我國商業銀行個人住房貸款風險防范

摘要：隨著經濟發展和消費理念的進步，近年個人住房抵押貸款在個人消費信貸中占據較大的比重，已逐漸成為國內商業銀行“前景”性業務，但我國個人信用體系不健全、商業銀行管理水平低均帶來巨大的風險。文章筆者著重進行商業銀行個人住房貸款的風險的分析，接著結合我國房地產行業和商業銀行管理實況，提出幾條有建設性風險防范的對策。

關鍵詞：商業銀行；住房貸款；風險；防范

1.我國商業銀行個人住房貸款的風險分析

當前經濟體制下，個人住房抵押貸款風險的存在和發生有其可能性和必然性，這主要由住房貸款性質、特點及市場環境所決定。國內商業銀行個人住房貸款風險主要源于信用風險、市場風險和操作風險，市場風險產生提前還款風險，而操作風險多來源于銀行內部。筆者重點從違約風險、提前還貸風險和操作風險三方面分析我國商業銀行個人住房貸款風險：

1.1違約還貸風險

違約貸款指借款人和銀行簽訂以住房為抵押取得貸款，且在規定時間未能還清貸款的行為。違約貸款風險亦稱信用風險，它伴隨貸款關系出現而生，貸款償還或發生違約沖銷壞賬而滅。對于特定貸款人都存在違約還款的可能性，因此從貸款發放至本息收回期間都應開展信用風險管理。

信用風險管理是商業銀行風險管理的主要組成板塊。商業銀行和借款人之間信息不對稱是產生違約還貸風險的根源，而其中信用制度的不完善是信用風險發生基礎條件。而此處信息不對稱多為內生性信息不對稱，一般借款人對自我信息清晰知曉，處于優勢地位，而商業銀行缺乏對借款人信息的充分掌握，屬弱勢方。當借款人借助信息優勢使銀行利益受損時，市場價格機制無法發揮職能，進而產生違約還貸風險，借貸雙方信息不對稱行為愈嚴重，信用風險越大，即使商業銀行單方面采取種種措施，也只能有效降低信用風險程度，卻不能避免和消除。

1.2提前還貸風險

提前還款風險多指借款人提前還款所造成損失的可能性。當市場利率低于貸款合同的利率時，借款方提前還貸情況時常發生，此類提前還款使銀行既承受利息的損失，又要承擔為該部分資金尋找投資渠道的成本。影響提前還貸風險因素有外生和內生因素。外生因素多指非自愿性提前還款，如房屋受自然災害影響，保險公司代為還款的情形；而內生因素包含利率和房價、貸款期限、經濟周期。個人住房貸款包含固定利率和浮動利率貸款，后者利息隨利率浮動而變化，尤其對貸款期限長的借款者價值波動較大；經濟繁榮時，個人住房貸款還款上升，而經濟蕭條時個人住房貸款的提前還款隨之低迷。

1.3操作風險

商業銀行個人住房貸款風險中的操作風險多源于銀行內部，違規操作是引發操作風險的重要因素。操作風險的產生和商業銀行自身貸款制度松弛程度有很大關系，當商業銀行貸款制度放寬時，操作風險較大；而當商業銀行制度管理上嚴格約束貸款，則操作風險會相應降低。由于國內商業銀行經營重業務輕管理，在業務導向激勵約束機制下，為提升業務量不惜違規降低貸款標準開展業務，或借助住房貸款違規辦理個人高風險業務。

2.我國商業銀行房貸風險防范對策

2.1 完善我國商業銀行內部借貸管理機制

加強房貸申請審查資格審查，該審查是風險防范的第一個關卡，可有效防范信用風險的發生。進行資格審查時，應以借款人現金收入為評估基礎，對其家庭收入、疾病預測等進行綜合分析；對貸款人借款金額、合法合理性進行全面審查，調查科側重借款人還款能力、信用清理、擔保情況；貸款人應規范審批流程，實現審查和貸款分離，確保貸款審批人員獨立授權審批貸款；貸款人應設置合理借款者收入償還機制，結合借款人收入、負債、日常支出等，確定科學的貸款期限和金額，保證借款人每期償還能力超過還款金額。

加強個人房貸抵押物的審查，抵押物作為商業銀行收款的第二來源，亦是銀行收款的最后憑證，但同時抵押物自身伴有的風險性，因此，加強對個人住房貸款抵押物的審查非常關鍵，越發嚴格的審查，越能為商業銀行降低貸款風險。抵押物審查中要對抵押物合法性強化審查；控制抵押率，以規避因抵押物市場價格變動帶來的金融風險；對未能如期還款履行擔保法的借款人，堅決拍賣其抵押房產。

2.2建立個人住房貸款風險預警系統

房地產是和國家宏觀經濟緊密聯系的領域，具有較高的市場和政策風險，為預防和規避風險，建立個人住房貸款風險預警系統非常關鍵。建立個人住房貸款風險預警機制能夠有效對國家政策、市場變化宏觀經濟指標進行分析，及早對房地產市場環境進行預測，繼而采取一系列措施規避潛在的風險和威脅降低損失。預警系統的建設是一項長期、復雜、高難度的工程，它包含風險預警數據庫、風險預警模型和快速反應和預控機制。其中風險預警數據庫可通過不同渠道和途徑收集全面、系統的資料和數據，為開發合理風險預警模型提供條件，風險預警模型中的參數綜合我國經濟實況、概率密度函數等確認；而快速反應和預控機制的建立能夠及時、迅速化解和消除潛在風險的威脅。

2.3建立并發展個人住房抵押貸款風險轉移機制和個人信用體系

房屋抵押貸款保險目的在于分散房屋毀壞的風險、借款人的信用風險和借款人的人參風險。國內個人住房抵押貸款保險種類單一，對各種風險沒有進行合理劃分。因此，可通過建立個人住房抵押貸款保險機制，嚴格劃分風險，并開發與之相關的保險產品，如財產險、失業險、人壽保險等；根據消費者收入情況開發不同種類保險，如對收入較低建立政策性抵押貸款保險，對收入高借款人提供商業性抵押貸款保險；加快個人房屋抵押貸款證券化進程，從根源上驅除商業銀行“存短貸長”的矛盾和與之帶來的風險。

建立科學、全面、系統的個人信用體系。嚴格按照借款人收入、信用等級、信用透支等綜合確定是否貸款或貸多少。首先完善國內個人信用評估制度，可從國外引進先進可靠的計量模型，將定量和定性相結合對借款人進行信用評估；同時加強全國范圍內思想道德宣傳和教育，強化誠信意識、守信意識，這對個人信用體系建設具有至關重要作用。（作者單位：長江大學經濟學院）

參考文獻

[1]余麗霞，竇琤.論我國商業銀行個人住房貸款的風險防范[J].浙江金融，2011，（01）：34-38.

[2]錢鳳林，鄧予蘭.我國商業銀行個人住房貸款風險的分析及防范[J].科學經濟社會，2011，29（1）：32-35.

[3]劉昕雨.我國商業銀行個人住房貸款風險表現及應對措施[J].前言，2012，（14）：101-102.

[4]胡紅星.我國商業銀行個人住房抵押貸款風險及防范[J].蘇州大學學報，2007，（05）：34-38.