淺析成都老年住宅市場發展趨勢

摘要：我國自1999年以來已經進入老年型國家，2010年，成都市60歲以上老年人口已占總人口的17.27%，比全國高出近5個百分點，而且以每年增加約10萬人，增長0.7個百分點左右增速攀升.這為當今的住宅市場又創造了一個新的產業——養老住宅產業。相信一產業會在投資者的不斷努力和政策不斷完善下，會產生良好的社會效益和經濟效益。

關鍵詞：成都；老年住宅市場；發展趨勢

我國自1999年以來已經進入老年型國家。針對人口老齡化問題，國家出臺了一系列應對措施，如增加企業退休人員的基本養老金，實行特困老人的低保救助和社會救助等。但中國未來老年人的絕對數量是如此之大，單純依靠社會養老很難解決某些現實問題。21世紀我國的老齡化將更加迅速地、大規模地、高齡化地到來，據預測，到2040年，65歲以上老年人口的比例將達到20%以上，也就是每五人就有一位老人。臨困境，但是換另一種角度分析，如何把“銀色浪潮”好好利用起來，充分合理地開發“銀發資源”，就可以化負擔為優勢，促進社會經濟的發展。

老齡化帶來的問題更多的是社會、經濟負擔方面。對經濟的負面影響，需要高度重視和妥善解決，但它決不是延遲經濟發展的根本障礙。隨著社會老齡化程度的加劇，老年人口數量的增加，老年人需求范圍的擴大和需求層次的提高，老年產業的市場份額在國民經濟的各行業中所占比例不斷上升，促使老齡產業的興起，給經濟發展帶來新的生機，從而使其成為國民經濟的新的增長點，使社會對老年產品及勞務需求增加，從而形成一個龐大的老年消費市場，并由此刺激老年住宅產業的形成和發展。

一、我國老齡化問題現狀分析

1、老齡化問題對經濟的影響

老齡化帶來的問題更多的是社會、經濟負擔方面。對經濟的負面影響，需要高度重視和妥善解決，但它決不是延遲經濟發展的根本障礙。隨著社會老齡化程度的加劇，老年人口數量的增加，老年人需求范圍的擴大和需求層次的提高，老年產業的市場份額在國民經濟的各行業中所占比例不斷上升，促使老齡產業的興起，給經濟發展帶來新的生機，從而使其成為國民經濟的新的增長點，使社會對老年產品及勞務需求增加，從而形成一個龐大的老年消費市場，并由此刺激老年產業的形成和發展。

從另外一個角度來講，如果老年產業得到發展，那么也就增加了相關商品的種類，擴展了服務的領域，促進了市場的繁榮，增加了社會的財富，擴大了就業的渠道，推動了經濟的增長；而老年服務業所產生的關聯效應和連鎖效應，可以促進其他產業的發展。也就是說，通過關聯和連鎖效應，老年服務業的發展對整個國民經濟的發展大有裨益。

2、老年人需求市場蘊藏著巨大的商業機遇

據一家權威機構所做的調查顯示，2010年我國老年人市場年需求達到8000億元。但在目前市場上，專門為老年人提供的產品和服務尚不足1000億元。老年人需求市場蘊藏著巨大的商業機會。

3、社會老齡化需求老年住宅

老年問題涉及千家萬戶，關系到每一個人，特別是老年人的居住問題直接影響到每一個家庭，打造安居體系已刻不容緩。

老年住宅，有的稱“銀發住宅”、“養生住宅”、“長壽住宅”、“樂齡住宅”或“關懷住宅”，是依據老年人的特點和需求設計、建造的專用住宅，是居家養老與社區服務的結合，不僅需要在樓層、醫院、交通、服務設施等方面符合老人的身體特點，更要在娛樂、學習、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。

在北京、上海一些經濟發達的城市里，大多數老人出于各方面原因不愿意與子女一起生活。消費觀念也有所改變，他們的收入及消費行為開始圍繞著自身需要來進行，他們將可能是銀發住宅潛在的最大的客戶群。另外，中國人傳統的“盡孝”思想，使很多子女愿意為父母購買一套銀色住宅，讓自己的父母得到充分的照顧。

隨著經濟的發展、社會老齡化問題的加劇、人民生活水平的提高以及觀念的變化，老年人住宅的市場需求將不斷增長，老年人住宅是對老人的終極關懷。

4、家庭因素催生老年人住宅的產生和發展

自我國70年代中期實行計劃生育控制以來，“三口之家”現已成為社會的主力家庭結構。許多獨生子女成家之后，所面臨的是現代生活節奏加快，競爭加劇，壓力加大，每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，生活無規律和精力嚴重不足，同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關心生活質量的提高，老年人住宅呼聲高漲，呼之欲出。

二、老年住宅發展分析

1、老年住宅將帶動相關產業發展

老年住宅客觀上存在著一個產業鏈，而且這個產業鏈很長，涉及的相關行業和環節很多，對國民經濟的帶動作用非常突出。隨著老年住宅的發展，可以進一步帶動為老人服務產業的發展。老年住宅的發展，需要園林、綠化、基礎設施、醫療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家政服務等一系列產業和服務業的發展，帶動社會經濟的發展。而這些產業的發展又可以增加就業，引發商機。

2、老年住宅的發展，間接地帶動了社會經濟的全面發展

如今老年人的思想和觀念發生了變化，已開始挑選環境好、功能全、服務質量佳的地方頤養天年，對老年住宅的規模、環境、服務、功能需求上，提出了更高的要求和標準。老年住宅與服務的多種需求，構成了一個龐大的市場。而老年住宅所產生的關聯效應和連鎖效應，可以促進其他產業的發展，比如說老年住宅社區中要搞老年服務就需要有服務機構，要搞老年教育需要有教育機構，要搞老年娛樂需要有娛樂實體，要搞老年醫療需要有醫療衛生機構等等。這樣，無形中就刺激了市場對生產資料的需求，給經營生產資料的廠商帶來了商機，給市場注入了活力。

3、老年住宅打開就業之門

老年住宅的發展建設，是通過關懷老年人的人文理念和一系列關懷老年人的服務體系，體現社區的養老功能。如社區的醫療保健服務部門，可以為老年人進行室內看護，聘請運動學專家、醫學專家、營養學專家為老人建立系統的健康指數跟蹤服務；在社區里成立各種不同的老年俱樂部，建立老年活動中心、老年圖書館等。這些以老年住宅為依托的相關服務產業，提供了大量的就業崗位，通過招募一些下崗失業人員和困難群眾進行再培訓、再就業，可以有效解決社會壓力。同時也為下崗職工創造更多的就業機會，搭建了更好的就業平臺。

老年住宅帶動相關服務業的發展，有助于解決老齡社會的社會問題，促進經濟社會的發展，在發展經濟增加就業崗位的同時，調節就業人口多和崗位短缺的矛盾。隨著老年住宅的漸漸發展，達到一定規模后，將會開發出更多的公益性崗位，實現安排更多人員上崗就業。

三、成都老年人住房現狀分析

1、老年人住宅明顯不足

2010年末成都市常住人口1404.7萬人，目前，成都60歲以上老年人口已占總人口的17.27%，比全國高出近5個百分點，而且以每年增加約10萬人、增長0.7個百分點左右增速攀升。據統計，從1951年至1965年，我市出生人口數為245.97萬人，未來15年我市老年人口將猛增200萬人。

2009年末，全市共有養老服務機構（含敬老院、福利院）206所，床位數31917張，其中，國辦養老服務機構7所，床位數2252張。民辦養老服務機構33所，床位數7605張。農村敬老院166所，床位數22060張。只能滿足約2%的老年人進住，98%的老年人都要生活在社區，依托社區家庭養老。

2、戶型設計不合理、功能相對單一

現有的養老院戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人住宅特殊功能要求，更不能從規劃設計上充分體現人性化關懷。

3、住宅區規模小、配套設施不足

目前成都市的養老公寓以中小型為主，多屬傳統的養老院、福利院，擁有300個床位以上規模的還比較少。整體規劃設計落后，生活設施不完善，健身、休閑、娛樂設施單一，醫療護理、保健不配套，服務水平低下，缺乏人性化，不能滿足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。

4、環境質量有待提升

成都市現有的養老院中，絕大部坐落在偏遠地區或老城內，噪音和空氣污染大，且多數的養老院用房是經翻新過的民宅和企事業單位用房，房屋簡陋，內部安全隱患突出，綠化植被缺乏，更談不上養身、休閑的綠化景觀環境了，總體環境質量有待提升。

四、成都老年人住宅市場發展趨勢

1、“老年人住宅市場”潛力巨大

根據國家有關部門通過調查，2010年，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當于全國國內生產總值的1/3；另據中國老齡人協會統計，2010年中國老年人消費約5000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉變，其消費數額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場”是一個潛力很大的市場，老年人產業，尤其是老年人住宅產業是一個極待開發的產業。

2、老年人住宅將逐步從主城區向城郊轉移

老年人進入養老院等福利機構的目的就是安享晚年和健康長壽，因此對環境質量要求較多，而現有的養老院、福利院因歷史原因，大多選址于主城區內，噪音和空氣污染相當嚴重。相信隨著老年人對養老質量要求的提高，其老年人住宅從主城區向城郊轉移將成必然之勢，且唯有城郊獨特的地理環境才能滿足老年人對居住環境的特殊要求。

3、老年人住宅的開發以中檔為主、輔之中低檔和中高檔產品

對老年人公寓的檔次之分，現尚無明確界定，但可以肯定成都市現有養老院中絕大多數應界定為低檔產品，而絕大多數老年人需求的中檔產品嚴重不足。高檔產品市場稀缺，有效需求相對較大。低檔產品仍有市場，但需要升級換代。總之中檔老年住宅產品的開發將成為未來一段時間內市場開發的主流，而高檔產品、低檔產品也將占有一席之地。

4、民辦產權式老年公寓將成為未來老年人住宅市場的發展趨勢

縱觀成都市老年人住宅市場的發展現狀，各養老院無論是從硬件設施和軟件配套上都存在數量和質量的問題。許多老年人既想遠離城市的喧囂和孤單又恐在養老院無法滿足寧靜、舒適生活的要求，民辦產權式老年公寓的出現將打消老年人養老的多種顧慮，在北京、廣州等地該類型的養老住宅深受老年人喜愛。民辦養老機構的優勢表現在，體制機制靈活，適應性強；經營策略上更多思考；管理手段上多樣，市場化運作；負責程度上責任心強，全年無休，以院為家，是事業型；運作成本上更經濟、有效。

5、“環境度假型老年公寓”將更受消費者青睞

隨著居民生活水平的提高，老年人對居住的要求更加講究。他們年輕時由于競爭環境和迫于生計，終年奔波于城市中間，渴望回到自然卻又無法自主，退休后如釋重負，輕松了，無牽掛了，迫切需要回歸自然，與山水園林親密接觸，過著“桃花源”式的田園生活，頤養天年。因此“資源型老年公寓”的出現將倍受他們的青睞。

綜上所述，老年住宅市場“老年人住宅市場”潛力巨大，間接地帶動了社會經濟的全面發展，相信會在投資者的不斷努力和政策不斷完善下，產生良好的社會效益和經濟效益。（作者單位：成都市青羊區委黨校）