淺析我國房地產市場信息不對稱問題

摘要：在房地產市場上，房地產企業、消費者、金融機構和政府之間的信息不對稱導致了各種道德風險和逆向選擇行為，表現出形形色色的違法違規失信行為，最終導致了房地產市場價格機制失靈，效率低下。本文針對目前房地產市場出現的信息不對稱現象、成因及其對我國房地產市場的影響進行了研究，并提出解決對策。

關鍵詞：房地產市場；信息不對稱；問題；對策

前言

近幾年來，我國房地產市場出現連續數年的快速發展，價格迅速攀升。目前在宏觀調控的大背景下，房地產價格已經高位運行卻仍然迅猛上漲。房價之所以出現持續快速上漲，的確存在市場真實需求擴大、地價提高和建筑成本上升等客觀因素的作用。但是，房地產市場作為一個典型的信息不對稱市場，房產商通常在市場需求、產品成本、產品品質等方面具有顯著信息優勢，而置業者（買方） 則明顯處于信息劣勢。一定條件下開發商可以利用信息優勢人為拔高房地產價格，從而獲取“超額”利潤。開發商利用信息不對稱而進行的投機性漲價是導致房地產價格“非正?！鄙蠞q的重要原因之一。

所謂房地產市場，是以房產作為交易對象的流通市場，也是房屋商品交換關系的總和。從狹義上說，是指進行房地產買賣、轉讓、抵押和租賃等交易活動的場所。從廣義上說，它是指房地產企業開發經營的，帶有房地產特征的產品或服務的市場，是房地產商品交換關系的總和。所謂信息不對稱，是指市場交易的各經濟主體所擁有的信息不對等，各方所掌握的商品或服務的價格，質量等信息不相同，即一方比另一方占有較多的相關信息，處于信息優勢地位，而另一方則處于信息劣勢地位。信息不對稱問題不僅僅存在于保險、金融和勞動市場，在很大程度上也存在于所有的產品市場。房地產市場的信息不對稱主要是指在房地產市場中，各個市場參與者所掌握的信息是不均勻的，對于所要交易房屋的質量、性能等內在屬性，一方比另一方更為了解。

一、房地產市場上信息不對稱的主要表現

房地產開發經營中一般包括政府部門、房地產企業（包括房地產開發企業和房地產中介機構）、金融機構、消費者四個主體。從現行房地產市場看，信息不對稱主要體現在以上四個主體之間。具體表現如下：

（一）房地產商與消費者之間的信息不對稱

房地產商與消費者之間的信息不對稱是房地產市場上信息不對稱的主體。在房地產交易市場上，相對于消費者來說，處于賣方地位的房地產商是房地產行業的專家，具有較強的信息優勢。他們掌握著房屋的地理位置、地形、環境、布局、交通情況、成本、質量、銷售情況等大量的實質性信息。而消費者只能通過房地產商的介紹和自己的一些直觀感覺來了解房屋的情況，對于房屋的隱蔽信息則知之甚少，處于嚴重的信息劣勢地位。

（二）房產中介與消費者之間的信息不對稱

由于在房地產市場上消費者處于信息劣勢地位，為了解決這種情況，房產中介應運而生。但由于房產中介與消費者的利益不一致，中介的很多行為（如經營狀況、資金運用、信譽等）消費者并不能完全掌握，在房產中介市場上也產生了信息不對稱現象。有的中介機構出于自身利益的考慮，力求使買方出高價、賣方出低價，促使交易達成，從中獲取中介費，還有的中介機構利用自身擁有的信息優勢欺騙消費者獲取短期最大利益，從而向消費者提供低質量的服務或是低質量的房屋。

（三）房地產商與政府、金融機構之間的信息不對稱

房地產商要得到土地，就必須通過政府批準，要得到資金，就需要金融機構進行投資。但是無論是政府還是金融機構都受到管理方式、專業水平和監督成本等方面的限制，很難獲得房地產開發企業的真實情況。例如，申報資料的真實性，經營狀況、信用能力等內在的實質信息，只能被動通過房地產開發企業提供的信息間接地對其進行了解，而房地產商為了自身的利益，有時就會提供虛假信息，政府和金融機構則無法查證這些信息的真實性，這就導致了房地產商與政府、金融機構之間信息不對稱的客觀存在。

二、房地產市場信息不對稱形成的原因

（一）房地產商品的特殊性

房地產市場不同于一般的商品市場，房地產商品的特殊性決定了房地產市場中信息不對稱問題，主要表現在以下幾點：第一，房地產商品生產過程復雜，涉及領域繁多，由于社會分工的發展，很難有人對各個領域的知識都很精通，這導致消費者難以確定商品的質量。第二，房地產商品隱蔽工程多，被后續工程覆蓋后，由于其本身的特點，難以進行全面檢查。第三，房地產商品地理位置、設計、構造各不相同，在市場上不會存在相同的兩個商品，人們不可能通過了解其他商品的特性來幫助判斷，這決定了房地產商品的私有信息非常豐富。

（二）信息的稀缺性

信息是一種稀缺資源，由于信息生產的專業性、規模性和信息產品的外部性原因，導致了信息的供給常常不足。信息嚴重不對稱的市場是一個效率比較低的市場。信息的不對稱，是市場本身不能夠生產出足夠的信息并有效地配置它們。在房地產交易中，開發商掌握的信息比較多，而且也不愿意公開這些信息，使得消費者信息缺乏，造成信息的不對稱。

（三）社會經濟成因分析

就信息不對稱的社會經濟成因，可以從不同的市場主體來分析：

1、從開發商來看。首先，開發商主觀上追求局部、短期利益最大化，容易產生欺編消費者的動機；其次，企業的“信用”意識不強。一些企業以完成“資本的原始積累”為目標或其他原因，成為“一次性”項目公司，并不注重企業的可持續發展，對品牌和信譽沒有正確的認識和態度；第三，房地產企業管理水平低下，使得一些問題在一定程度上無法避免，只能在交易中試圖掩蓋以滿足短期利益最大化的要求。

2、從消費者來看。在目前房地產市場中，大量的信號是由開發商或銷咨代理發出來的，帶有明顯的主觀性，而大多數消費者并不具備專業知識，很難對如此大量的信息進行篩選、辨別。另外，多數消費者不太愿愈委托專業中介，一是因為這需要付出成本；二是中介行業本身缺乏市場誠信。這種缺乏專業幫助的交易往往使消費者失去最有力的權威武器。

3、從中介來看。我國現今的房地產中介普通存在著房源信息不對稱的現象。一方面由于信息的傳遞層次過多，中介信息系統不夠完普，信息在傳遞過程中發生曲解或遺失，信息傳遞不到位，導致消費者對二手房的產權和售價發生爭議；另一方面由于中介本身存在問題，如專業化程度過低，某些中介商為了利益故意讓房屋買賣雙方處于隔絕的狀態，使交易在買賣雙方不知曉的情況下進行，從中撈取超額利潤。

4、從政府來看。由于我國的社會主義市場經濟體制的建立時間短，法律、法規不健全，政府主管部門沒有建立規范的房地產信息發布制度，信息流通不暢，甚至發生扭曲，人們不便或無法獲得完全有價值的信息。

三、信息不對稱對我國房地產市場的影響

信息不對稱對我國房地產市場的影響是多方面的，具體表現在以下幾個方面：

（一）房地產市場的信息不對稱易造成市場資源的極大浪費

經濟學的核心命題是資源的有效配置和效率增進，市場經濟被認為是迄今為止最有效的一種資源配置方式。但是，由于信息不對稱現象的存在，房地產市場中資源配置的效率大打折扣。房地產開發企業在進行項目決策分析時，往往根據市場供應狀況來決定項目的消費群體定位、戶型結構比例等，而市場供求狀況中基礎數據來源于其他企業的信息，由于信息偏差，房地產開發企業很可能做出與實際相悖的決策。

（二）房地產市場的信息不對稱易產生房地產“泡沫”現象

由于近幾年房地產投資迅速發展，很多開發商乘機進行投資，投資迅速增長，市場泡沫嚴重，加大了房地產金融的風險，由此導致的問題日益嚴重。一是商品房空置面積、空置率上升；二是房地產開發企業圈地面積越來越大，圈地速度明顯加快，這必然導致地價的攀升，從而帶動房價非理性上揚；三是商品房開發結構性失衡，高檔房、別墅所占比不合理。這一切必將導致企業過度借貸，使其財務風險、投資風險上升，最終威脅銀行信貸資金的安全。

（三）房地產市場的信息不對稱可能帶來房地產金融風險

當前資金市場上資金供不應求，借款競爭日益激烈，由于信用環境和法制環境上的軟約束，必然導致企業向銀行隱瞞真實經營業績和風險狀況以謀求信貸支持。銀行在無法獲得“完全信息”的情況下，對企業的經營狀況、管理能力、發展潛力等信息把握不準，可能增加逆向選擇與道德風險的成本，導致決策錯誤和資源分配的低效率，從而導致房地產金融市場的發展扭曲，舞弊、隱瞞的現象時有發生，導致房地產金融風險加大。

（四）房地產市場的信息不對稱帶來糾紛過多

房地產市場的信息不對稱帶來了過多的糾紛，這嚴重影響了我國房地產市場的正常發展。當前我國商品房銷售存在銷售和預售兩種形式。在商品房預售中，房屋主體工程還沒有完工，小區內公建和配套設施可能還沒有建設，小區規劃布局還沒有形成，購房者只能通過銷售商提供的宣傳信息來決定是否購買，而簽約后開發企業可以根據需要變更規劃設計和建筑設計。由于房地產市場是典型的不完全競爭市場，少數開發企業過分強調優勢，隱瞞劣勢，實施價格和促銷方面的欺詐，一旦購房者發現所購買的房屋與宣傳不符就常常導致糾紛。

四、建議和對策

信息不對稱給房地產市場帶來的不利影響是非常大的，但我們又必須意識到，要完全消除信息不對稱現象，營造完全競爭的市場環境是不可能的。我們所能做的就是調動相關部門行業的積極性，共同努力將信息不對稱造成的影響減弱到最小。

（一）政府應該加強法制建設，規范房地產市場

政府的宏觀調控是彌補市場機制不足，解決房地產市場上信息不對稱的有效手段。但目前我國的法制建設還不夠完善，雖然推出了關于公積金管理、住房貸款管理、銷售面積計算及公用面積公攤、房屋質量等一系列法律法規，但仍有些不法之徒鉆法律的空子，進行房產投機，以謀求高額利潤。所以，政府應該進一步建立完善的法律法規，以及相應的監督、監管機制來保障法律法規的實行，保證市場運行的透明和公正。

（二）房地產商應樹立誠信意識，向市場傳遞真實信息

房地產商應從企業的長遠利益出發，樹立誠信意識，不能被短期利益所迷惑。要想房地產企業能夠長遠發展，房地產商必須通過各種渠道傳遞信息，如通過加大網站建設，向消費者提供一系列真實完整的產品信息，增加企業的透明度，向市場發送正的信號；同時提供優質的產品以及售后服務，樹立誠信意識，建立值得消費者信賴的品牌，這樣不僅可以保護消費者的合法權益，同時也使房產商自己的產品在房地產市場上脫穎而出，占據市場銷售份額，獲得長足發展。

（三）規范房產中介行為，使其發揮重要作用

作為房產商和消費者之間的橋梁，房產中介機構在房地產市場上占據著重要地位，我們必須要規范房產中介的行為，使其真正發揮作用。目前我國的房地產中介行業存在著很多問題，中介執業人員素質不高，專業人員缺乏等，造成整個房地產中介機構服務質量不高，交易雙方怨聲載道。由于中介行業充當著信息傳遞者的角色，因此提高房地產中介服務質量，培育發達、完善的房地產中介行業就成為改善目前房地產市場信息不對稱狀況的重要一環。

（四）消費者需加強自我保護意識

對于消費者來說，由于其處于信息劣勢地位，是房地產市場上信息不對稱的主要受害者，為了保護消費者的正當權益，除了政府、房地產商、中介等機構要做出努力外，消費者自身也應加強自我保護意識。消費者應該加強法律知識，多了解些房地產專業知識，要充分利用信息社會的方便條件，從多方面獲取更多的商品信息，在房產交易中減少自己的信息不對稱程度。

結語

房地產市場上的信息不對稱嚴重損害了廣大消費者的利益，造成了市場資源的極大浪費，阻礙了經濟的發展。我們必須綜合各方面因素，制定合理政策，建立合理信譽體制，通過各種途徑增加消費者的信息量，使買賣雙方的信息量達到平衡，盡可能減少房地產市場上的道德風險和逆向選擇行為的發生，從而保證房地產市場健康有序的發展。（作者單位：首都經濟貿易大學城市經濟與公共管理學院）

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