關(guān)于企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)公司開(kāi)展反向抵押貸款的探討

摘要：反向抵押貸款作為一種新型的養(yǎng)老方式，對(duì)解決老齡人口養(yǎng)老問(wèn)題具有積極意義。本文以企業(yè)集團(tuán)為研究對(duì)象，以反向抵押貸款業(yè)務(wù)的特征及運(yùn)作模式為研究?jī)?nèi)容，在此基礎(chǔ)上分析了企業(yè)集團(tuán)開(kāi)展反向抵押貸款的可行性，并探討了財(cái)務(wù)公司在企業(yè)集團(tuán)開(kāi)展反向抵押貸款過(guò)程中的作用和意義。

關(guān)鍵詞：企業(yè)集團(tuán)；財(cái)務(wù)公司；反向抵押貸款

我國(guó)正快速步入老齡化社會(huì)，據(jù)測(cè)算，預(yù)計(jì)到2015年，中國(guó)60歲以上人口將超過(guò)2億，約占總?cè)丝诘?4%，養(yǎng)老問(wèn)題已成為一個(gè)嚴(yán)峻的社會(huì)問(wèn)題。反向抵押貸款正是針對(duì)老年人養(yǎng)老推出的一種住房金融產(chǎn)品，它使得老年人可以利用自己的房產(chǎn)作抵押從金融機(jī)構(gòu)獲得貸款以滿足日后生活中的需要或者提高老年人的生活質(zhì)量。這樣老年人可以充分利用自己的財(cái)產(chǎn)來(lái)養(yǎng)老，同時(shí)可以繼續(xù)擁有自己住房的居住權(quán)，為老年人養(yǎng)老開(kāi)辟了新途徑。

一、反向抵押貸款的內(nèi)涵及特征

（一）反向抵押貸款的內(nèi)涵

反向抵押貸款，是使老年人能夠把他們擁有并居住的房屋以出售之外的其他方式獲得現(xiàn)金流入的一種金融工具。具體而言，反向抵押貸款就是指房屋產(chǎn)權(quán)的擁有者，把自有產(chǎn)權(quán)的房子抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，后者在綜合評(píng)估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在價(jià)值以及預(yù)計(jì)房主去世時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值等因素后，在一定年限內(nèi)，每月給房主一筆固定的貸款，房主繼續(xù)獲得居住權(quán)并負(fù)責(zé)維護(hù)。這種貸款一致延續(xù)到房主去世、搬離或出售住房為貸款宣告到期，這時(shí)將房產(chǎn)出售所得用來(lái)償還貸款本息，升值部分歸抵押權(quán)人所有或由貸款雙方協(xié)議共同分享。

（二）反向抵押貸款的特征

反向抵押貸款，將養(yǎng)老與住房結(jié)合起來(lái)，實(shí)現(xiàn)了以房養(yǎng)老，它對(duì)于改善老年人的生活質(zhì)量和減輕社會(huì)保障壓力起到很大的作用。目前這項(xiàng)業(yè)務(wù)在國(guó)內(nèi)尚未開(kāi)展，盡快推出該項(xiàng)業(yè)務(wù)是金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)甚至老年人消費(fèi)市場(chǎng)的內(nèi)在需要，同時(shí)實(shí)行的條件也正日趨成熟。傳統(tǒng)的住房抵押貸款已經(jīng)開(kāi)展多年，被人們所熟知，通過(guò)比較與傳統(tǒng)住房抵押貸款的異同點(diǎn)，可以更充分反映出反向抵押貸款的特征。

我們生活中常見(jiàn)的住房抵押貸款，是買(mǎi)房者在支付賣(mài)房者一定的房款后，以房產(chǎn)做抵押向銀行申請(qǐng)按揭貸款以支付房產(chǎn)價(jià)格和首付款的差額，然后由買(mǎi)房者在一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)逐月還款，分期償還給銀行結(jié)清貸款本息。而反向抵押貸款是一種特殊的住房按揭貸款，與通常所說(shuō)的住房抵押貸款有著較多的相似性，如都需要將住房申請(qǐng)抵押，計(jì)算并償還貸款的本息，需要金融機(jī)構(gòu)的參與和運(yùn)營(yíng)等。但反向抵押貸款與普通的住房抵押貸款相比，又有著很多的不同點(diǎn)。體現(xiàn)在以下六個(gè)方面：

1、業(yè)務(wù)對(duì)象不同。住房抵押貸款的借款者，按制度規(guī)定只能是中青年戶主，放貸對(duì)象主要是年輕、有穩(wěn)定收入的購(gòu)房者。老年戶主如年逾60歲以上，依法不具備申請(qǐng)貸款的資格。而反向抵押貸款業(yè)務(wù)，對(duì)借款人的年齡要求為不低于60歲或62歲的老年人。

2、開(kāi)辦機(jī)構(gòu)不同。住房抵押貸款的開(kāi)辦機(jī)構(gòu)只能是銀行。而反向抵押貸款的開(kāi)辦機(jī)構(gòu)可以為銀行，但也可能是壽險(xiǎn)公司、信托投資公司或?qū)ｉT(mén)成立開(kāi)辦這一業(yè)務(wù)的特設(shè)機(jī)構(gòu)。

3、貸款目的不同。住房抵押貸款的目的較明確，借款人以買(mǎi)房為目的，銀行以獲得利息收益為目的。而反向抵押貸款業(yè)務(wù)中，借款人以增加養(yǎng)老資金，提高生活水平為目的，貸款機(jī)構(gòu)以獲得住房上的利益并最終實(shí)現(xiàn)盈利為目的。

4、還貸期限不同。住房抵押貸款的還貸期限，由借貸雙方事先約定并在貸款合同中明確列示。而在反向抵押貸款中，貸款的期限完全取決于借款人的預(yù)期壽命，是不固定的，也很難預(yù)期。這在一定程度上加大了反向抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

5、現(xiàn)金流方向相反。住房抵押貸款是借款人將新購(gòu)置的住房產(chǎn)權(quán)以抵押的形式向銀行一次性取得資金，獲取所需要的款項(xiàng)用于彌補(bǔ)購(gòu)房款項(xiàng)的不足，然后由借款人分期償還給銀行以結(jié)清貸款本息。而反向抵押貸款業(yè)務(wù)，是老年人以其已居住多年的舊房產(chǎn)權(quán)作為抵押物，以反向抵押貸款的形式抵押給貸款機(jī)構(gòu)，獲取所需要的款項(xiàng)用于彌補(bǔ)養(yǎng)老所需，貸款機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)分期向借款人支付款項(xiàng)，直到房主去世時(shí)，通過(guò)出售房產(chǎn)，貸款機(jī)構(gòu)一次性收回貸款本息。兩種業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流方向剛好相反。

6、業(yè)務(wù)屬性不同。住房抵押貸款是一種簡(jiǎn)單的融資行為，體現(xiàn)了借貸雙方的一種純粹的債券債務(wù)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，完全可以遵循市場(chǎng)機(jī)構(gòu)予以運(yùn)作。而反向抵押貸款則因涉及養(yǎng)老問(wèn)題，是對(duì)年老而又貧弱的老人的一種生活資助和所擁有房產(chǎn)價(jià)值的特別安排，它不僅是一種融資行為，同時(shí)還是一種養(yǎng)老的新途徑，體現(xiàn)了一種政策行為，還附有濃重的公共福利資助的色彩。因此，兩種業(yè)務(wù)的屬性不同，應(yīng)當(dāng)遵循的指導(dǎo)思想及具體的制度規(guī)定等，也應(yīng)有所差異。

二、反向抵押貸款的運(yùn)作——以美國(guó)為例

反向抵押貸款在我國(guó)尚是一項(xiàng)亟待推出的全新金融業(yè)務(wù)，而在國(guó)外則較早被提出，20世紀(jì)80年代初期起源于荷蘭，而運(yùn)用最為完善、最具有代表性的是美國(guó)，已經(jīng)形成了一定意義上的成熟操作模式。因此，本文以美國(guó)為例，說(shuō)明反向抵押貸款基本的運(yùn)行機(jī)制。

申請(qǐng)反向抵押貸款的房屋所有人，都必須事先提出申請(qǐng)并簽訂貸款協(xié)議。一般來(lái)說(shuō)，申請(qǐng)人年齡不得小于62歲，且用來(lái)抵押的房子需為申請(qǐng)人主要居住地。單套房子對(duì)各種反向抵押貸款都是適用的，但可移動(dòng)的住所和被共同所有的房子沒(méi)有資格申請(qǐng)反向抵押貸款。另外，特別規(guī)定的一個(gè)限制條款是，房主在獲得反向抵押貸款后，不得再參與任何以房產(chǎn)為抵押的其他貸款。房主申請(qǐng)到反向抵押貸款后可以繼續(xù)居住在原來(lái)的住房，但有責(zé)任承擔(dān)房子的維護(hù)費(fèi)用和稅收。房主出售該住房、永久性搬出或個(gè)人死亡后，為反向抵押貸款的到期日，以貸款利率歷年累計(jì)的貸款額要求歸還。一般而言，房產(chǎn)出售后的現(xiàn)金歸還，房產(chǎn)價(jià)值超出貸款本息總額的部分作為遺產(chǎn)繼承。但房產(chǎn)價(jià)值如低于貸款額本息，在聯(lián)邦住房管理局有保險(xiǎn)的反向抵押貸款中，其不足部分由保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)提供，借款人無(wú)需支付超過(guò)房產(chǎn)價(jià)值部分的貸款。其中所需要的保險(xiǎn)費(fèi)在給付的貸款額中提取。

在整個(gè)反向抵押貸款運(yùn)作的過(guò)程中，主要存在四種角色分工，分別是申請(qǐng)人、貸款機(jī)構(gòu)、擔(dān)保監(jiān)管機(jī)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu)，基本運(yùn)行機(jī)制大致可描述如下：

1、申請(qǐng)人向反向抵押貸款業(yè)務(wù)擔(dān)保監(jiān)管機(jī)構(gòu)——聯(lián)邦政府住房管理局就有關(guān)反向抵押貸款的開(kāi)辦與實(shí)施的具體狀況提出咨詢；

2、申請(qǐng)人向經(jīng)辦此項(xiàng)業(yè)務(wù)的貸款機(jī)構(gòu)，即有關(guān)銀行和其他經(jīng)辦機(jī)構(gòu)，提出對(duì)自有住房實(shí)施反向抵押貸款的申請(qǐng)書(shū)；

3、貸款機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)書(shū)給予詳細(xì)的書(shū)面審查，然后委托社會(huì)上權(quán)威、獨(dú)立、合法的中介機(jī)構(gòu)，對(duì)申請(qǐng)人的有關(guān)情況給予審查與資產(chǎn)評(píng)估，包括申請(qǐng)人個(gè)人和住房的基本狀況和其他需要審查的各種事項(xiàng)；

4、中介機(jī)構(gòu)接受委托，對(duì)申請(qǐng)人抵押房產(chǎn)的價(jià)值及其他情形給予全面詳盡的審查和資產(chǎn)評(píng)估，最終做出綜合評(píng)估書(shū)；

5、中介機(jī)構(gòu)將審查得到的結(jié)果，即綜合評(píng)估書(shū)提交貸款機(jī)構(gòu)；

6、貸款機(jī)構(gòu)決定接受申請(qǐng)人的反向抵押貸款申請(qǐng)，并向聯(lián)邦政府住房管理局提出要求保險(xiǎn)擔(dān)保的申請(qǐng)；

7、聯(lián)邦政府住房管理局審查相關(guān)文件，認(rèn)為符合有關(guān)條件規(guī)定，決定給予申請(qǐng)人提供反向抵押貸款的保險(xiǎn)擔(dān)保，并反饋給貸款機(jī)構(gòu)；

8、貸款機(jī)構(gòu)與申請(qǐng)人簽訂反向抵押貸款合同，生效后按照合同約定向借款人發(fā)放貸款；

9、申請(qǐng)人死亡或貸款到期后，申請(qǐng)人繼承者或貸款機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)上出售房產(chǎn)或以其他方式處置房產(chǎn)，從所得收益扣除相關(guān)費(fèi)用后的凈余額中償還貸款本金和累計(jì)利息。

三、企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)公司開(kāi)展反向抵押貸款的探討

（一）企業(yè)集團(tuán)有開(kāi)展反向抵押貸款的需求

1、離退休老職工數(shù)量多

中國(guó)的企業(yè)集團(tuán)數(shù)量較多，且大中型國(guó)有企業(yè)往往成立時(shí)間長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模大，員工數(shù)量多。隨著社會(huì)醫(yī)療水平、平均壽命的不斷提高，離退休職工數(shù)量不斷增多。

2、離退休老職工大多數(shù)擁有自己的房產(chǎn)

離退休老職工大多經(jīng)歷了上個(gè)世紀(jì)八十年代開(kāi)始的住房制度改革（簡(jiǎn)稱(chēng)“房改”），通過(guò)房改的實(shí)施，使原本住的公房實(shí)現(xiàn)了商品化，職工通過(guò)支付一定金額的房款，都擁有了自己的房產(chǎn)。而這些房產(chǎn)經(jīng)過(guò)近些年房?jī)r(jià)的快速上漲，市場(chǎng)價(jià)值不菲。因此，造成一個(gè)現(xiàn)象，就是理論上而言大家都是百萬(wàn)富翁，但實(shí)際離退休費(fèi)不多，生活質(zhì)量并不高。

因此，企業(yè)集團(tuán)具有開(kāi)展反向抵押貸款的潛在需求，通過(guò)反向抵押貸款的方式，可以將老職工幾十上百萬(wàn)的房產(chǎn)變成現(xiàn)金，讓他們?cè)诨钪臅r(shí)候能使用，有了這樣一個(gè)源源不斷的資金來(lái)源，不但不要兒女負(fù)擔(dān)，還可以給生活困難的兒女補(bǔ)貼，一舉兩得。

（二）財(cái)務(wù)公司在企業(yè)集團(tuán)開(kāi)展反向抵押貸款中的作用及意義

按照中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)頒布《企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)公司管理辦法》的規(guī)定，財(cái)務(wù)公司的服務(wù)對(duì)象為企業(yè)集團(tuán)成員單位，并不包括個(gè)人。因此從合規(guī)的角度來(lái)看，財(cái)務(wù)公司并不具備為企業(yè)集團(tuán)員工個(gè)人辦理反向抵押貸款的資格。但是，財(cái)務(wù)公司作為經(jīng)中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)批準(zhǔn)設(shè)立的非銀行金融機(jī)構(gòu)，同時(shí)又是企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部的現(xiàn)代金融企業(yè)，擁有一定的資源和優(yōu)勢(shì)。

1、財(cái)務(wù)公司了解借貸雙方情況，可爭(zhēng)取到更優(yōu)惠的貸款條件

一方面，財(cái)務(wù)公司作為企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部單位，較外部金融機(jī)構(gòu)更為熟悉和了解企業(yè)集團(tuán)其他成員單位的經(jīng)營(yíng)情況，進(jìn)而可以通過(guò)企業(yè)集團(tuán)相關(guān)部門(mén)了解成員單位離退休老職工的生活狀況以及住房情況；另一方面，財(cái)務(wù)公司作為專(zhuān)業(yè)的金融機(jī)構(gòu)，必定與多家商業(yè)銀行和保險(xiǎn)公司建立了良好的合作關(guān)系。財(cái)務(wù)公司可以此為基礎(chǔ)，代表有貸款需求的離退休老職工集中與商業(yè)銀行恰談貸款條件，為申請(qǐng)反向抵押貸款的離退休老職工爭(zhēng)取到更高的貸款額度以及更優(yōu)惠的貸款利率等。

2、有助于提高離退休老職工的養(yǎng)老收入，減輕企業(yè)集團(tuán)負(fù)擔(dān)

對(duì)于很多離退休老職工來(lái)說(shuō)，退休后雖擁有自己的住房，但單靠退休金或社會(huì)養(yǎng)老金已經(jīng)很難滿足其退休后的生活需求。反向抵押貸款“以房養(yǎng)老”理念的推出，則為老年人養(yǎng)老開(kāi)辟了新的途徑。它主要針對(duì)的是有房沒(méi)錢(qián)的老人，以及部分沒(méi)有子女的“丁克家庭”，他們?cè)敢馔ㄟ^(guò)以房養(yǎng)老來(lái)避免貧困地活著，富裕地死去。通過(guò)開(kāi)展反向抵押貸款業(yè)務(wù)，可以盤(pán)活離退休老職工的固定資產(chǎn)，使其在社會(huì)保險(xiǎn)、企業(yè)年金以及其他養(yǎng)老福利的基礎(chǔ)上獲得額外一部分現(xiàn)金收入，提高晚年生活質(zhì)量，同時(shí)也幫助企業(yè)集團(tuán)減輕了職工養(yǎng)老的壓力。

3、可開(kāi)拓為財(cái)務(wù)公司的一項(xiàng)中間業(yè)務(wù)

財(cái)務(wù)公司通過(guò)幫助企業(yè)集團(tuán)離退休老職工辦理反向抵押貸款業(yè)務(wù)，一方面，可以有助于企業(yè)集團(tuán)的人力資源工作，特別是有助于減輕離退休干部養(yǎng)老工作的負(fù)擔(dān)；另一方面，財(cái)務(wù)公司也可借助掌握的客戶資源，與商業(yè)銀行等交易對(duì)手協(xié)商獲得一定比例的業(yè)務(wù)提成，作為財(cái)務(wù)公司的一項(xiàng)中間業(yè)務(wù)收入，豐富了財(cái)務(wù)公司的業(yè)務(wù)品種以及收入來(lái)源。

4、為財(cái)務(wù)公司業(yè)務(wù)創(chuàng)新提供了新思路

財(cái)務(wù)公司的服務(wù)對(duì)象由于受到監(jiān)管限制，僅限于企業(yè)集團(tuán)成員單位，不可為個(gè)人服務(wù)。但通過(guò)以上這種方式，既實(shí)現(xiàn)了為企業(yè)集團(tuán)個(gè)人服務(wù)，同時(shí)也豐富了財(cái)務(wù)公司的中間業(yè)務(wù)品種，為財(cái)務(wù)公司業(yè)務(wù)創(chuàng)新提供了一種新思路。（作者單位：航天科技財(cái)務(wù)有限責(zé)任公司）

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