用區(qū)位基尼系數(shù)分析房地產(chǎn)業(yè)的集聚

摘 要：隨著產(chǎn)業(yè)集聚理論的不斷發(fā)展成熟，一系列衡量產(chǎn)業(yè)集聚度的指標(biāo)應(yīng)運(yùn)而生，其中最具代表性的即是區(qū)位基尼系數(shù)，它的出現(xiàn)為我們測(cè)度產(chǎn)業(yè)集聚提供了一個(gè)很好的工具。本文通過(guò)對(duì)八個(gè)省份的房地產(chǎn)業(yè)區(qū)位基尼系數(shù)的測(cè)算，分析房地產(chǎn)業(yè)不能集聚的因素。

關(guān)鍵詞：區(qū)位基尼系數(shù) 房地產(chǎn)業(yè) 集聚

一、引言

自改革開(kāi)放以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)日漸繁榮，帶來(lái)了房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，有力地促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)對(duì)保持經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)和促進(jìn)消費(fèi)者需求都有重要意義，因此有必要對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行分析研究。

二、八個(gè)省份的房地產(chǎn)業(yè)區(qū)位基尼系數(shù)的測(cè)算從上圖可以看出，從整體上來(lái)看，雖然基尼系數(shù)越來(lái)越大，但是它的變動(dòng)并不是很大，說(shuō)明房地產(chǎn)的集聚程度不明顯。2006年的基尼系數(shù)比較大，說(shuō)明這年的房地產(chǎn)業(yè)集聚程度高，房地產(chǎn)業(yè)集中分布在少數(shù)地區(qū)，但其它各年的基尼系數(shù)變動(dòng)不大。因此，房地產(chǎn)業(yè)集中分布在各個(gè)地區(qū)。

三、房地產(chǎn)業(yè)不能集聚的因素分析

集聚是指某一地域在特定時(shí)間內(nèi)經(jīng)濟(jì)、人口的快速集中現(xiàn)象。產(chǎn)業(yè)集聚是集聚的一個(gè)方面，是指在一定的區(qū)域范圍內(nèi)，生產(chǎn)某種產(chǎn)品的若干個(gè)不同類企業(yè)，以及與這些企業(yè)相配套的企業(yè)、相關(guān)服務(wù)業(yè)等，高度密集地聚集在一起，從而產(chǎn)生集聚效應(yīng)。

（一）區(qū)域性

房地產(chǎn)最重要的特性是其位置不可移動(dòng)性或固定性，它是房地產(chǎn)商品區(qū)別于其他商品最顯著的特點(diǎn)，特定的消費(fèi)者只會(huì)在特定的市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)選擇商品，不同市場(chǎng)供給的產(chǎn)品難以互相替代，因而難以形成統(tǒng)一的市場(chǎng)。在區(qū)域內(nèi)，區(qū)域外的房地產(chǎn)無(wú)法流入?yún)⑴c區(qū)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)，區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)也不能流出參與區(qū)域外的競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)是土地，而土地作為一種自然資源，在空間上是無(wú)法自由流動(dòng)的，導(dǎo)致房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，就決定著其市場(chǎng)區(qū)域性強(qiáng)，使每座城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)各自獨(dú)特的發(fā)展態(tài)勢(shì)。這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)沒(méi)有明顯的規(guī)模集聚效應(yīng)，無(wú)法產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)集聚。

（二）消費(fèi)需求

隨著居民收入和生活水平的提高，消費(fèi)者需求越來(lái)越大。

住宅作為生活資料，可以滿足人們生存性需求、享受性需求。不管居住在哪里，住房成為生活的重要組成部分。不同的地方需求不一樣，對(duì)房地產(chǎn)的要求不一致，在選擇上，需求差異很大，同時(shí)隨著城市人口的增多，增加了對(duì)城市住宅的巨大需求，很難產(chǎn)生集聚效應(yīng)。

（三）國(guó)家有關(guān)政策

城市化是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，隨著城市數(shù)量的增加和規(guī)模的擴(kuò)大，必然要加快城市建設(shè)。城市建設(shè)的發(fā)展，需要進(jìn)行社區(qū)改造和實(shí)施重大房建工程，力圖實(shí)現(xiàn)各個(gè)城市均衡發(fā)展，減少兩極分化現(xiàn)象，使得產(chǎn)業(yè)增速相當(dāng)。國(guó)家加強(qiáng)宏觀調(diào)控政策，調(diào)節(jié)收入分配，縮短貧富差距，增加居民收入，加大了各地區(qū)居民對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)，不能形成產(chǎn)業(yè)集中，這就促使了產(chǎn)業(yè)的分散。

四、結(jié)語(yǔ)

區(qū)位基尼系數(shù)是一種經(jīng)濟(jì)集聚趨勢(shì)的反映，是產(chǎn)業(yè)集聚與擴(kuò)散趨勢(shì)的測(cè)度。從區(qū)位基尼系數(shù)大小來(lái)看行業(yè)分布的區(qū)域均衡程度，區(qū)位基尼系數(shù)只是對(duì)產(chǎn)業(yè)集聚程度的相對(duì)度量。區(qū)位基尼系數(shù)是隨著產(chǎn)業(yè)集聚理論的產(chǎn)生、發(fā)展而發(fā)展起來(lái)的，而產(chǎn)業(yè)集聚只是一個(gè)相對(duì)普遍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，并非所有的產(chǎn)業(yè)都具有集聚的特征。因此各個(gè)地方政府應(yīng)該依據(jù)本地房地產(chǎn)業(yè)的特征，制定相應(yīng)的發(fā)展方略，通過(guò)制定優(yōu)惠政策，推動(dòng)本地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

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