抑制投資投機性需求，加上地方政策對合理的改善性需求的支持，品牌房企帶頭主推剛需產品。政府與供給雙重作用，刺激了剛需的集中釋放，推動了大中城市房屋成交量的快速放大，價格一直保持上升態勢。2013年7月調查顯示，在監控的288個主要城市中，共有217個城市一手房交易價格出現上漲，中國城市住房（一手房）價格288指數為1050.5點，較上月上升8.7點，環比上漲0.84%，同比上漲11.36%。

雖然在拓寬融資渠道創新金融手段中，房地產信托、私募基金取得了一定的發展，房地產企業間出現的大量并購機會也給房地產私募基金創造了發展空間，新修訂的基金法的實施給房地產私募基金帶來了更為廣闊的機遇，但是從目前看銀行信貸仍是房地產資金的重要來源。2012年，房地產開發企業資金來源中國內貸款為1.48萬億元，增長13.2%。個人按揭貸款1.05萬億元，增長21.3%。房地產信貸方面，隨著市場的持續回暖，個人住房信貸增速上升，推動了整個房地產貸款的規模抬升。統計資料指出，到2012年末，我國主要金融機構人民幣房地產貸款余額12.11萬億元，同比增長12.8%?，F在我們時不時就能聽到銀行對房地產信貸收緊的消息，很多銀行取消了利率優惠，甚至申請貸款難度增加，但是我們可以看到這種信貸收緊主要反映為房地產貸款余額增速的放緩，而不是總量的減少。2012年全年房地產開發貸款余額總量為3.8萬億，雖然貸款基準利率回落，但是房地產企業獲得房地產開發貸款的難度加大。個人住房貸款的申請難度增加，住房公積金委托貸款穩步上升，為滿足普通百姓的住房需求做出了重要貢獻。

二、目前我國房地產金融存在的問題

（一）個人住房信貸的發展可能存在違約的風險

住房抵押貸款市場是一個具有明顯周期性的行業，當房地產市場繁榮時，銀行普遍傾向于大量發放貸款，在這個房價快速上漲的時期，房貸惡性違約一般較少，在這個房價快速上漲的時期，房價的上漲會掩蓋大量的信用風險。在次貸危機爆發前，美國房地產市場欣欣向榮時，次貸抵押貸款的質量并沒有令人擔憂。然而，一旦房地產出現周期性變化，暴露出的風險往往大于預期，造成放貸機構的措手不及。由于房價暴跌，房子賣掉還不夠償還銀行貸款的這種“倒掛”現象在溫州愈演愈烈，有一部分人“棄房”或者“跑路”，銀行成了房東，溫州房價暴跌已經產生了社會信用風險，銀行成了最后的接盤者。加上在我國，假合同、假按揭等行為和轉按揭、假按揭等做法也是屢見不鮮，可以說個人信貸風險并不低。一旦出現斷供、收入狀況發生變化，銀行就會出現大量的壞賬。

（二）房地產企業融資渠道單一，過度依賴銀行

房地產開發是一個資金使用密集，投資巨大的系統工程，如果不能拓寬籌資渠道，房地產企業時刻都會出現財務危機乃至破產的可能。目前我國房地產企業融資渠道主要有直接融資和間接融資，直接融資是指房地產企業上市股權融資和債券融資，因為門檻高，只有那些真正有實力的大型房地產商才有資格采用這種方式；對那些多如牛毛的中小企業，更多的時候是采用間接融資，也就是找銀行貸款。房地產開發的以及土地開發、房地產開發，再到房地產銷售，每一個環節都離不開銀行信貸資金的支持。這種過于單一的融資渠道，導致大量的金融風險集中于銀行系統。雖然住建部政策研究中心與高和資本日前聯合在上海發布《2013年民間資本與房地產業研究報告》，報告指出房地產直接融資所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，但是房地產企業在逐步探索和發展多元化融資的道路上還任重而道遠，除傳統的銀行貸款、證券融資外，目前出現的信托融資、房地產私募基金等新型融資方式規模都還小，離多元化的道路還有一段距離。

（三）房地產企業自身存在經營風險

目前我國房地產市場不夠規范，最近一些年在高房價、高利潤的誘惑下，大量的企業投身房地產行業，這就導致整個房地產企業質量良莠不齊，有的企業規模小，對怎么貸款等決策沒有形成規范，對潛在的項目風險準備不足，在建樓盤的過程中開發商破產，缺乏建設資金，或者項目陷入經濟糾紛，就出現了爛尾樓，爛尾樓多半都是因為開發商資金鏈條斷裂，銀行也不愿意貸款，項目又無法轉讓給其他人導致的。加上有些房地產開發商在利益的驅使下，忽視市場需求，盲目開發高檔樓宇，使自身陷入銷售風險。

（四）金融機構的產品創新存在一定制約，面臨較大風險

在過去的年間，以銀行信貸為核心的房地產金融體系為我國房地產的快速發展提供了重要支撐，但是隨著市場的發展，這種單一模式制約著房地產行業的發展。目前我國金融市場創新不足，體系不健全，房地產金融市場深度僅限于一級市場。對于房地產投資基金、個人住房抵押支持的證券、抵押擔保證券等處于二級市場的金融產品，目前是少之又少。除此以外，目前我國市場上缺少專業性的住房金融機構和向住房融資提供擔保和保險的機構。這就出現了監管限制過多，創新不足，政策引導不利的問題。這也導致了目前我國“經濟一感冒，房地產就打噴嚏”的現象。

（五）國家相關政策、法律法規不健全

雖然我國目前對住房抵押貸款的首付比例，貸款利率有一些限制，但是沒有根本上解決房價居高不下的問題，目前對房子需求較大的是剛需族，但是我國從政策上剛好缺少對低收入者住房供給的金融支持，政策性住房金融制度存在缺陷。除此以外，我國金融法規不健全，我國還沒有真正建立起一整套成體系的住房金融政策及相關的財政支持系統，在房地產住房資金來源、政府信用擔保、減輕貸款返還負擔和個人征信體系等方面還沒形成程序化的實施辦法。

三、房地產金融未來發展的對策

1. 建立多元化的融資渠道。著重發展適合我國的房地產融資方式，將集中的銀行貸款融資轉化到銀行貸款、房地產信托、住房資產證劵化等多種融資渠道模式，以擴充開發企業和購房者的融資渠道，這將是化解房地產金融風險的必經之路。

2. 建立健全的與房地產金融有關的法律法規，借鑒國外成熟市場的做法，從個人信用、住房抵押貸款、住房公積金、房地產擔保等各方面著手，加強對房地產的監管，合理規避房地產金融風險，保障房地產金融參與各方的合法權益。

3. 加快金融創新，建立有效風險轉移。加快房地產金融產品證劵化速度。通過貸款證劵化增加了信貸資產的流動性，同時有利于銀行進一步擴大信貸規模，從而形成良性擴張，還可以改善銀行資產負債結構，降低資本金要求。加快發展房地產基金。

參考文獻：

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